Das ­gehört auf die Agenda - Themen und Gesetze für die Versammlungssaison 2019

Neue Regelungen, Gesetze und Verordnungen – in jedem Jahr bietet sich die Eigentümerversammlung an, um darüber zu informieren und ggf. Beschlüsse zu fassen. Das gehört in diesem Jahr auf die Agenda:

Der neu geregelte Berufszugang

Seit 1. August 2018 gilt das Gesetz zur Einführung von Zulassungsvoraussetzungen für Wohnimmobilienverwalter. Bis zum 1. März müssen bereits tätige Verwalter eine Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung beantragen und hierfür Zuverlässigkeit, geordnete Vermögensverhältnisse sowie eine Berufshaftpflichtversicherung nachweisen. Zudem sind Wohnimmobilienverwalter gesetzlich zu 20 Stunden Fortbildung in drei Jahren verpflichtet. Da dies der Komplexität dieser Tätigkeit nicht gerecht wird, stellen die DDIV-Landesverbände an ihre Mitgliedsunternehmen ­deutlich höhere Anforderungen als der Gesetzgeber – mit einer freiwilligen Selbstverpflichtung zu 45 Stunden Fortbildung in drei Jahren, mehr als doppelt so viel wie gesetzlich vorgeschrieben. Zudem verfügen Mitgliedsunternehmen über eine Vertrauensschadenversicherung, die das Vermögen der Eigentümer im Schadensfall besonders schützt. Wo die eigene Messlatte für die Berufliche Qualifikation höher liegt als die gesetzlichen Anforderungen, sollte dies auch gegenüber den Kunden kommuniziert werden, um den Mehrwert einer Verwaltung sichtbar zu machen – getreu der Devise: Tue Gutes und rede darüber!

Förderung energetischer und altersgerechter Sanierungen

Sollen in Eigentümerversammlungen umfangreiche Sanierungsmaßnahmen besprochen oder beschlossen werden, spielt die Finanzierung eine entscheidende Rolle. Immobilienverwaltungen sollten ihre Kunden kompetent über die verschiedenen Möglichkeiten informieren, die finanzielle Belastung solcher Projekte zu reduzieren. So gewährt die KfW Bankengruppe Wohnungseigentümergemeinschaften neben zinsgünstigen Darlehen über diverse Förderprogramme auch (Tilgungs-) Zuschüsse für entsprechende Sanierungsmaßnamen. Einen Überblick geben die speziellen Infobriefe von DDIV und KfW:
www.ddiv.de/publikationen
Interessant für Verwalter: Seit dem 17. April 2018 ist explizit auch ihr Mehraufwand für die Begleitung energetischer Sanierungen als Teil der Baunebenkosten förderfähig. Zudem bieten verschiedene Bundesländer Wohnungseigentümern spezielle Förderprogramme mit zinsgünstigen Darlehen, Bürgschaften, verbilligten KfW-Förderkrediten oder Tilgungszuschüssen. Detaillierte Informationen zu den Förderangeboten der Länder gibt es online:
www.foerderdatenbank.de

Mietrechtsanpassungsgesetz

Zum 1. Januar 2019 ist das Mietrechtsanpassungsgesetz in Kraft getreten. Vermieter müssen bei Neuvermietung nun offenlegen, wie hoch die Miete des Vormieters war. Zudem wird die Modernisierungsumlage von elf auf acht Prozent abgesenkt und gleichzeitig gedeckelt auf drei Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren. Bei Mietpreisen unter sieben Euro pro Quadratmeter darf die Miete infolge einer Modernisierung nur um zwei Euro innerhalb des Sechs-Jahres-Zeitraums steigen. Ein vereinfachtes Verfahren für die Berechnung der Modernisierungsumlage bzw. Modernisierungsmieterhöhung soll Vermietern entsprechende Maßnahmen erleichtern. Bei Kosten von maximal 10.000 Euro können Vermieter 30 Prozent für Erhaltungsaufwand abziehen und den Rest als Modernisierungskosten umlegen. Darüber hinaus wird das sogenannte „­Herausmodernisieren“ nun als Pflichtverletzung und Ordnungswidrigkeit eingestuft und kann mit einer Geldbuße von bis zu 100.000 Euro geahndet werden.

Energieausweise

Wer ein Haus oder eine Wohnung vermietet oder verkauft, muss spätestens seit dem 1. Januar 2009 einen Energieausweis vorlegen. Für viele WEG ist daher der Energieausweis Pflicht. Seine Gültigkeit ist auf zehn Jahre beschränkt. Läuft er demnächst ab, sollte vorausschauend seine Aktualisierung beschlossen werden.

