Das Kleingedruckte macht den Unterschied

Die Wohngebäudeversicherung und ihre wichtigsten Einschlüsse

Das bloße Versprechen, ein gutes Bedingungswerk in der Wohngebäudeversicherung und einen günstigen Rahmenvertrag für die Verwaltung ausgehandelt zu haben, überzeugt heute keinen Eigentümer mehr – schon gar nicht, wenn die Prämie aufgrund „allgemeiner oder objektbezogener Schadenhäufigkeit“ gerade mal wieder erhöht wurde. Verwalter sollten daher bestehende Gebäudeversicherungsverträge und enthaltene Klauseln regelmäßig prüfen und an die marktaktuellen Einschlüsse und Besonderheiten anpassen.

Die Hauptrisiken – und drohende Deckungslücken

Die Risiken Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel sind als sogenannte Dreifachdeckung das Mindeste, was Eigentümer von einer Wohngebäudeversicherung erwarten. Bei genauerer Betrachtung zeigen sich schon hier enorme Deckungslücken, was viele Prüfberichte der letzten Jahre bestätigen und Verwalter im Schadensfall in Erklärungsnöte bringen dürfte. Die Trennung des Feuerrisikos von anderen Gefahren führt immer wieder dazu, dass entweder eine Gefahr übersehen wird oder die Versicherungssummen gravierend differieren. Die angemessene Summe zu ermitteln, liegt beim Verwalter bzw. seinem Versicherungsagenten oder -Makler. Zeitaufwendig ist hier die Berechnung nach dem etwas überholten „Wert 1914“, aber es gibt schon seit Jahren eine relativ einfache Lösung, die auf der Anzahl der Wohn-/Gewerbeeinheiten im Gebäude basiert.

Der Unterversicherungsverzicht, der bei Angabe der im Objekt vorhandenen WE bestätigt wird, sollte dringend im Vertrag vermerkt sein. Zwar wird bei kleineren Schäden kaum ein Versicherer die Korrektheit der angegebenen Versicherungssumme überprüfen. Bei größeren Ausmaßen ist genau dies jedoch das Erste, was Regulierer am Objekt interessiert.

Feuerversicherung – die Ursachen prüfen

Für den Bereich Feuer sollten Nutzwärmeschäden, Überspannungsschäden durch Blitz, Fahrzeuganprall am versicherten Objekt sowie Seng-und Verpuffungsschäden möglichst bis zur Höhe der Versicherungssumme als mitversichert gelten. Wichtig in der Rohbau-Feuerversicherung, die bereits in der Bauphase für Feuerschäden aufkommt, ist die Laufzeit. Die marktüblichen 12 Monate sind oft zu knapp bemessen, 24 Monate bieten mehr Sicherheit.

Relativ neu sind Einschlüsse, die den heutigen Pflichten der Eigentümer zum Einbau von Rauchwarnmeldern entsprechen. Sie beziehen sich auf Gebäudeschäden bei Fehlalarm durch Rauch- und Gaswarnmelder sowie auf den Verzicht des Gebäudeversicherers auf Leistungskürzungen bei fehlenden bzw. nicht funktionierenden Rauchwarnmeldern. Nicht alle Wohngebäudeversicherer bieten dies an, oft nur bis zu einem bestimmten Sublimit.

Die Explosion zweier Blindgänger aus dem 2. Weltkrieg in München-Schwabing warf im Jahr 2012 auch Fragen zum Versicherungsschutz auf. Gebäudeschäden dieser Art sind nicht generell eingeschlossen. Viele große Anbieter haben jedoch Blindgängerschäden im Allgemeinen und solche nach kontrollierter Sprengung inzwischen in ihre Produkte aufgenommen.

