Darf`s ein bisschen mehr sein?

Warum sich die Vermietung und der Verkauf von Immobilien als Zusatzleistungen für Verwaltungen wirklich auszahlen

Vermieten und verkaufen, das hat doch nichts mit Verwaltung zu tun. Sätze wie diesen höre ich oft. Aber stimmt das denn auch? Durch die Gesetzesänderungen zu Verbesserung des Verbraucherschutzes haben sich die Gegebenheiten für Makler grundlegend geändert. Bei der Vermietung von Wohnraum gilt das Bestellerprinzip. Somit müssen Eigentümer einer Immobilie, die den Makler beauftragen, auch die Kosten der Vermietung übernehmen. Beim Verkauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern hat sich die gesetzliche Regelung dahingehend geändert, dass sich Verkäufer und Käufer die Courtage je zur Hälfte teilen.

Die Vermittlung von Mietwohnraum
Als Erstes setze ich mich mit der Vermietung auseinander, da hier die Schnittmenge mit der Verwaltungstätigkeit recht groß ist. Wenn wir den Arbeitsablauf betrachten, umfasst die Vermietung von Wohnraum in der Immobilienverwaltung folgende Prozesse:

Eingang der Kündigung

Vertragsprüfung auf Kündigungsfristen und hinsichtlich auszuführender Schönheitsreparaturen

Bestätigung der Kündigung gegenüber dem Mieter, inklusive Darstellung der verpflichtend zu übernehmenden Schönheitsreparaturen

Vorbesichtigung der Wohnung zur Abstimmung über durchzuführende Schönheitsreparaturen und ggf. vermieterseitig erforderliche bauliche Maßnahmen

schriftliche oder mündliche Bestätigung an den Mieter, welche Schönheitsreparaturen er vornehmen muss

Absprache mit dem Eigentümer über eventuelle bauliche Maßnahmen

Vereinbarung des endgültigen Abnahmetermins mit dem Mieter

Wohnungsabnahme mit entsprechender Protokollierung

Kautionsabrechnung mit dem Mieter.

All diese Aufgaben übernimmt die Hausverwaltung, und sofern keine finanzielle Wechselpauschale im Verwaltervertrag vereinbart wurde, geschieht dies unentgeltlich. Ein externer Maklererfüllt (z. T. parallel) folgende Aufgaben:

Aufnahme des Vermietungsauftrags und Anforderung der benötigten Unterlagen bei der Hausverwaltung

Vorbesichtigung der Wohnung einschließlich Foto- Dokumentation der Begehung 

Abstimmung mit der Verwaltung über die Miethöhe und den Übergabezustand

Insertion der Wohnung auf den entsprechenden Online-Portalen, ggf. Zugriff auf von der Verwaltung genannte Mietinteressenten

Abstimmung über Besichtigungstermine Wahrnehmung von Besichtigungsterminen

Wahrnehmung von Besichtigungsterminen

Vorschlag der Mietinteressenten und Abstimmung mit der Verwaltung, wer die Wohnung bekommen soll

Abstimmung mit der Verwaltung über den abzu- schließenden Mietvertrag und die gewünschten Inhalte

Aufsetzen des Mietvertrags und Unterzeichnung durch den neuen Mieter

Übergabe der Wohnung an den neuen Mieter, ggf. im Beisein der Verwaltung

Für die Umsetzung dieser Maßnahmen erhalten Makler bis zu zwei Nettomieten zzgl. Mehrwertsteuer als Courtage. Wenn wir uns nun die Schnittmengen der beiden Aufgabengebiete anschauen, werden viele Aufgaben des Maklers schon durch die Verwaltung erledigt, nur dass diese dafür gar nicht oder kaum ho- noriert wird. Übernimmt die Verwaltung die Vermietung aber selbst, wird sie zum einen für die übernommenen Aufgaben besser bezahlt und sie muss sich zum anderen nicht weiter mit dem Makler ab- stimmen. Alles kann intern geklärt wer- den, was nicht nur einfacher ist, sondern auch weniger Zeit in Anspruch nimmt.

