Das neue Baurecht

Ab 1. Januar 2018 gilt das neue Bauvertragsrecht. Was Verwalter wissen sollten, wenn sie in Liegenschaften größere Umbauten begleiten – ein Überblick.

Rund 30 neue Paragraphen mit zum Teil gravierenden Änderungen hat der Gesetzgeber geschaffen, um das Werkvertragsrecht zu modernisieren und den Anforderungen von Bauvorhaben anzupassen. Im Vordergrund steht dabei der Verbraucherschutz. In Ergänzung zu DDIVaktuell 5/17, S. 52, sollen im Folgenden die für Verwalter wesentlichen Neuerungen dargestellt werden, wobei im Zweifel immer dazu zu raten ist, anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen.

Insbesondere in Kapitel 2 – Bauvertrag sind unter den §§ 650a bis 650v BGB 22 neue rechtliche Regelungen entstanden, die lediglich die Buchstaben w, x, y, z auslassen – vielleicht um sie später zu ergänzen, wenn sich in der Anwendung Lücken zeigen. Hinzu kommen Änderungen im Kaufvertrag, die für Verwalter ebenfalls nicht unwichtig sind. Ggf. ist das Thema also noch einmal aufzugreifen, um den Rahmen dieses Beitrags nicht zu sprengen.

Die Änderungen im Kaufvertrag

Zwei wichtige Aspekte finden sich noch vor dem eigentlichen Werkvertragsrecht: Zum einen kann ein Käufer bei Lieferung einer mangelhaften Sache vom Verkäufer die Erstattung der erforderlichen Aufwendungen für den Ausbau der schon verbauten Sache sowie den Einbau oder die Anbringung der nachgebesserten Sache verlangen (§ 439 Abs. 3 S. 1 BGB), zum anderen kann ein Verbraucher vom Unternehmer einen Vorschuss für Aufwendungen verlangen, die im Rahmen der Nacherfüllung entstehen (§ 475 Abs. 6 BGB).

Allgemeines Werkvertragsrecht

Gemäß § 632a Abs. 1 BGB kann der Unternehmer vom Besteller bzw. Auftraggeber Abschlagszahlungen verlangen. Ihre Höhe richtet sich nach der erbrachten und vertraglich geschuldeten Leistung. Wurde die Leistung nicht vertragsgemäß erbracht, kann der Besteller die Zahlung eines angemessenen Teils der Abschlagszahlung verweigern (nach § 641 Abs. 3 BGB das Doppelte der zur Beseitigung des Mangels erforderlichen Kosten). Bis zur Abnahme hat der Unternehmer zu beweisen, ob die Leistung vertragsgemäß ist.
Ein weiterer zentraler Punkt ist die Neuregelung der Abnahme (§ 640 BGB). Ein Werk gilt nach dieser Regelung als abgenommen, wenn der Besteller nicht binnen einer angemessenen Frist nach Fertigstellung die Abnahme unter Nennung mindestens eines Mangels verweigert. Für Verbraucher gilt diese Regelung jedoch nur, sofern der Unternehmer vorher in Textform einen Hinweis zu den Folgen einer nicht vorgenommenen Abnahme erteilte (§ 640 Abs. 2 S. 2 BGB).

Zu dem bestehenden Kündigungsrecht tritt jetzt außerdem die Kündigung aus wichtigem Grund gem. § 648a BGB für beide Parteien hinzu, die von der Rechtsprechung für Bauverträge bereits vielfach anerkannt wurde. Hierfür hat der Gesetzgeber auf die Generalklausel des wichtigen Grundes zurückgegriffen und räumt ein Kündigungsrecht ein, sofern „dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zur Vollendung des Werks nicht zugemutet werden kann“ (§ 648a Abs. 1 S. 2 BGB). Eine Teilkündigung ist ebenfalls möglich. Zu beachten ist allerdings, dass trotz der Berechtigung zur Kündigung aus wichtigem Grund Fristen eingehalten werden müssen und ggf. Abmahnungen vor der Kündigung erfolgen müssen. Insofern verweist Abs. 3 auf den bisher schon geltenden § 314 Abs. 2 und 3 BGB. Verwaltern ist zu empfehlen, vor dem Ausspruch einer fristlosen Kündigung rechtlichen Rat einzuholen.

Nach wirksamer Kündigung kann jede Vertragspartei von der anderen die Mitwirkung an der Feststellung des Leistungsstandes verlangen. Wird dies verweigert, kann es sich für jede Partei in einem möglichen Prozess erhebliche nachteilig auswirken. Auch hier ist zu Rechtsbeistand zu raten.

