Der Energieausweis nach GEG - Noch läuft die Übergangsfrist, ab 1. Mai aber gelten neue Anforderungen für die Ausstellung neuer Gebäude-Energieausweise.

Er ist der Steckbrief eines Wohngebäudes: der Energieausweis. Mit verschiedenen Kennziffern macht er die Energieeffizienz eines Gebäudes transparent und Immobilien damit vergleichbar. Mieter und Käufer können auf dieser Basis besser einschätzen, welche Energieverbräuche und -kosten sie erwarten. Das am 1. November 2020 in Kraft getretene Gebäudeenergiegesetz (GEG) definiert neue Anforderungen an die Neuausstellung von Energieausweisen. Was bedeutet das für Eigentümer, Vermieter und Verwaltungen, worauf ist zu achten?

Neue energetische Anforderungen
Mit dem Gebäudeenergiegesetz werden die energetischen Anforderungen im Gebäudebereich neu geregelt. Es führt das Energieeinsparungsgesetz (EnEG), die Energieeinsparverordnung (EnEV) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) in einem Gesetz zusammen und steht in Zusammenhang mit der EU-Gebäuderichtlinie. Zielsetzung des GEG ist, dass Energie im Gebäude möglichst sparsam eingesetzt wird und zunehmend erneuerbare Energien genutzt werden, um Wärme, Kälte und Strom für den Gebäudebetrieb zu erzeugen. Gleichzeitig verankert das Gesetz die staatliche Förderung für erneuerbare Energien und effiziente Energienutzung. Darüber hinaus stellt es erweiterte Anforderungen an die Neuausstellung von Gebäude-Energieausweisen, für die der Gesetzgeber eine Übergangsfrist bis zum 30. April 2021 einräumt. Mit geänderten Berechnungen und Angaben zu den CO2-Emissionen eines Gebäudes sollen Energieausweise zukünftig noch belastbarer werden. Neben Verkäufern und Vermietern sind nun auch Makler dazu verpflichtet, zur Immobilienvermarktung einen Energieausweis vorzulegen.

Kennwerte zur Beurteilung der Energieeffizienz
Der Energieausweis weist den energetischen Zustand und die Energieeffizienz einer Immobilie aus. Er stuft ein, wie gut ein Gebäude geeignet ist, Wärmeverluste und damit Energiekosten gering zu halten. So gibt er beispielsweise Kauf- oder Mietinteressenten Hinweise zu den zu erwartenden Kosten für Heizung und Warmwasser.

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen, die beide von Fachleuten erstellt werden müssen:  Den verbrauchsorientierten Energieausweis, dessen Basis der erfasste und klimabereinigte Energieverbrauch der vergangenen drei Jahre bildet, und das bedarfsorientierte Pendant, welches den theoretischen Energiebedarf des Gebäudes angibt.  Letzterer wird auf Grundlage der analysierten Beschaffenheit der Gebäudehülle sowie der Heizungsanlage erstellt. Sowohl der Verbrauchs- als auch der Bedarfsausweis bleiben künftig weiter bestehen, jeweils mit einer Gültigkeit von zehn Jahren.

Neue Anforderungen an den Gebäude-Steckbrief
Das überarbeitete GEG stellt höhere Anforderungen an die Aussteller von Energieausweisen, für deren Erfüllung sie auf umfangreiche Angaben des Eigentümers angewiesen sind. Zudem erfolgt eine detaillierte Ermittlung der Treibhausgasemission des Gebäudes. Neben Informationen zu Dämmung, Fenstern und Heizungen sind ab Mai 2021 inspektionspflichtige Klimaanlagen sowie durchgeführte Sanierungen genau anzugeben.

Servicedienstleister wie Techem unterstützen bei der Ermittlung und Erstellung des verbrauchsorientierten Energieausweises. Zur Beurteilung der Immobilie muss künftig eine Vor-Ort-Begehung durch den Aussteller des Energieausweises erfolgen. Alternativ erlaubt der Gesetzgeber das Einsenden von Bildaufnahmen, die es dem Energieberater ermöglichen, die energetischen Eigenschaften des Gebäudes zu beurteilen. Dazu zählen unter anderem Bilder von Fassade, Fenstern, Dach bzw. oberster Geschossdecke, der Kellerdecke bei unbeheizten Kellern, der Heizungsanlage inkl. Heizrohren in unbeheizten Kellern, identifizierten energetischen Schwachstellen des Objektes oder angebauten, umgebauten oder modernisierten Gebäudeabschnitten. 

Die neuen Anforderungen an den Energieausweis erhöhen den Aufwand und die Kosten für Immobilienbesitzer. Durch die vom Gesetzgeber eingeräumte Übergangsfrist fallen Ausweise, die bis zu diesem Zeitpunkt fertiggestellt sind, unter die bisherigen Anforderungen und sind nach Ausstellung wieder zehn Jahre gültig. Eigentümer sollten prüfen, ob sie diese Option nutzen und schon jetzt eine Neuausstellung beantragen, wenn sie auf die neuen Angaben im Energieausweis nicht angewiesen sind, weil sie beispielsweise durch kürzlich umgesetzte Sanierung ein sehr energieeffizientes Gebäude betreiben.

Präzisere Modernisierungsempfehlungen und mehr Informationen
Durch die detailliertere Abfrage der Daten bieten Energieausweise Immobilienbesitzern künftig deutlich mehr Informationen. Darüber hinaus ermöglichen sie präzisere Modernisierungsempfehlungen im geringinvestiven Bereich durch den Aussteller des Energieausweises. Diese Maßnahmen sollen Eigentümer in die Lage versetzen, selbst einen Beitrag zum Klimaschutz zu leisten, durch die Energie und langfristig Kosten gespart werden. Die enthaltenen Modernisierungsempfehlungen bilden eine wichtige Grundlage für die energetische Sanierung von Wohngebäuden und damit zur Erreichung der Klimaziele. Auch Techem berät heute schon zielgerichtet zu Möglichkeiten der Energieeffizienzsteigerung – für die Wärmewende im Gebäudesektor.

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