Software zur Unterstützung
Zur Unterstützung von Vermietungsprozessen gibt es inzwischen sehr interessante Software-Angebote, die den gesamten Ablauf fast automatisch abbilden. So wird Wohnraum nicht nur auf Online-Portalen eingestellt, sondern Interessenten bewerben sich sogar automatisiert über ein Meldeformular. Die Software schlägt dann die auf Basis der Suchkriterien geeignet erscheinenden Bewerber vor und vereinbart auch gleich die Besichtigungstermine. Der zusätzliche Arbeitsaufwand ist damit mehr als überschaubar und erweist sich mit der Courtage als lukrative Nebeneinnahme. Viele Eigentümer sind sogar dankbar, wenn die Verwaltung diese Aufgaben übernimmt, da sie so nur einen Ansprechpartner für Verwaltung und Vermietung
haben. Eventuell lassen sich Eigentümer auch dazu hinreißen, ihre Verwaltung mit der Maklertätigkeit zu beau tragen, wenn man ihnen einen entsprechenden Rabatt einräumt – üblich ist dann eine Courtage in Höhe einer Bruttomiete zzgl. Mehrwertsteuer. So haben beide Parteien etwas von der Vermietung.

Der Verkauf von Eigentum
Schauen wir uns nun noch den Verkauf an, ein sicherlich komplexeres Aufgabengebiet, allerdings auch ein sehr lukratives. Es ist durchaus sinnvoll, als Verwalter darüber nachzudenken, ob nicht auch der Verkauf von Wohnobjekten eine lohnende Nebeneinnahme darstellt. Provokant gesagt, halte ich Verwaltungen grundsätzlich sogar für die besseren Makler, da sie umfassend über die Immobilien in ihrem Bestand informiert sind. So müssen die sie beauftragenden Eigentümer relativ wenige Unterlagen zur Verfügung stellen. Alle erforderlichen Dokumente liegen der Verwaltung ja schon vor, etwa Protokolle von Eigentümerversammlungen, Teilungserklärung, Gebäudeenergieausweis etc., meist sogar Informationen darüber, welche Kaufpreise ein Objekt in der Vergangenheit bereits erzielt hat. Verwaltungen bekommen bei von ihnen getätigten Verkäufen oft die Kaufverträge von den Notariaten bzw. Eigentümern, sodass sie exakt im Bilde sind. Allein schon diese Argumente sollten Eigentümer dazu bringen, den Immobilienverkauf durch ihre Verwaltung in Erwägung zu ziehen.

Ohne Angebot keine Nachfrage
Selbstverständlich muss man für dieses Angebot werben – und auch geeignetes Personal vorhalten. Beim Marketing tut man sich insofern leicht, weil die potenziellen Kunden der Verwaltung bereits bekannt sind. Jeder Makler wäre froh, über einen solchen Kundenstamm zu verfügen. Auch der Aufwand der umzusetzenden Maßnahmen hält sich in Grenzen: Entsprechende Hinweise auf der eigenen Unternehmens-Website und in den E-Mail-Signaturen werden ihre Wirkung tun, und selbst bei Eigentümerversammlungen lässt sich das Thema problemlos ansprechen. Auch im regelmäßig versandten Newsletter der Verwaltung kann über das Angebot wie auch über erfolgreiche Verkäufe berichtet werden. Mit dem Ziel der Kundengewinnung wäre es auch hier ratsam, vielleicht nicht die ortsübliche Courtage zu verlangen, weil sich der Verkauf ja deutlich einfacher abwickeln lässt.

Fazit
Eine als Makler beauftragte Verwaltung bietet vier Vorteile, von denen verkaufswillige Eigentümer profitieren:

geringerer Aufwand, weil sämtliche für den Verkauf erforderlichen Unterlagen der Verwaltung bereits vorliegen

unübertroffen genaue Kenntnis über mit einem Objekt am Markt erzielbaren Preise

bereits verfügbare Interessenten, weil Eigentümer gerne weitere Einheiten in einem Objekt kaufen, in dem sie schon Miteigentümer sind

die Verkaufsleistung kann sogar günstiger angeboten werden

Des Weiteren sind die mit einem Verkauf erzielbaren Gewinnspannen natürlich erheblich größer als in der Verwaltung. Mehrere Zehntausend Euro sind schnell verdient, wofür eine große Gemeinschaft ein Jahr lang verwaltet werden müsste. Warum also sollte man solche gewinnbringenden Geschäfte einfach links liegen und kampflos den Maklern überlassen? Liebe Verwalterinnen und Verwalter, worauf wartet ihr?