Das neue WEG - Folge 6:  Die Rolle der Wohnungs­eigentümer bei der Verwaltung

Den Wohnungseigentümern gehört das Sonder- und Gemeinschaftseigentum, weshalb sie die Kompetenz haben, die für die Verwaltung maßgeblichen Entscheidungen zu treffen. Daran hat die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) 2020 nichts geändert. Die Stärkung der Rolle der Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Verwaltung hat aber die Akzente verschoben. Während früher die Rechtsbeziehungen bei der Verwaltung zwischen den Wohnungseigentümern verliefen, ist seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1. Dezember 2020 Anknüpfungsstelle die Wohnungseigentümergemeinschaft.

Verwaltung des Sondereigentums
Inhaltlich unverändert regelt § 13 Abs. 1 WEG, dass die Wohnungseigentümer ihr Sondereigentum selbst verwalten. Hier hat die Wohnungseigentümergemeinschaft also keine Entscheidungskompetenzen. Anders ist es in den seltenen Fällen, in denen eine bauliche Veränderung des Sondereigentums zu einem erheblichen Nachteil für die übrigen Wohnungseigentümer führt. Dann bedarf der Bauwillige eines Gestattungsbeschlusses, für dessen Details § 13 Abs. 2 WEG auf die Regelungen in § 20 WEG über bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums verweist.

§ 13 Rechte des Wohnungseigentümers aus dem Sondereigentum
(1) Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz entgegensteht, mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, insbesondere dieses bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen.

(2) Für Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung (Erhaltung) des Sondereigentums hinausgehen, gilt § 20 mit der Maßgabe entsprechend, dass es keiner Gestattung bedarf, soweit keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.

Verwaltungsanspruch der Wohnungseigentümer ­gegen die Gemeinschaft
Nach § 21 Abs. 4 WEG alte Fassung (a. F.) hatte jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Verwaltung, ohne dass die Norm den Schuldner namentlich nannte. Nach herrschender Meinung richtete sich der Anspruch gegen die übrigen Wohnungseigentümer. Praxisrelevant war insoweit vor allem der Anspruch auf Beschlussfassung. Diese Struktur hat das WEMoG aufgegeben. Nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG richtet sich der Anspruch auf Verwaltung nicht mehr gegen die übrigen Wohnungseigentümer und erst recht nicht gegen den Verwalter, sondern allein gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

§ 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG stellt zwei Voraussetzungen auf, nämlich dass es sich – erstens – um eine Verwaltung handelt, die – zweitens – dem Binnenrecht in der Gemeinschaft entspricht. Typischerweise ist der Anspruch auf eine ordnungsmäßige Beschlussfassung gerichtet.

§ 18 Verwaltung und Benutzung
(1) Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

(2) Jeder Wohnungseigentümer kann von der ­Gemeinschaft der Wohnungseigentümer 

1. eine Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie

2. eine Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen (ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung) und, soweit solche bestehen, den gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüssen entsprechen.

(3) Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind.

(4) Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen.

Rechtsfolgen bei Verletzung des ­Verwaltungsanspruchs
Verletzt die Wohnungseigentümergemeinschaft den Verwaltungsanspruch, kann der Wohnungseigentümer auf Erfüllung klagen. Im praxisrelevanten Fall der unterbliebenen Beschlussfassung erfolgt dies durch Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 S. 2 WEG. Daneben sind aber auch Schadensersatzansprüche gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft denkbar, insbesondere, wenn eine notwendige Beschlussfassung unterbleibt. Der Wohnungseigentümergemeinschaft werden hier Pflichtverletzungen der Wohnungseigentümer als Beschlussfassungsorgan zugerechnet.

Beispiel 1: Die im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Außenwand des Gebäudes ist mangelhaft. Deshalb tritt in der Wohnung von E1, die dieser vermietet hat, Schimmel auf. E1 erleidet deshalb einen Mietausfall. E1 meldet Verwalter V den Schimmelbefall. V beruft eine Versammlung ein. Der Antrag auf Sanierung der Außenwand wird mehrheitlich abgelehnt.

Pflicht der Wohnungseigentümer zur Mitwirkung bei der Verwaltung
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann ihre beschriebene Verwaltungspflicht nur erfüllen, wenn die nach der Organisationsstruktur hierzu berufenen Organe die erforderlichen Verwaltungsmaßnahmen treffen. Neben der Tätigkeit des Verwalters ist hier von Bedeutung, dass die Wohnungseigentümer die erforderlichen Beschlüsse fassen. Deshalb enthält § 19 Abs. 1 WEG die Pflicht der Wohnungseigentümer, an der Beschlussfassung mitzuwirken. Der gegenüber § 21 Abs. 3 WEG a. F. geänderte Wortlaut („beschließen“ anstelle von „können beschließen“) macht dies deutlich.

