Das neue WEG - Folge 11: Die Gebrauchsrechte der Wohnungseigentümer

Den Wohnungseigentümern gehört das Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Das Recht zum Gebrauch des Son­dereigentums steht jedem Wohnungseigentümer alleine zu. Am Gemeinschaftseigentum hat jeder Wohnungseigentümer ein Mit-gebrauchsrecht. Daran hat die Reform des Wohnungseigentums-gesetzes (WEG) 2020 nichts geändert. Die Stärkung der Rolle der Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Verwaltung hat aber die Akzente verschoben, wenn es um die Sanktionen von Gebrauchs­störungen geht. Während früher die Wohnungseigentümer sich untereinander auf Einhaltung der Gebrauchsregeln verklagen konnten, liegt diese Aufgabe seit Inkrafttreten des Wohnungs-eigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1. Dezember 2020 grundsätzlich bei der Wohnungseigentümergemeinschaft.

§ 13 Rechte des Wohnungseigentümers aus dem Sondereigentum
(1) Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz entgegensteht, mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, insbesondere dieses bewohnen, ver­mieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen.
 

§ 14 Pflichten des Wohnungseigentümers
(1) Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet,

1. die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten und
2. das Betreten seines Sondereigentums und andere Ein­wirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen ent­sprechen oder, wenn keine entsprechenden Vereinbarun­gen oder Beschlüsse bestehen, aus denen ihm über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus kein Nachteil erwächst.

(2) Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber den übri­gen Wohnungseigentümern verpflichtet,

1. deren Sondereigentum nicht über das in Absatz 1 Num­mer 2 bestimmte Maß hinaus zu beeinträchtigen und
2. Einwirkungen nach Maßgabe des Absatzes 1 Nummer 2 zu dulden.

(3) Hat der Wohnungseigentümer eine Einwirkung zu dulden, die über das zumutbare Maß hinausgeht, kann er einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen.

§ 16 Nutzungen und Kosten
(1) (...) Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 berechtigt.
 

§ 18 Verwaltung und Benutzung
(2)Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemein­schaft der Wohnungseigentümer (...)

2. eine Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen (ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung) und, soweit solche bestehen, den gesetzlichen Regelun­gen, Vereinbarungen und Beschlüssen entsprechen.
 

Gebrauch des Sondereigentums und seine Grenzen
Inhaltlich unverändert regelt § 13 Abs. 1 WEG, dass die Wohnungs­eigentümer ihr Sondereigentum selbst benutzen dürfen. Dieses Gebrauchsrecht steht im Interesse eines friedlichen Miteinanders in der Gemeinschaft unter drei Schranken:

§ 14 Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 2 Nr. 2 WEG verpflichtet den Woh­nungseigentümer, bestimmte Einwirkungen auf sein Sondereigen­tum zu dulden (unten a));

§ 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG verpflichtet den Wohnungseigentümer, im Rahmen seines Gebrauchs bestimmte Einwirkungen auf fremdes Sondereigentum zu vermeiden (unten b));

§ 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG verpflichtet den Wohnungseigentümer, beim Gebrauch die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten (unten c)).
 

a) Duldung des Betretens und anderer Einwirkungen
Die Duldungspflicht nach § 14 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 Nr. 2 WEG erfasst das Betreten des Sondereigentums und andere Einwir­kungen, soweit diese den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen oder, soweit solche fehlen, aus denen dem Woh­nungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus kein Nachteil erwächst. Diese auf den ersten Blick kompliziert anmutende Regelung sollen zwei Beispiele verdeutlichen.

Beispiel 1: Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat den Austausch der Fenster in der Wohnung des Wohnungseigentü­mers E1 beschlossen. E1 öffnet am Bautermin die Wohnungstür nicht. Die beauftragten Handwerker können die Arbeiten nicht ausführen; der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entste­hen deshalb Mehrkosten – E1 verstößt gegen seine Pflicht, das Betreten seiner Wohnung zu dulden. Er muss die Mehrkosten als Schadensersatz erstatten.

