Darstellung der Kosten des Betriebsstroms der ­zentralen Heizungsanlage in der WEG-Jahresabrechnung

(BGH, Urteil vom 3.6.2016, Az.: IV ZR 166/15)

DAS THEMA

Erneut präzisiert der BGH seine Rechtsprechung zur Abrechnung von Heizkosten: Er hat sich mit der Frage auseinandergesetzt, wie die Kosten für den Betriebsstrom der Heizungsanlage in die Jahresabrechnung einer WEG eingestellt werden müssen, wenn es keinen Zwischenzähler gibt. Er betont hier erneut, dass eine Abrechnung nur dann den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, wenn sie den Anforderungen der Heizkostenverordnung genügt. Der Betriebsstrom der Heizungsanlage muss daher anteilig verbrauchsabhängig abgerechnet werden und kann folglich nicht einfach in der Position Allgemeinstrom berücksichtigt und nach Miteigentumsanteilen aufgeteilt werden.

DER FALL

In einer WEG wurde der Betriebsstrom, der für die zentrale Heizungsanlage erforderlich war, über den Allgemeinstromzähler erfasst, da kein Zwischenzähler installiert war. In der Gesamtjahresabrechnung ebenso wie in den Einzelabrechnungen wurde der Betriebsstrom nicht in der Heizkostenabrechnung, sondern in der Position „Allgemeinstrom“ berücksichtigt. Er wurde deshalb in den Einzelabrechnungen nach Miteigentumsanteil und nicht nach Verbrauch verteilt. Die klagenden Miteigentümer beantragten, die Gesamtjahresabrechnung ebenso wie die sie betreffende Einzelabrechnung in Bezug auf die Heizkostenabrechnung für ungültig zu erklären. Während die Klage in den ersten beiden Instanzen keinen Erfolg hatte, gab der BGH den Klägern Recht.

Der BGH macht deutlich, dass die in den Einzelabrechnungen vorgenommene Verteilung der Kosten des Betriebsstroms nach Miteigentumsanteilen gemäß § 16 Abs. 2 WoEigG nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Die Kosten des Betriebsstroms der zentralen Heizungsanlage müssen zwingend nach Maßgabe der Heizkostenverordnung verteilt werden. Falls – wie so oft – kein Zwischenzähler vorhanden ist, der den Betriebsstrom separat erfasst, muss geschätzt werden, welcher Anteil am Allgemeinstrom hierauf entfällt. Das Gericht weist auf zwei denkbare Schätzmethoden hin. Wahlweise kann sich die Schätzung auf einen Bruchteil der Brennstoffkosten stützen, wobei Werte zwischen 3 und 10 Prozent vertreten werden. Auch ­möglich ist die Orientierung an einer Berechnung, die auf dem Stromverbrauchswert und den (möglicherweise auch geschätzten) Heiztagen beruht. Dafür müssten der Stromverbrauchswert der angeschlossenen Geräte, eine 24-stündige Laufzeit pro Tag, die Anzahl der Heiztage und der Strompreis miteinander multipliziert werden, woraus sich dann die Kosten des Betriebsstroms ergeben sollen. Die Wahl der Schätzmethode stellt der BGH ins Ermessen der Wohnungseigentümer, solange kein offenkundig ungeeigneter Maßstab gewählt wird.

Verwalter­strategie

Erneut wird hier deutlich gemacht, dass Verwalter bei der Erstellung der Abrechnung die Anforderungen der Heizkostenverordnung beachten müssen. Die Kosten für den Betriebsstrom der Heizanlage sind zwingend über die Heizkostenabrechnung zu verteilen, die Verteilung erfolgt weitestgehend verbrauchsabhängig. Wenn es an einem Zwischenzähler fehlt, der den Betriebsstrom der Heizanlage exakt erfasst, muss der Anteil am Allgemeinstrom nach den aufgezeigten Methoden geschätzt werden. Damit dem Verwalter keine Fehler bei der Schätzung angelastet werden können, sollte er die Eigentümer über den Einbau eines Zwischenzählers entscheiden lassen.

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