Spezielles Werkvertragsrecht

Hier unterscheidet der Gesetzgeber zwischen dem Bauvertrag, dem Verbraucherbauvertrag, dem Architekten- und Ingenieurvertrag und dem Bauträgervertrag. Für Verwalter sind die ersten beiden eher relevant. Denn hier stellt sich die Frage, ob mit einem Unternehmer nun ein Vertrag nach dem Werkvertragsrecht des BGB oder nach den Allgemeinen Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen (VOB/B) abzuschließen ist. Sie stellt sich deshalb, weil fast alle Unternehmen in ihren Angeboten und Verträgen die VOB/B als Grundlage vereinbaren wollen. Da der BGH vor geraumer Zeit festgestellt hat, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verbraucher im Sinne des Gesetzes anzusehen ist, sind Verwalter nunmehr gehalten, mit der jeweiligen Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) abzustimmen, ob ein Vertrag nach BGB oder VOB/B abgeschlossen werden soll – mit entsprechender Beschlussfassung und Bevollmächtigung, der eine umfassende Erläuterung der Unterschiede vorangehen muss.

Kapitel 2: der Bauvertrag

Gemäß § 650a BGB handelt es sich bei einem Bauvertrag um einen Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon. Auch ein Vertrag über die Instandhaltung ist ein Bauvertrag, sofern das Werk für die Konstruktion, den Bestand oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch von wesentlicher Bedeutung ist. Diese Definition ist Gesetzestext und ist insofern bei der Beauftragung zu beachten.

Völlig neu ist das Anordnungsrecht des Bestellers gem. § 650b Abs. 2 BGB. Demnach kann der Besteller den Unternehmer in Textform dazu auffordern, Änderungen vorzunehmen. Dieser Anordnung hat der Unternehmer zu folgen. Vorher soll jedoch binnen 30 Tagen nach Zugang des Änderungsbegehrens beim Unternehmer eine Einigung hierüber getroffen werden. Der Unternehmer hat hierfür ein Angebot über die Mehr- oder Mindervergütung zu unterbreiten (§ 650b Abs. 1 S. 2 BGB). Zu allem Überfluss hat der Gesetzgeber auch ein einstweiliges Verfügungsrecht nach Beginn der Bauausführung hinsichtlich einer Anordnung oder der Vergütungsanpassung geregelt (§ 650d BGB). Hiervon sollte jedoch nicht unüberlegt Gebrauch gemacht werden. Es wird empfohlen, sich vor einer Anordnung über die tatsächlichen Auswirkungen im Sinne sämtlicher möglicher Folgen genauestens zu informieren und unbedingt rechtlichen Rat einzuholen.

Wichtig sind auch die Neuregelungen in § 650g BGB: Verweigert der Besteller die Abnahme unter Angabe von Mängeln, kann der Unternehmer von ihm verlangen, an der gemeinsamen Feststellung des Werks mitzuwirken, in Form eines Protokolls mit Datum und den Unterschriften beider Parteien (§ 650g Abs. 1 BGB). Dies dient der Rechtssicherheit und der Beweissicherung gleichermaßen. Unterlässt der Besteller dies ohne Angabe von Gründen, die er nicht selbst zu vertreten hat, kann der Unternehmer die Zustandsfeststellung allein durchführen und muss dem Besteller im Anschluss eine Abschrift aushändigen (§ 650g Abs. 2 BGB). Ein bei der Zustandsfeststellung nicht vermerkter, offenkundiger Mangel gilt als erst im Nachhinein entstanden und ist somit grundsätzlich vom Besteller hinzunehmen. Es sei denn, dieser Mangel konnte nach seiner Art nicht vom Bauherrn verursacht worden sein kann. Auch hier ist rechtlicher Rat zu empfehlen.

Die „(Rest-)Vergütung“ ist mit Abnahme und Erteilung einer prüffähigen Schlussrechnung durch den Unternehmer fällig (§ 650g Abs. 4 BGB). Wird die Prüffähigkeit nicht binnen 30 Tagen nach Zugang beanstandet, gilt sie als erfüllt. Welche Anforderungen im Einzelnen an die Prüffähigkeit zu stellen sind, variiert mit der Art des Vertrages.

Abschließend ist im Übrigen noch eine Neuerung zur Form der Kündigung hinzugekommen. Um unüberlegtem Handlungen vorzubeugen und die Rechtssicherheit und Beweissicherung zu verbessern bzw. zu erleichtern, ist gem. § 650h BGB für die Kündigung ab Inkrafttreten der Neuregelung die Schriftform vorgesehen.

Kapitel 3: der Verbraucherbauvertrag

Für WEG – somit auch für Verwalter – sind die Neuerungen zum Verbraucherbauvertrag bedeutend, da die Rechtsprechung sie wie oben erwähnt nunmehr als Verbraucher behandelt. Dem Gesetzestext aus § 650i BGB zufolge ist ein Verbraucherbauvertrag ein Vertrag, durch die der Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird – somit das Gleiche wie ein Bauvertrag, lediglich mit der Besonderheit, dass der Besteller Verbraucher ist. Beim Abschluss ist darauf zu achten, dass der Verbraucherbauvertrag der Textform bedarf. Kleinere Umbaumaßnahmen fallen somit nicht unter diesen Schutz. Hier greifen die allgemeinen Verbraucherschutzrichtlinien.