Rauchwarnmelder

Seit Jahresbeginn müssen auch Bestandsbauten in Thüringen mit Rauchwarnmeldern ausgestattet sein, in Berlin und Brandenburg läuft die Nachrüstfrist zum 1. Dezember 2020 aus. In den anderen Bundesländern ist die Nachrüstpflicht bereits in Kraft. ­Ausgenommen ist lediglich Sachsen – hier besteht keine Pflicht zum nachträglichen Einbau von Rauchwarnmeldern. WEG-Beschlüsse über Installation und Wartung sollten zeitnah herbeigeführt und umgesetzt werden, um Rechtssicherheit zu erlangen. Relevant für die Versammlungssaison ist ein aktuelles Urteil des BGH. Er entschied im Dezember 2018, dass Wohnungseigentümer den zwingenden Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern für die Gemeinschaft auch dann wirksam beschließen können, wenn dadurch solche Wohnungen einbezogen werden, in denen Eigentümer bereits Rauchwarnmelder angebracht haben. Es besteht keine Pflicht, diese ­Wohnungen auszunehmen (Az. V ZR 273/17).

Die WEG als Unternehmerin

Am 20. September 2018 entschied der Bundesfinanzhof, dass eine WEG beim Betrieb eines Blockheizkraftwerks (BHKW), das neben der Selbstversorgung mit Wärme auch der Belieferung außenstehender Abnehmer mit dem gleichzeitig produzierten Strom dient, selbst gewerblich tätig sein kann (Az. IV R 6/16). Daher kann sie als rechtsfähiges Steuerrechtssubjekt eine gewerbliche Mitunternehmerschaft im Sinne des § 15 EStG begründen. Damit entschied der BFH gegen die Auffassung, dass eine WEG nicht selbst eine Mitunternehmerschaft sein kann, sondern lediglich eine von den Wohnungseigentümern zusätzlich zu gründende GbR als Steuerrechtssubjekt in Betracht kommt. Gibt der bestellte WEG-Verwalter im Namen der WEG die Feststellungserklärung gegenüber dem Finanzamt ab, besorgt er keine fremden Steuerangelegenheiten, sondern die WEG durch ihr Vertretungsorgan ihre eigene Angelegenheit. Allerdings dürften ertragsteuerrechtliche Erklärungen im Feststellungsverfahren gegenüber dem Finanzamt vielfach die Befähigung eines WEG-Verwalters übersteigen. Im Sinne ordnungsgemäßer Verwaltung sollte daher die Mandatierung eines geeigneten Steuerfachmanns beschlossen werden.

Förderzuschlag bei Mieterstrom

Seit Juli 2017 gilt auch für WEG, dass im oder auf dem Gebäude erzeugter Strom mit einem Zuschlag gefördert wird, wenn er direkt und ohne Nutzung des allgemeinen Netzes an Letztverbraucher im Gebäude geliefert wird. Die im November 2018 im Rahmen des Energiesammelgesetzes geplante deutliche Absenkung des Förderzuschlags bei Solaranlagen ab 40 kWp ist erfreulicherweise nicht eingetreten. Zwar werden die Vergütungssätze für Photovoltaik-Dachanlagen zwischen 40 und 750 kWp abgesenkt, allerdings nur um die Hälfte der ursprünglich geplanten Größenordnung. Um die Planungen für Mieterstromprojekte nicht zu beeinträchtigen, wurde eine Übergangsfrist bis zum 1. Mai 2019 vereinbart. Zudem wird der Mieterstromabschlag von 8,5 auf acht Cent verringert. Es soll die Wirtschaftlichkeit und Attraktivität von Mieterstromprojekten auch in Zukunft garantieren, denn der Mieterstromzuschlag, den der Anlagenbetreiber erhält, um den Strom günstig anbieten zu können, berechnet sich nach dem Vergütungssatz abzüglich des Mieterstromabschlags. Durch die gleichzeitige Absenkung von Vergütungssätzen und Abschlag ändert sich für drei Viertel der Mieterstromprojekte nichts, nur bei größeren Anlagen ab 80 kWp kommt es teilweise zu ­gering­fügigen Anpassungen.

Verwaltervergütung

Gute Qualität hat ihren Preis. Auch darüber sollte man Kunden in Eigentümerversammlungen informieren und zwar mit Hinweis auf die stetig steigenden Anforderungen an die Verwaltertätigkeit. So lässt sich dann auch über eine Erhöhung der Vergütungssätze verhandeln: Die Umsetzung der DSGVO ist für Immobilienverwaltungen mit erheblichem zeitlichem und finanziellem Aufwand verbunden. Genau wie die Digitalisierung von Arbeitsabläufen, die Eigentümern insofern zugute kommt, als sie die Kommunikation sowie den Zugriff auf Dokumente und Unterlagen verbessert. Zudem führen die Statistischen Ämter des Bundes und der Länder im Jahr 2021 den nächsten Zensus durch. Die Zusammenstellung und Übermittlung der Daten bedeutet für Immobilienverwaltungen zusätzlichen Aufwand. Ebenfalls kostenintensiv: gutes Personal zu finden, zu halten und weiterzuqualifizieren. Aber genau das ist erforderlich, um das leisten zu können, was Eigentümer (und Mieter) erwarten: verlässliche, vertrauenswürdige und verantwortungsvolle Verwaltung. Hochwertige Leistung und guter Service können nicht zu Dumpingpreisen angeboten werden – es geht schließlich darum, die wohl wichtigste und größte Investition vieler Verbraucher zu schützen. Dies sollten Sie in Ihrem eigenen Interesse auch Ihren Kunden deutlich machen.

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