Dem guten ­Miteinander dienlich - Der Verwaltungsbeirat nach der WEG-Reform: Was ändert sich? Eine kritische Betrachtung!

Der Verwaltungsbeirat ist ein wichtiges Organ für die Wohnungseigentümergemeinschaft, und es ist immer wieder spannend, wie Verwaltung und Verwaltungsbeirat wohl zusammenarbeiten. Das reformierte Wohnungseigentumsgesetz (WEG) verschiebt das Verhältnis zwischen Verwalter und Verwaltungsbeirat und verdient daher eine genauere Betrachtung, denn § 29 WEG wurde nunmehr wie folgt neu ­formuliert:

(1) Wohnungseigentümer können durch Beschluss zum Mitglied des Verwaltungsbeirats bestellt werden. Hat der Verwaltungsbeirat mehrere Mitglieder, ist ein Vorsitzender und ein Stellvertreter zu bestimmen. Der Verwaltungsbeirat wird von dem Vorsitzenden nach Bedarf einberufen.

(2) Der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben. Der Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung sollen, bevor die Beschlüsse nach § 28 Absatz 1 Satz 1 und Absatz 2 Satz 1 gefasst werden, vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen werden.

(3) Sind Mitglieder des Verwaltungsbeirats unentgeltlich tätig, haben sie nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten.

Was hat sich damit nun geändert?

Die Zusammensetzung des Verwaltungsbeirates
Der Verwaltungsbeirat gemäß WEG in seiner alten Fassung (a. F.) bestand zwingend aus drei Mitgliedern – für kleine Gemeinschaften recht viel, für große Gemeinschaften recht wenig. Das reformierte WEG regelt in seiner neuen Fassung (n. F.) die Zahl der Verwaltungsbeiräte nicht mehr. Die Wohnungseigentümer können nun frei entscheiden, wie sich der Beirat zusammensetzen soll. Das ist durchaus sinnvoll. So kann eine kleine Eigentümergemeinschaft auch nur einen Wohnungseigentümer als Verwaltungsbeirat bestellen. Entscheidet sich eine Eigentümergemeinschaft auf dem Beschlusswege, mehrere Verwaltungsbeiräte zu bestellen, so ist ein Vorsitzender und ein Stellvertreter zu bestimmen. Es ist daher sinnvoll, zwei Beschlüsse zu fassen: Im ersten Beschluss sollte die Zusammensetzung des Verwaltungsbeirates bestimmt werden, im zweiten Beschluss sollten dann seine Mitglieder bestellt werden.

Die Aufgaben des ­Verwaltungsbeirates
Der Verwaltungsbeirat hatte nach dem alten WEG wenige Aufgaben. In § 29 Abs. 2 WEG a. F. stand: Der Verwaltungsbeirat unterstützt den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben. In der neuen Fassung heißt es: Der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben. Hinzugekommen ist das Wort „überwacht“. Ob der Begriff glücklich gewählt ist, wage ich zu bezweifeln. Wikipedia nämlich definiert Überwachung wie folgt: „Überwachung ist die zielgerichtete Beobachtung und Informationserhebung von Objekten, Personen, Personenvereinigungen oder Gegenständen durch am Geschehen unbeteiligte Dritte. Eine besondere Form der Überwachung ist die Observation.“

Sinnvoller und treffender wäre das Wort „kontrolliert“ gewesen, denn damit wäre die Funktion des Verwaltungsbeirates richtiger beschrieben. Er ist nämlich eher ein Kontroll- als ein Überwachungsorgan.

Verwalterkollegen berichten von Verwaltungsbeiräten, die sich einen eigenen Briefkopf gestaltet haben und nun an Gott und die Welt – auch an den Verwalter – Schreiben versenden, in denen sie  teils unter Fristsetzung Weisungen und auch Aufträge erteilen. Eine tatsächliche Handlungsvollmacht hat der Verwaltungsbeirat aber auch weiterhin nicht. Der Verwalter ist und bleibt das handelnde Organ der Gemeinschaft. § 9 b Abs. 2 WEG n. F. enthält folgende Regelung:

§ 9 b Vertretung
(2) Dem Verwalter gegenüber vertritt der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder ein per Beschluss dazu ermächtigter Wohnungseigentümer die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Das Gesetz lässt hier die Frage der Rechte im Rahmen der Vertretung völlig offen. Von daher ist eine Willensbildung der Wohnungseigentümergemeinschaft Voraussetzung für die Vertretung der Gemeinschaft. Die Willensbildung der Wohnungseigentümer erfolgt durch Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung.

Haftung des ­Verwaltungsbeirates
Erstmals wurde auch die Haftungsfrage des Verwaltungsbeirates mit in das Wohnungseigentumsgesetz aufgenommen. § 29 Abs. 3 WEG n. F. besagt:
Sind Mitglieder des Verwaltungsbeirats unentgeltlich tätig, haben sie nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten.

Dies ist eine begrüßenswerte Klarstellung im Gesetz, die aber auch bedeutet, dass eine entgeltliche Tätigkeit das Haftungsrisiko erhöht. Darüber muss jeder Verwaltungsbeirat informiert sein, und der Verwalter sollte darauf hinweisen. Nicht zur Vergütung der Tätigkeit führt der sogenannte pauschale Aufwendungsersatz, mit der der Verwaltungsbeirat eine Pauschale zur Abgeltung von Sachaufwendungen wie Porto, Kopien etc. erhält. Hier wird er nun von der Belegsammlungspflicht befreit, und seine Aufwendungen werden angemessen pauschaliert. Eine Sitzungspauschale ist aber schon wieder anders zu bewerten.

Fazit
Jede Gesetzesnovelle hat gute wie auch schlechte Seiten. In § 29 WEG n. F. überwiegen aber die Verbesserungen. Von daher ist die Neufassung zu begrüßen und soll einem guten Miteinander von Verwaltung und Verwaltungsbeirat dienen.

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