Wasser – eine der häufigsten Schadensursachen

Der Anteil an Leitungswasserschäden in Wohngebäuden ist hoch. Ihre Absicherung ist daher von besonderer Bedeutung. Verwalter, die hier bestehende Einschlüsse nicht überprüfen, setzen sich zu Recht der Kritik der Eigentümer aus und können sogar für nicht versicherte Schäden in Haftung genommen werden. Spätestens seit die deutschlandweite Prüfung aller Abwasserrohre auf privaten wie öffentlichen Grundstücken gesetzlich geregelt wurde, stellt sich die Frage, ob für dabei erkannte Schäden überhaupt eine Deckung besteht. Hier greifen mittlerweile vielfältige Rohrleitungsklauseln, allerdings mit sehr unterschiedlichen Summenbegrenzungen.

Nicht nur auf die Versicherung gegen Schäden durch Zuleitungsrohre, sondern auch auf die der Ableitungsrohre, die auf dem Grundstück und außerhalb liegen, ist zu achten. In diesem Bereich variieren die Versicherungssummen von 1.000 € bis 50.000 €. Hier ist zu prüfen und gegebenenfalls mit dem Versicherer nachzuverhandeln. Sind Ableitungsrohre im Gebäudefundament und darunter nicht in separaten Klauseln erfasst, werden daraus entstandene Schäden nicht übernommen. Ebenfalls eine häufige Schadensursache sind im Gebäude verlegte Regenfallrohre, die jedoch in den üblichen Vereinbarungen der Leitungswasserversicherung für Wohngebäude nicht berücksichtigt sind. Hier sollte man genauer hinsehen: Schutz bei Regenwasserschäden bietet nur eine Zusatzklausel, die nicht nur Bruchschäden, sondern natürlich auch Folgeschäden durch Nässe beinhalten sollte, und zwar bestenfalls in Höhe der Versicherungssumme des Leitungswasservertrags. Komfortabel, wenn auch nicht überall zu bekommen, ist der Einschluss der generellen Übernahme von Leckortungskosten bis zu einer festgelegten Summe, meist 300 bis 500 €. Die sind sonst nur gedeckt, wenn ein Schaden durch einen versicherten Rohrbruch im Sinne der Bedingungen entsteht.

Auch für die Leitungswasserversicherung empfehlen sich Einschlüsse, um Risiken zu minimieren: Armaturen und Schläuche, Bruchschäden an Heizkörpern, Boilern und Kesseln sowie an Gasleitungen und entstandene Gas- oder Wasserverluste sind Zusatzklauseln wert und mit Summen von 500 bis 2.500 € sicherlich im Sinne der Eigentümer – genau wie die Beseitigung von Rohrverstopfungen, die aber auch separat im Bedingungswerk aufgeführt sein muss.

Sturm/Hagel – die Folgen berücksichtigen

Die Sturm/Hagel-Ver­sicherung ist in Bezug auf mitversichernde Klauseln relativ schnell erfasst. In Ergänzung der üblicherweise abgedeckten Schäden ab Windstärke 8 ist es sinnvoll, auch auf dem Grundstück gelegene Bäume, die umstürzen könnten, in den Vertrag mit aufzunehmen. Nicht sehr verbreitet sind Angebote einer Deckung von Schäden, die durch das Eindringen von Regen, Hagel, Schnee und Eis in versicherten Gebäuden entstehen, meist limitiert auf eine Summe von 2.500 €. In Einzelfällen sind auch Folgen von Starkregen inkludiert. Hier ist aber das Kleingedruckte entscheidend, weil nur die Kosten für das Auspumpen des Kellers und notwendige Trocknungsarbeiten erstattet werden, und das in begrenztem Umfang.

Versicherungseinschlüsse

Über die genannten Klauseln hinaus gibt unzählige weitere, die von den drei Hauptrisiken losgelöst oder diese übergreifend Bedeutung haben. So lassen sich beispielsweise auch die Deckung von Graffitischäden, der Verzicht auf Leistungskürzung bei grober Fahrlässigkeit, Sachverständigenkosten, Einbaumöbel, Verglasungen, die Kosten für notwendige Dekontamination, die Entfernung von Wespennestern und Regiekosten für den in der Schadenbehebung tätigen Verwalter in Versicherungsverträge einschließen. Professionell aufgestellte Versicherungsmakler haben entsprechende Tabellen zur Hand und helfen beim Leistungsvergleich.

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