Der Kreditvertrag

Fallstricke und Tricks, die Verwalter bei der WEG-Finanzierung beachten müssen.

In § 10 Abs. 6 Satz 1 WEG ist geregelt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gegenüber Dritten und Wohnungseigentümern selbst Rechte erwerben und Pflichten eingehen kann. An der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Beschlussfassung über die Aufnahme eines Darlehens besteht kein ernsthafter Zweifel. Der Vertragsabschluss geschieht, indem die Wohnungseigentümergemeinschaft entweder einzelne Wohnungseigentümer oder den Verwalter zum Abschluss ermächtigt und der Vertrag sodann unterzeichnet wird. Die gesetzliche Handlungsmacht des Verwalters für den Verband umfasst nicht den Abschluss eines Kreditvertrages, der Verwalter darf zwar ein Bankkonto eröffnen, darf aber ohne Bevollmächtigung einen Bankkredit nicht in Anspruch nehmen.

Was bei der Beschlussfassung zu beachten ist

Wird die Beschlussfassung über diese Ermächtigung übersehen, so könnte im Wege der Auslegung auch in der Beschlussfassung über die Kreditaufnahme selbst bereits die Ermächtigung des Verwalters als einziges Organ des Verbandes gesehen werden. Schlussendlich wird die WEG nach außen hin ausschließlich durch den Verwalter vertreten. Es ist aber im Rahmen allgemeiner Sorgfalt darauf zu achten, ausdrücklich die Ermächtigung durch Beschluss auszusprechen. Wird ein Kreditvertrag gänzlich ohne Beschlussfassung abgeschlossen, so ist dieser solange schwebend unwirksam, bis die WEG den Vertrag genehmigt.

Es ist also tunlichst darauf zu achten, vor Abschluss eines Kreditvertrages die notwendige Beschlussfassung herbeizuführen. Nach Beschlussfassung der Wohnungseigentümer ist der Verwalter verpflichtet, den Beschluss unverzüglich umzusetzen.

Nichts anderes gilt auch, wenn ein Kreditbeschluss angefochten wird. Entfällt die Vertretungsmacht des Verwalters durch die nachträgliche Ungültigerklärung des Beschlusses, so muss sich der Verband im Außenverhältnis das Handeln des Verwalters nach den Grundsätzen der Duldungs- und Anscheinsvollmacht zurechnen lassen.

Dem erfolgreich anfechtenden Wohnungseigentümer steht aber ein Anspruch darauf zu, die Situation herzustellen, die ohne Ausführung des aufgehobenen Beschlusses bestehen würde. Dieser, sich aus § 242 BGB ergebende Folgenbeseitigungsanspruch würde aber im Zweifel daran scheitern, dass die Rückabwicklung des Kreditvertrages häufig gar nicht möglich sein wird.

Bereits im Vorfeld des Darlehensabschlusses ist also darauf zu achten, den Beschlussantrag dergestalt zu formulieren, dass der Verwalter erst dann zum Abschluss des konkreten Kreditvertrages ermächtigt ist, wenn der Darlehensbeschluss in Bestandskraft erwachsen ist. Im Rahmen der Prüfung der Ordnungsmäßigkeit eines Darlehensbeschlusses ist zu beachten, ob die angebotenen Konditionen, also die Höhe der Zinsen, die Laufzeit, etwaige Bearbeitungsgebühren etc. marktüblich und angemessen sind. Insoweit wird es wohl notwendig sein, mindestens drei Vergleichsangebote geeigneter Kreditinstitute einzuholen. Jedenfalls muss der einzelne Wohnungseigentümer in die Lage versetzt werden, zu beurteilen, ob das zur Abstimmung vorliegende Angebot den vorgenannten Kriterien genügt.

In Hinblick auf die Laufzeit stellt sich ergänzend die Frage, wie mit der Rest-Valuta zu verfahren sein soll, wenn diese während der Darlehenslaufzeit nicht in voller Höhe getilgt wird, nach Ablauf des Darlehens also noch eine Restschuld vorhanden sein wird.

Die Frage der Haftung von „Selbstzahlern“

Zu beleuchten ist auch der Fall, in dem einzelne Wohnungseigentümer den auf sie entfallenden Kostenanteil sofort aufbringen möchten und damit zwangsläufig die Höhe des Darlehens reduzieren. Hintergrund kann sein, dass der betreffende Wohnungseigentümer über freie Mittel verfügt, die er angesichts niedriger Guthabenzinsen investieren will, oder eine besondere Möglichkeit eines einzelnen Wohnungseigentümers, selbst bei seiner Bank ein Darlehen zu günstigeren Konditionen aufzunehmen.

Hier wäre also zu entscheiden, ob der Darlehensbeschluss der Wohnungseigentümer auch denjenigen Wohnungseigentümer bindet, der keine Fremdmittel über den Verband in Anspruch nehmen will, oder ob der einzelne Wohnungseigentümer die Möglichkeit erhalten soll, seinen Anteil aus liquiden Mitteln aufzubringen, um nicht gezwungen zu sein, die Nebenkosten des Kredits, nämlich Gebühren und Zinsen zu ­tragen.