§ 19 Abs. 1 WEG verpflichtet jeden Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft, in Eigentümerversammlungen für einen Beschlussantrag zu stimmen, der ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Diese Mitwirkungspflicht besteht unabhängig davon, ob andere Wohnungseigentümer ebenfalls für den Beschluss stimmen, es auf die Stimme des Wohnungseigentümers also letztlich nicht ankommt. Verletzen die Wohnungseigentümer ihre Mitwirkungspflicht, sind sie der Gemeinschaft zum ­Schadensersatz verpflichtet.

Beispiel 2: Wenn im erwähnten Beispiel 1 der Wohnungseigentümer E1 einen Anspruch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft auf Ersatz seines Mietausfallschadens hat, kann die Gemeinschaft diejenigen Eigentümer in Regress nehmen, die nicht für den Antrag auf Sanierung der Außenwand gestimmt haben.

§ 19 Regelung der Verwaltung und Benutzung durch Beschluss
(1) Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt sind, beschließen die Wohnungseigentümer eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung.

(2) Zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung gehören insbesondere

1. die Aufstellung einer Hausordnung,

2. die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums,

3. die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht,

4. die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage,

5. die Festsetzung von Vorschüssen nach § 28 Absatz 1 Satz 1 sowie

6. die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a, es sei denn, es bestehen weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Wohnungseigentümer wurde zum Verwalter bestellt und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer (§ 25 Absatz 2) verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters.

Besondere Verwaltungsrechte im Gesetz
Das WEMoG hat den allgemeinen Anspruch der Wohnungseigentümer auf Verwaltung aus § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in drei Vorschriften näher konkretisiert:

a) Informationsanspruch

Nach § 18 Abs. 4 WEG kann jeder Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen. Diese Regelung weicht vom bisherigen Recht ab. Denn nach altem Recht war es anerkannt, dass jeder Wohnungseigentümer vom Verwalter Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen konnte. Ein solcher Direktanspruch ist nach neuem Recht nicht mehr anzuerkennen. Er ist nämlich weder mit der speziellen Regelung des § 18 Abs. 4 WEG noch mit dem allgemeinen Organisationsrecht in der Gemeinschaft zu vereinbaren, das die Rechtsbeziehungen bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bündelt.

§ 18 Abs. 4 WEG ist keine abschließende Regelung, die einem weitergehenden Informationsanspruch des Wohnungseigentümers entgegenstehen würde. Denn der Gesetzgeber hat mit § 18 Abs. 4 WEG die Informationsrechte der Wohnungseigentümer nicht abschließend, sondern nur den Einsichtsanspruch als „zentralen Teil“ dieser Rechte ausdrücklich geregelt. Daher ist auch nach neuem Recht ein Auskunftsanspruch des Wohnungseigentümers anzuerkennen. Eine grundsätzliche Änderung hat das WEMoG indes beim Schuldner des Anspruchs gebracht: Der Auskunftsanspruch ist, ebenso wie der Einsichtsanspruch nach § 18 Abs. 4 WEG, nicht mehr gegen den Verwalter, sondern gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gerichtet.

b) Anspruch auf Durchführung oder Gestattung baulicher Veränderungen 

Der Anspruch jedes Wohnungseigentümers gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Beschlussfassung über bauliche Veränderungen ist in § 20 Abs. 2 und 3 WEG geregelt. Die Details waren Gegenstand des Beitrags in vdivaktuell 3/21.

c) Anspruch auf Vermögensbericht

§ 28 Abs. 4 WEG gibt jedem Wohnungseigentümer gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Anspruch auf einen Vermögensbericht. Auch hierbei handelt es sich um eine besondere Ausprägung des Verwaltungsanspruchs aus § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG. Die Details waren Gegenstand des Beitrags dieser Reihe in vdivaktuell 3/21.

Zum Nachlesen
Prof. Dr. Arnold Lehmann-Richter und Dr. Felix Wobst sind Autoren des Werks „WEG-Reform 2020 – Das Wohnungseigentumsrecht nach dem WEMoG“, das für 49,80 Euro erhältlich ist. Es enthält ausführliche Erläuterungen nebst Formulierungsvorschlägen zum neuen Recht.

Prof. Dr. Arnold Lehmann-Richter und Dr. Felix Wobst sind Autoren des Werks „WEG-Reform 2020 – Das Wohnungseigentumsrecht nach dem WEMoG“, das für 49,80 Euro erhältlich ist. Es enthält ausführliche Erläuterungen nebst Formulierungsvorschlägen zum neuen Recht. 

Otto Schmidt Verlag 2020, Broschur, 572 Seiten, ISBN 978-3504450496

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