Gemäß § 650j BGB hat der Unternehmer eine Baubeschreibung anzufertigen und dem Verbraucher zu übergeben. Dabei ist der genaue Inhalt gemäß Art. 249 § 2 EGBGB aufzuführen: insgesamt neun Positionen wie z. B. allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes, Angaben zum Energie-, Brandschutz- und Schallschutzstandard, Beschreibung des Innenausbaus, der gebäudetechnischen Anlagen und Angaben zu den Qualitätsmerkmalen, denen das Gebäude oder der Umbau genügen muss. Diese Baubeschreibung wird, sofern nichts anderes vereinbart ist, auch Inhalt des Vertrages. Des Weiteren muss der Vertrag einen Zeitpunkt der Fertigstellung aufweisen oder, sofern dies nicht möglich ist, die Dauer der Baumaßnahme angeben (Art. 249 § 2 EGBGB). Macht ein vom Verbraucher beauftragter Dritter die wesentlichen Planungsvorgaben, beispielsweise ein Architekt, braucht der Unternehmer keine Baubeschreibung zu fertigen.

Weitaus bedeutender ist jedoch das Widerrufsrecht, das sich aus § 650l BGB ergibt. Ist der Bauvertrag nicht notariell beurkundet, steht dem Verbraucher ein 14-tägiges Widerrufsrecht gem. § 355 BGB zu. Fristbeginn ist der Vertragsschluss. Der Unternehmer hat den Verbraucher auf sein Widerrufsrecht gem. Art. 249 § 3 EGBGB hinzuweisen. Andernfalls beginnt die Frist nicht und der Verbraucher kann sein Widerrufsrecht bis zu einem Jahr und 14 Tage nach Vertragsschluss ausüben (§ 356e BGB).

Ein großes Thema sind daneben auch die Abschlagszahlungen und Absicherungen. Hier hat der Gesetzgeber ebenfalls umfangreiche Regelungen zum Schutz der ­Verbraucher getroffen:

• Der Gesamtbetrag der Abschlagszahlungen darf 90 Prozent der Gesamtvergütung nicht übersteigen (§ 650m Abs. 1 BGB).
• Dem Verbraucher ist bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit i. H. v. 5 Prozent zu leisten. Erhöht sich die Gesamtsumme um mehr als 10 Prozent, ist eine weitere Sicherheit i. H. v. 5 Prozent des zusätzlichen Vergütungsanspruchs zu leisten. Auf Verlangen des Unternehmers ist die Sicherheit in der Form zu gewähren, dass die Abschlagszahlungen bis zum Gesamtbetrag der Sicherheit nicht gezahlt werden (§ 650m Abs. 2 BGB).
• Sicherheiten durch Garantien o. ä. sind möglich (§ 650m Abs. 3 BGB).
• Es können keine Sicherheitsleistungen des Verbrauchers verlangt werden, die die nächste Abschlagszahlung oder
• 20 Prozent der Gesamtvergütung übersteigen (§ 650m Abs. 4 BGB).

Des Weiteren sind Unterlagen, die der Unternehmer im Vorfeld und Verlauf des Baus erstellt, dem Verbraucher auszuhändigen, soweit diese für Nachweise oder Ähnliches z. B. bei Behörden benötigt werden (§ 650n BGB).

Kapitel 4: Unabdingbarkeit

Abschließend hat der Gesetzgeber in § 650o BGB geregelt, dass von den §§ 640 Abs. 2 S. 2, 650i bis 650l und 650n BGB nicht zum Nachteil des Verbrauchers abgewichen werden darf. Dies gilt auch für anderweitige Gestaltungen, mit denen diese Paragraphen umgangen werden sollen.

Fazit

Die neuen Regelungen werden die Gerichte vermutlich weiter beschäftigen, da sie zum Teil nicht ausgereift sind und auch unterschiedlich ausgelegt werden können. Verwaltern ist zu raten, sich hier umfassend fortzubilden und zu informieren. Die neuen Regelungen enthalten wesentliche Änderungen, deren Nichtbeachtung für Verwalter Haftungsrisiken bergen – insofern werden uns einzelne sicherlich zukünftig beschäftigen. Verwalter, die im Namen einer WEG einen Architekten- oder Ingenieurvertrag schließen, sollten die §§ 650p bis 650t BGB beachten, die später noch erläutert werden.
In diesem Sinne: Ein frohes, neues, haftungsfreies Jahr!

Foto: © PhuShutter / Shutterstock.com