Beispiel 2: Es wird beschlossen, dass das Musizieren nur zwischen 15:00 Uhr und 18:00 Uhr erlaubt ist. Ein Wohnungseigentümer (E2) verlangt von einem anderen (E3), das Musizieren in diesem Zeitraum zu unterlassen. Dieses Begehr scheitert. Der Anspruch des E2 scheitert an § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG. Denn E2 muss danach diese Einwirkungen auf seine Wohnung dulden.
 

b) Verbot der Beeinträchtigung fremden Sondereigentums
§ 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG verpflichtet jeden Wohnungseigentümer gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern, deren Sonderei­gentum nicht über das in § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG bestimmte Maß hinaus zu beeinträchtigen. Die Vorschrift beschränkt das Recht der übrigen Wohnungseigentümer, ihr Sondereigentum zu gebrau­chen. Dieses Beeinträchtigungsverbot muss durchgesetzt wer­den. Es wird praktisch, wenn ein anderer Wohnungseigentümer den aus § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG folgenden Unterlassungsanspruch geltend macht.

Beispiel: Es wird beschlossen, dass das Musizieren nur zwischen 15:00 Uhr und 18:00 Uhr erlaubt ist. E4 musiziert, in der Woh­nung von E5, laut vernehmbar, in den Nachtstunden. E5 kann von E4 verlangen, dieses Musizieren zu unterlassen.
 

c) Gebot des binnenrechtskonformen Gebrauchs
§ 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG verpflichtet jeden Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die gesetz­lichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten. Diese Pflicht betrifft auch den Gebrauch des Sondereigentums. Soweit der Gebrauch also geregelt ist, insbesondere durch Verein­barung oder einen Beschluss nach § 19 Abs. 1 WEG, hat sich der Wohnungseigentümer hieran zu halten. Tut er dies nicht, begeht er gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine Pflichtverletzung.

Anders als § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG (oben b)) knüpft § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG nicht an eine Beeinträchtigung an, sondern ist bei jedem (auch nur formalen) Verstoß gegen die Regeln zum Gebrauch des Sondereigentums anwendbar. Die abstrakte Einhaltung der Hausordnung etwa kann daher – anders als nach § 15 Abs. 3 WEG a. F. – nicht mehr durch einzelne Wohnungseigentümer eingeklagt werden, sondern nur noch durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Beispiel: E6 parkt ständig sein Auto auf einer Grünfläche des Grund­stücks. Nur die Wohnungseigentümergemeinschaft kann ihn auf Unterlassung verklagen, nicht die anderen Wohnungseigentümer. Diese haben aber nach § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG einen Anspruch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft, dass diese gegen E6 vorgeht. Die Gemeinschaft muss sich also darum kümmern, dass die Eigentümer sich an die Regeln halten.
 

II. Recht zum Mitgebrauch desgemeinschaftlichen Eigentums
Nach § 16 Abs. 1 S. 3 WEG ist jeder Wohnungseigentümer zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 WEG berechtigt. Bis zur WEG-Reform 2020 war dieses Recht in § 13 Abs. 2 S. 1 WEG a. F. geregelt. § 16 Abs. 1 S. 3 WEG stellt das Mitgebrauchsrecht unter die Schranken des § 14 WEG. Jeder Woh­nungseigentümer ist deshalb verpflichtet, vom gemeinschaftlichen Eigentum nur den Mitgebrauch zu machen, der den Vereinbarungen oder Beschlüssen entspricht (§ 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG) oder, soweit solche fehlen, aus dem den anderen Wohnungseigentümern oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus kein Nach­teil erwächst (§ 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG). Das Mitgebrauchsrecht am gemeinschaftlichen Eigentum steht damit unter denselben Schran­ken wie das alleinige Gebrauchsrecht am Sondereigentum.
 

III. Ausgleichsanspruch
Nach § 14 Abs. 3 WEG kann ein Wohnungseigentümer, der eine Einwirkung zu dulden hat, die über das zumutbare Maß hinaus­geht, einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen. Diese Ausgleichspflicht war bis zur WEG-Reform 2020 in modifizierter Form in § 14 Nr. 4 WEG a. F. geregelt.
 

ZUM NACHLESEN
Prof. Dr. Arnold Lehmann-Richter und Dr. Felix Wobst sind Autoren des Werks „WEG-Reform 2020 – Das Wohnungseigentumsrecht nach dem WEMoG“, das für 49,80 Euro erhält­lich ist. Es enthält ausführliche Erläuterun­gen nebst Formulierungsvorschlägen zum neuen Recht.

Otto Schmidt Verlag 2020, Broschur, 572 Seiten, ISBN 978-3504450496