Eröffnet man dem einzelnen Wohnungseigentümer die Möglichkeit, seinen Kostenbeitrag selbst unmittelbar zu erbringen, so wird dieser Wohnungseigentümer in Hinblick auf das Darlehen Freistellung begehren.

In diesem Fall wird der Verwalter bei der finanzierenden Bank darauf dringen, dass diese eine einseitige Erklärung dahingehend abgibt, einzelne, namentlich zu benennende Wohnungseigentümer hinsichtlich des Darlehens nicht in Anspruch zu nehmen.

Derartige Erklärungen wären zum Gegenstand des Kreditvertrages zu machen, wobei bereits jetzt feststeht, dass eine Vielzahl an Kreditinstituten diese Erklärung nicht abgeben wird.

Die einseitige Erklärung der Bank, auf die Haftung einzelner Wohnungseigentümer für ein zu gewährendes Darlehen zu verzichten, würde den betroffenen Wohnungseigentümer aber ohnehin nicht von seiner Pflicht entbinden, anteilig für die Kosten des Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums einzustehen; er würde wohl von Gesetzes wegen in Höhe seines Anteils für die Aufbringung aller notwendigen Mittel, also auch für die Tilgung der Darlehens-Valuta zu haften haben.

Bei näherer Betrachtung also kann sich auch derjenige Wohnungseigentümer, der seinen eigenen Kostenanteil selbst erbringt, von der Haftung gegenüber dem Kreditinstitut nicht befreien.

Im Zweifel wäre das gewünschte Ergebnis zu erreichen, wenn nicht der Verband Wohnungseigentümergemeinschaft das Darlehen aufnimmt, sondern diejenigen Wohnungseigentümer, die das Darlehen in der Tat benötigen. Hierfür aber besteht sicherlich keine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümerversammlung. Ob dem selbstzahlenden Eigentümer im Innenverhältnis zu seinen Miteigentümern ein Freistellungsanspruch zusteht, ist umstritten.

Selbstauskunft und Auskunftspflicht

Bei der Prüfung des Darlehensvertrages hat der Verwalter unbedingt darauf zu achten, dass wohl eine Verpflichtung aller Wohnungseigentümer zur Abgabe einer Selbstauskunft nebst Herausgabe aussagefähiger Unterlagen nicht beschlossen werden kann. Zu achten ist auch darauf, dass die Gestellung von Sicherheiten zugunsten des Kreditgebers regelmäßig nicht möglich ist, da der Verband als Darlehensnehmer regelmäßig nicht über Sicherheiten verfügt. Eine Verpflichtung der Mitglieder des Verbandes durch Mehrheitsbeschluss, Sicherheit zu leisten, z. B. durch Abtretung von Rechten oder Bestellung von Hypotheken/Grundschulden, scheitert an der fehlenden Beschlusskompetenz.

Fraglich ist derzeit noch, ob der Verband berechtigt ist, dem Kreditgeber über einzelne Wohnungseigentümer und deren Zahlungsmoral zu berichten. Insoweit ist nicht auszuschließen, dass eine entsprechende Auskunftserteilung eine Treuepflichtverletzung des Verbandes gegenüber seinen Mitgliedern darstellt. Sicherlich unmöglich ist eine Weitergabe dieser Daten immer dann, wenn ein Wohnungseigentümer der Weitergabe ausdrücklich widerspricht. Auch insofern ist also zu berücksichtigen, dass eine solche Verpflichtung nicht Ge­­­­­genstand des Darlehensvertrages sein sollte, solange vorgenannte Frage nicht höchstrichterlich geklärt ist.

Nachträgliche Rügen

Um etwaige nachträgliche Rügen gegen den Darlehensvertrag auszuschließen, sollte den Wohnungseigentümern angemessene Zeit vor der Wohnungseigentümerversammlung die Gelegenheit gegeben werden, das Vertragswerk, das zur Abstimmung steht, inhaltlich zu prüfen. Eine Übersendung einer Kopie der abstimmungsrelevanten Darlehensverträge mit der Einladung zur Versammlung ist wohl entbehrlich, es ist dem Verwalter aber dringend anzuraten, in der Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung die Wohnungseigentümer auf das mögliche Einsichtsrecht in die Unterlagen im Verwalterbüro ausdrücklich hinzuweisen. Der Vertragsinhalt muss zum Zeitpunkt der Beschlussfassung bereits feststehen, damit die Beschlussfassung dem Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

Die WEG als Verbraucher

Die Frage, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft Verbraucher ist, wurde nunmehr abschließend geklärt. Der einer WEG zu gewährende Kredit ist also Verbraucherdarlehen, so dass in Hinblick auf die WEG umfangreiche vorvertragliche Informationspflichten bestehen, der die Banken aber in der Regel nachkommen.

Der Verwalter sollte darauf achten, dass ihm seitens der Bank auch die notwendige Vollmacht zur Verfügung gestellt wird, damit im Rahmen der Wohnungseigentümerversammlung beschlossen werden kann, wer dem Verwalter die bei Vertragsabschluss vorzulegende Vollmacht in schriftlicher Form erteilen darf. In der Regel wird man insoweit auf den Verwaltungsbeirat zurückgreifen.

Foto. © ruslanchik / Shutterstock.com