Darf der das jetzt? Bemächtigt das reformierte Wohnungseigentumsgesetz Verwalter zum Abschluss längerfristiger Verträge?

Mit der am 1. Dezember 2020 in Kraft getretenen Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) wurden die Kompetenzen des bestellten Verwalters des Gemeinschaftseigentums neu geregelt. Während ihm bislang kaum eigene Entscheidungskompetenzen zustanden, gilt nunmehr: Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind, § 27 Abs. 1 WEG. Dies umfasst auch eigene Entscheidungen und Vertragsabschlüsse ohne vorherigen Beschluss der Eigentümer.

Was ist von untergeordneter Bedeutung?
Aber sowohl für die Eigentümer als auch für jeden Verwalter wird es zukünftig sehr schwer sein zu ermitteln, ob eine Maßnahme von untergeordneter Bedeutung im Sinne dieses neuen Gesetzes ist oder nicht. Der Gesetzgeber erklärt in der Gesetzes­begründung, das müsse in jeder Gemeinschaft einzeln beurteilt werden. Eine Rolle spielen die Finanzausstattung der Gemeinschaft, die Größe der Gemeinschaft, die Streitträchtigkeit, die Laufzeit des Vertrages u.v.m.¹

Ausgehend davon, dass formularmäßige Laufzeitvereinbarungen mit Verbrauchern über die regelmäßige Lieferung von Waren oder die regelmäßige Erbringung von Dienst- oder Werkleistungen gemäß § 309 Nr. 9 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) unwirksam sind, soweit der Verbraucher durch die Klausel für länger als zwei Jahre gebunden wird, überschreiten Verträge mit mehrjährigen Laufzeiten nach der Vorstellung des Gesetzgebers offenbar eine Zumutbarkeitsgrenze. Die Bestimmung gilt für den Bezug von Strom, Öl und Gas, nicht aber für den Bezug von Fernwärme, weil der Gesetzgeber insoweit mit § 32 Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Fernwärme (AVBFernwärmeV) eine vorrangige Regelung getroffen hat, die Laufzeiten bis zu zehn Jahren erlaubt.

Die Verbrauchereigenschaft der ­Eigentümergemeinschaft
Im Einzelfall ist zu prüfen, ob die Eigentümergemeinschaft als Verbraucher gilt. Der BGH hatte 2013² entschieden, dass dies der Fall ist, wenn auch Verbraucher zu den Mitgliedern zählen, also zumindest ein Wohnungseigentum neben Teileigentumseinheiten besteht. Der Gesetzgeber betrachtet sogar die nunmehr gemäß § 9 a WEG zulässige Ein-Personen-Eigentümergemeinschaft als Verbraucher, sodass die §§ 305 ff. BGB gelten, wenn die Gemeinschaft auf den Eintritt von Verbrauchern gerichtet ist.³

Der Verwalter kann daher die Eigentümergemeinschaft – ob mit oder ohne Beschluss – ohnehin beim Bezug von Strom, Gas und Öl nicht länger als zwei Jahre formularvertraglich binden, sehr wohl dagegen für den Bezug von Fernwärme. Nach außen hin, also dem Energieversorger gegenüber, gilt er kraft Gesetzes als zum Vertragsschluss im Namen der Eigentümergemeinschaft befugt, §§ 9 a, 9 b Abs. 1 WEG. Mit einem gesonderten Beschluss muss sich der Verwalter im Einzelfall nur noch gegenüber Dritten legitimieren, wenn ein Darlehens- oder Grundstückskaufvertrag geschlossen werden soll, § 9 b WEG.

Im Innenverhältnis zur Gemeinschaft handelt der Verwalter dagegen ordnungswidrig und macht sich deshalb auch regresspflichtig, wenn er seine Entscheidungskompetenzen überschreitet.

Ausnahme Fernwärme
Der Abschluss eines Fernwärmevertrages von mehr als zwei Jahren wird sicher nicht von untergeordneter Bedeutung sein und deshalb stets im Innenverhältnis eines Beschlusses bedürfen.

Ob ein Vertrag mit einer Laufzeit von bis zu zwei Jahren noch der Alleinentscheidungskompetenz des Verwalters unterfällt, muss im Einzelfall anhand obiger Kriterien beurteilt werden. Ein zweites begrenzendes Element ist jedoch gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG, dass der Vertrag zu keinen erheblichen finanziellen Verpflichtungen führt. Auch das ist nicht näher definiert. Erste Vermutungen in der Literatur tendieren zu einer Orientierung am Volumen von zwei bis fünf Prozent der Wirtschaftsplansumme im Durchschnitt der letzten drei Jahre.⁴

Der Verwalter sollte Haftungsrisiken wegen unklarer Ermächtigungsreichweite vermeiden, auch die Eigentümer sollten klar nachvollziehen können, in welchen Fällen der Verwalter ohne ihr Wissen handeln wird. Der Verwalter sollte deshalb Beschlussvorschläge zur grundlegenden Klärung unterbreiten, unter welchen Voraussetzungen die Verwaltung ohne Beschluss handeln können soll, somit unnötige zusätzliche unterjährige Eigentümerversammlungen erspart werden, und in welchen Fällen zunächst eine Beschlussfassung erfolgen soll. Das empfiehlt auch der Gesetzgeber, § 27 Abs. 2 WEG.

1 BT-Drucksache 19/22634
2 Az. VIII ZR 243/13
3 BT-Drs. 19/18791, S. 45
4 Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, Rn. 477; Schultzky ZWE 2021, 62

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