Sinnvoll und energetisch effektiv

Zur effizienten Planung von Sanierungen durch Gliederung in Maßnahmenpakete.

Der vernünftige Umgang mit Rohstoffvorräten und die Reduktion von CO₂-Emissionen ver­pflichten uns heute mehr denn je zur Pflege des Gebäudebestands. Die Immobilienbranche, die Eigentümer und Nutzer privater wie kommunaler Immobilien eingeschlossen, befindet sich im Umbruch. Angesichts steigender Energiepreise, des Klimawandels und vieler neuer Gesetze gilt es, aktiv zu werden. Die Sanierung von Gebäuden bewahrt bereits verbaute Ressourcen, und planvolles Vorgehen zur energetischen Optimierung sichert nicht nur langfristig Immobilienwerte. Ein geringerer Energieverbrauch und CO₂-Ausstoß bei zugleich ver­bessertem Raumklima wirkt sogar wertsteigernd.

Energetische Sanierungen, der Umstieg auf klima­freundlichere Heiz- und Lüftungssysteme, die energetische Ertüchtigung der Gebäudehülle oder auch die Installation von Modulen zur Nutzung er­neuerbarer Energien werden die Arbeit aller Akteure der Branche in den kommenden Jahren, wenn nicht gar Jahrzehnten prägen. Dafür sorgen nicht zuletzt viele neue Gesetze und Regelungen auf nationaler und europäischer Ebene – allen voran die Novelle des umstrittenen Gebäudeenergiegesetzes und bereits absehbare neue Vorgaben aus Brüssel.

Energetische Sanierung nach Plan

Jedes Gebäude hat – unabhängig vom steuerlichen Ab­schreibungszeitraum, der bei Wohngebäuden in der Regel fünfzig Jahre beträgt – einen sogenannten Lebenszyklus. Ohne Pflege und zeitgemäße Anpassungen verfällt es und geht kaputt. Eine langfristige professionelle Planung von Sa-nierungs- und Modernisierungsmaßnahmen in Abstimmung mit den Eigentümern und ihren Verwaltungen kann nicht nur den Bestand und Werterhalt von Gebäuden sichern, sondern durch gezielt und rechtzeitig umgesetzte Maßnahmen sowie sinnvoll zusammengestellte Maßnahmenpakete auch die Kosten plan- und überschaubar halten.

Das richtige Vorgehen

Um unter Berücksichtigung der jeweiligen baulichen und baukulturellen Gegebenheiten die langfristig erforderlichen Maßnahmen zur Energieeinsparung im Blick zu haben, ist die Erstellung eines individuellen Sanierungsfahrplans hilfreich. Er motiviert auch perspektivisch zur energetischen Gebäudesanierung, denn er bildet, basierend auf der detaillierten Analyse vor Ort, den Ist-Zustand in Bezug auf Wärmeschutz, Anlagentechnik für Heizung, Kühlung, Trinkwassererwärmung, Lüftung, Klimatisierung und Be­leuchtung ab und zudem den geplanten Soll-Zustand als Sanierungsziel. Der Weg dorthin führt über die Umsetzung mehrerer gemeinsam mit dem Energieberater sinnvoll zusammengestellter Maßnahmenpakete.

Unabhängig davon, was für ein Gebäude oder welcher Gebäudeabschnitt zu sanieren ist, muss vorab die Auf­gabenstellung geklärt werden: Welche Vorkehrungen sind zu treffen, welche Bedingungen zu beachten, wer ist mit einzubeziehen? Sollen Anlagen zur Nutzung erneuerbarer Energien oder Ladestationen für E-Autos neu eingerichtet werden? Sollen Einheiten geschossübergreifend zu­sammengeschlossen werden?

Ermittlung der Grundlagen

Die Klärung der Grundlagen zur Feststellung der Gebäude­kategorie ist wesentlich bei einer Sanierung. Dafür ist eine Bestandsaufnahme notwendig, die die grundsätzliche Nutzung und Gebäudeklasse der Immobilie erfasst und Bauwerksanalysen zu Wand- und Deckenaufbauten sowie Tragwerk durchführt, um die einzelnen Bauteile zu klassifizieren.

Auf der Basis dieser Grundlagenermittlung erstellen alle erforderlichen Fachplaner ein Sanierungskonzept für das Gebäude inklusive sinnvoller Maßnahmenpakete. Erfasst werden darin auch alle gesetzlichen Anforderungen an die bauliche Ertüchtigung des Objekts auf Basis der jeweiligen Landesbauordnung einerseits und der dazugehörigen nutzungsspezifischen Vorschriften und Richtlinien, wie der Verwaltungsvorschrift Technische Baubestimmungen (VVTB), andererseits. Dabei geht es z. B. um die zusätz­liche Planung und Kennzeichnung von Flucht- und Rettungswegen und ihre regelmäßige Überprüfung, um die Sicherheit der Bewohner zu gewährleisten.

Einzelmaßnahmen sinnvoll zusammenfassen

Einzelmaßnahmen in Sanierungspaketen logisch zu bündeln, zielt darauf ab, sie so durchzuführen, dass sie sich gegenseitig ergänzen und synergetische Effekte entstehen, nicht zuletzt aber auch die Kosten dämpfen. So sollte zum Beispiel

• eine Strangsanierung komplett für alle übereinanderliegende Wohnungen durchgeführt werden (siehe VDIVAKTUELL 5/22)
• die Strangsanierung mit passenden Modernisierungspaketen kombiniert werden (siehe ebd.)
• eine Maßnahme zur Gebäudedämmung mit dem Austausch von ineffizienten Heizungsanlagen kombiniert werden
• der Einbau von Solaranlagen und die Optimierung der Gebäudetechnik gemeinsam umgesetzt werden
• der Austausch von Fenstern mit Maßnahmen an der Gebäudehülle kombiniert werden
• der Anbau von Balkonanlagen mit Maßnahmen an der Gebäudehülle kombiniert werden usw.

Wie sich Maßnahmen sinnvoll kombinieren lassen, dazu beraten Fachplaner bei der Entwicklung des Sanierungs­fahrplans.

So sorgt man für reibungslose Abläufe

Die schrittweise Umsetzung aller vorgesehenen Maßnahmen und die sorgfältige Planung der Maß­nahmenpakete sorgen dafür, dass der Betrieb des Gebäudes während der Sanierung so wenig wie möglich beeinträchtigt wird. Möglich wird dies durch die regel­mäßige Abstimmung mit allen Fachplanern. Entscheidet man sich alternativ für einen Generalplaner, ist man auf dem besten Weg zum Rundum-Sorglos-Paket. Der Generalplaner konzentriert alle Beratungs- und Planungsleistungen unter seinem Dach und kann ein professionelles Schnittstellenmanagement für Planung und Bauablauf garantieren.