Das richtige Maß finden - Wie man bei Neuvermietung von Wohnraum den Mietpreis rechtssicher festlegt.

Der Konflikt zwischen steigenden Mieten und dem Bedarf an bezahlbarem Wohnraum ist seit Jahren ständiger Gegenstand politischer Diskussionen. Insbesondere in Großstädten kollidieren die grundle­genden Interessen von Eigentümern und Mietern. Um dem entgegenzuwirken, brachte der Bundestag 2015 die sogenannte Mietpreisbremse auf den Weg. Damit sollen vor allem die Neuvermietungsmieten ausge­bremst werden. Welche gesetzlichen Vorgaben sind nun zu beachten?
 

Was ist die Mietpreisbremse, und wo ist sie gesetzlich verankert? 
Die Bundesmietpreisbremse wurde am 27. März 2015 vom Deutschen Bundestag beschlossen und am 1. Juli 2015 durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz ein­geführt. Ausdruck gefunden hat die Mietpreisbremse in den §§ 556d bis 556g des Bürgerlichen Gesetzbu­ches (BGB). Tatsächlich findet sich der Begriff „Mietpreisbremse“ aber im Gesetz so nicht wieder. Vielmehr tragen die einschlägigen gesetzlichen Regelungen die Überschrift „Vereinbarung über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Woh­nungsmärkten“. In ebendiesen Gebieten schränkt die Mietpreisbremse die freie Vereinbarkeit der Miethöhe über Wohnraummietverträge ein. Welche Gebiete von der Mietpreisbremse betroffen sind, regeln die Bundes­länder in Rechtsverordnungen.

Nicht zu verwechseln ist die (Bundes-)Mietpreisbremse bspw. mit dem Berliner Mietendeckel, der nur für Berlin galt und im Frühjahr 2021 vom Bundesver­fassungsgericht für formell verfassungswidrig erklärt wurde, im April 2022 erneut. Die folgenden Ausfüh­rungen beziehen sich daher lediglich auf die Mietpreisbremse des Bundes.
 

Was genau regelt die Mietpreisbremse?
Kern der Mietpreisbremse ist, dass Vermieter bei Neu­vermietung einer Wohnung den Mietpreis um maxi­mal zehn Prozent über die ortsübliche Vergleichsmiete anheben dürfen. Die ortsübliche Vergleichsmiete ent­spricht dem Durchschnitt der üblichen Mieten für ver­gleichbaren Wohnraum in der Gemeinde. Kriterien für vergleichbaren Wohnraum sind bspw. Größe, Ausstat­tung und Lage oder auch der energetische Zustand einer Wohnung. Zur Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete werden nur Mieten herangezogen, die innerhalb der letzten sechs Jahre vereinbart wur­den. Der jeweilige Mietspiegel einer Gemeinde gibt in der Regel den Wert der ortsüblichen Vergleichsmiete wieder.

Wenn eine Staffelmiete vereinbart wird, gilt die Mietpreisbremse nicht nur bei Neuvermietung, sondern auch beim Eintritt der Staffeln. Dann ist jede einzelne Staffel jeweils begrenzt auf zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Anders als Staffelmie­ten sind Indexmieten bei der Indexerhöhung nicht an die Mietpreisbremse gebunden. Indexmie­ten kennzeichnet, dass sie sich an die aktuellen Lebenshaltungskosten anpassen. Einzig die erst­malig vereinbarte Miete muss den Vorgaben der Mietpreisbremse genügen, danach richtet sie sich allein nach dem
Verbraucherpreisindex.

Auch ansonsten gilt die Mietpreisbremse für Mieterhöhungen nicht. Bei Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete gilt aber die Kappungsgrenze. Diese beträgt 20 Prozent in drei Jahren bzw. in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt 15 Prozent in drei Jahren.
 

Welche Ausnahmen von der Mietpreisbremse gibt es?
Die Mietpreisbremse ist nicht anzuwenden auf Neu­bauten, die erstmalig nach dem 1. Oktober 2014 genutzt und vermietet wurden. Zweck dieser Regelung ist, den Wohnungsneubau nicht zu hemmen. Darüber hinaus gilt die Mietpreisbremse nicht, wenn die betref­fende Immobilie umfassend modernisiert wurde. Nicht von dieser Ausnahme umfasst sind allerdings kleinere Maßnahmen, die lediglich der Instandhaltung dienen. Bei Sanierung und Modernisierung ist stets im Einzelfall zu prüfen, ob deren Umfang ausreicht, um tatsächlich eine Ausnahme von der Mietpreis-bremse zu rechtfertigen. Als umfassend modernisiert gilt eine Wohnung, wenn die Investition ca. ein Drittel der Neubaukosten ausmacht. Für 2020 lagen die Neu­baukosten bundesweit statistisch bei 1.920 Euro pro Quadratmeter. Wenn also mehr als 640 Euro pro Qua­dratmeter in die Modernisierung investiert wurde, ist die Mietpreisbremse auf die erste Vermietung nach dieser Modernisierung nicht anwendbar.

Bei kleineren Modernisierungsmaßnahmen gilt Folgendes: Die zehn Prozent über der ortsübli­chen Vergleichsmiete können auch überschrit­ten werden, wenn der Vermieter in den letzten drei Jahren vor der Neuvermietung Moderni­sierungsmaßnahmen durchgeführt hat. Dann kann der Modernisierungszuschlag zur Miete addiert werden. Zulässig ist dann die Ver­einbarung einer Miete wie folgt: Ortsübliche Vergleichsmiete plus zehn Prozent plus Moder­nisierungszuschlag.

Keine wirkliche Ausnahme, aber eine Ein­schränkung liegt vor, wenn schon die Vormiete mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag. Dann näm­lich kann diese Vormiete auch wirksam mit dem neuen Mieter vereinbart werden. Vor-miete ist die Miete, die ein Jahr vor Ende des vorherigen Mietverhältnisses wirksam mit dem Vormieter vereinbart worden war.

Anders als teilweise angenommen wird, unterliegen möblierte Wohnungen weitestgehend sehr wohl der Mietpreisbremse. Dabei wird Vermietern lediglich zugestanden, einen Aufschlag auf die ortsübliche Ver­gleichsmiete zu verlangen. Dieser richtet sich nach dem Gebrauchswert der Möbel.
 

Welche Informationspflichten zur Mietpreisbremse haben Vermieter zu beachten?
Informationspflichten treffen Vermieter dann, wenn sie eine von der Mietpreisbremse ausgenommene höhere Miete bei Vertragsabschluss oder in absehbarer Zeit später vereinbaren wollen. Bereits vor Abschluss des Mietvertrages müssen sie künftige Mieter über die Umstände der höheren Miete informieren. Vermieter müssen Mietern also mitteilen, wie hoch die Vormiete war oder dass modernisiert wurde oder dass umfas­send modernisiert wurde oder dass es sich um einen Neubau handelt. Dieser Informationspflicht muss unaufgefordert nachgekommen werden.

Welche Rechtsfolgen hat die Nichtbeachtung?
Die erste Rechtsfolge ist der Auskunftsanspruch des Mieters. Vermieter müssen Mietern Auskunft über die Berechnung der Miete erteilen. Dies geht über die bereits geschilderte Information hinaus. Hier muss insbesondere detailliert zu den Modernisierungen vorgetragen werden.

Für Neumietverträge gilt jetzt, dass Vermieter zu viel gezahlte Mieten an Mieter erstatten müssen. Wenn die Miete richtig errechnet, aber die oben geschilderte Information nicht erteilt wurde, gilt, dass diese Pflicht nachträglich erfüllt werden kann. Jedoch können Mieter wegen einer nachträglich erteilten Auskunft die Miethöhe rügen und so die Mietdifferenz für den Zeitraum von zwei Jahren nach Erhalt der Auskunft zurückfordern.

PRAXISTIPP
Prüfen Sie vor Mietvertragsabschluss, ob das Gebiet, in dem sich eine Woh­nung befindet, per Rechtsverordnung als Gebiet mit angespanntem Wohnungs­markt ausgewiesen ist. Ist dies der Fall und es soll eine mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete lie­gende Miete vereinbart werden, müssen Sie den Mieter vor Abschluss des Miet­vertrags darüber und über die entspre­chende Ausnahme informieren.