Der nächste Winter kommt bestimmt

Es geht um die Verkehrssicherheit: Woran ist bei Gebäuden, Bäumen und Spielgeräten noch vor dem nächsten Frost zu denken?

Damit Gebäude, Wege, Bäume und Spielplätze nicht zur Gefahrenquelle werden, muss ihr baulicher und technischer Zustand regelmäßig überprüft werden. Umfang und Intervalle sind z. T. geregelt, bei Spielgeräten nach DIN, bei Bäumen nach FLL-Richtlinie, bei Immobilien hat sich die jährliche Prüfung etabliert. Regelmäßige Prüfungen schaffen Rechtssicherheit, bringen organisatorische Vorteile und unterstützen die Instandhaltungsplanung, hat die Grieseler Gmbh bei Auswertung verschiedener Prüfrhythmen festgestellt – mit kontinuierlich rückläufigen Mängelfeststellungen. Die lückenlose Dokumentation der Prüfungsergebnisse ist maßgeblich für die Verkehrssicherungspflicht, aber auch rechtlich relevant, da sie im Schadenfall die Chancen erhöht, dass zugunsten des Eigentümers entschieden wird. Zu beachten ist jedoch, dass auch die Beauftragung eines externen Dienstleisters den Vermieter im Verhältnis zum Mieter nicht von der Haftung befreit. Ein Dienstleister ist rechtlich gesehen immer nur Erfüllungsgehilfe des Vermieters, was bei zivilrechtlichen Entscheidungen zum Vertragsrecht jedoch nicht immer hilft.

Wenn der Winter naht

Vor der kalten Jahreszeit sind bei der Verkehrssicherheitsprüfung einige Dinge besonders zu beachten, die in der tabellarischen Übersicht rechts als Ergänzung des üblichen Prüfkatalogs aufgeführt sind. Dies vor dem Hintergrund, dass die Verkehrssicherungspflicht nicht direkt gesetzlich geregelt ist. Grundlage dafür sind u. a. § 823 BGB, Schadensersatzpflicht, und §§ 836 – 838 BGB, Haftung des Grundstücksbesitzers/Gebäudeunterhaltungspflichtigen. Die Verantwortung für die Sicherheit von Gebäuden inkl. Wegen, Bäumen und Spielgeräten liegt beim Betreiber des Objektes, der für entstehende Schäden haftet. Laut BGB ist als Betreiber (und damit Träger der Betreiberverantwortung) die juristische Person des Grundstücks- und Gebäudeeigentümers anzusehen, bei nicht rechtsfähigen Personengesellschaften und Privateigentümern die natürliche Person. WEG-Verwalter sind ebenso in der Pflicht, wobei zu beachten ist, dass sie per Gesetz und Vertrag die Pflichten des Gebäudeeigentümers übernommen haben und damit für Schäden, die durch pflichtwidrige Unterlassungen entstehen, haften können. Eigentümern ist es meist nicht möglich, jede Aufgabe oder Pflicht selbst wahrzunehmen, zu leiten bzw. zu überwachen. Die Betreiberfunktion kann aber per Vertrag übertragen werden, so dass Mitarbeiter, interne oder externe Dienstleister und evtl. auch Mieter/Nutzer zusätzlich zum Eigentümer als Betreiber fungieren und die entsprechenden Aufgaben wahrnehmen. Faktisch übernimmt je nach Funktion eine Vielzahl von Personen in einem Unternehmen bzw. in der Betreiberorganisation die Betreiberverantwortung:

• Geschäftsführer, Vorstände
• Immobilienverwalter
• Bereichs-/Hauptabteilungsleiter
• Abteilungs-, Teamleiter (letztlich alle mit Personalverantwortung)
• Hausmeister, Gärtner, Reinigungskräfte, Handwerker

Ungeachtet ihrer Funktion sind in der Regel schon auf Grund ihrer Qualifikation technisch oder juristisch ausgebildete Personen eingebunden.

Die Inhalte der ­Verkehrssicherheitsprüfung

Die meisten Wohnungsbaugesellschaften führen die Überprüfung des Bestandes jährlich durch. Sie umfasst die Begehung von Treppenhaus, Keller und Dachboden sowie die Sichtprüfung von Gebäudehülle und Außenanlagen, um die Standfestigkeit von Geländern, die Brand- und Stolpersicherheit oder die Zugänglichkeit von Rettungswegen festzustellen. Die dabei erstellten Protokolle qualifizieren die Mängel nach abgestuften Kriterien und lösen je nach Dringlichkeit Maßnahmen des technischen Dienstes aus. Ist Gefahr im ­Verzug, übernimmt der Dienstleister meist die sofortige Sicherung und veranlasst die Mängelbeseitigung.

Das gilt für Baumbestand

Die Prüfung von Bäumen wird i. d. R. von Dienstleistern durchgeführt, je einmal jährlich in belaubtem und unbelaubtem Zustand. Zum Winter ist das Umfeld von Bäumen von Laub zu befreien, Schneelasten von Bäumen und Ästen zu entfernen.

Spielplätze und -geräte

Spielplätze sollten in kurzen Intervallen überprüft werden. Dazu gehören die Standfestigkeit von Spielgeräten, die Fallräume, Einfriedungen und eventueller Bewuchs mit Giftpflanzen. Nach DIN EN 1176: 2008 gilt Folgendes:

• Täglich bis wöchentlich: Sichtkontrolle auf offenkundige Schäden
• Monatlich bis 3-monatlich: operative Inspektion auf z. B. Verschleiß
• Jährlich: Hauptinspektion auf weitere Mängel und Schäden, z. B. der Standfestigkeit

Zusätzlich zur Winterzeit

• Überprüfung der Spielgeräte auf Korrosion
• Spielplätze von Laub befreien
• Ggf. Abbau der Spielgeräte über den Winter

Weitere Besonderheiten

Derzeit werden die zulässigen Höhen von Treppengeländern und Brüstungen häufig konträr diskutiert. Die Behebung festgestellter Mängel wegen zu geringer Höhen kann hohe Kosten nach sich ziehen. Zwar gibt es einen Bestandsschutz, allerdings nur baurechtlich, nicht hinsichtlich der Verkehrssicherungspflicht. Juristen empfehlen, über die Anpassung nicht normgerechter Bauteile im Einzelfall zu entscheiden – unter Berücksichtigung der Breite des Treppenauges, des Benutzerklientels und der tatsächlichen Abweichung von der Norm. Erfahrungsgemäß werden bei 20 Prozent aller Treppengeländer Abweichungen von den Vorschriften der Landesbauordnungen festgestellt.

Wer prüft?

Für Hausmeister und -techniker ist es auf Grund anderer Tätigkeiten oft schwierig, der Verkehrssicherungspflicht planmäßig, nachvollziehbar und professionell nachzukommen. Zu ihrer Entlastung, zur Verbesserung des Sicherheits-Managements und zum Wohl der Mieter entscheiden sich Gebäudebetreiber zunehmend für die Beauftragung externer Dienstleistungsunternehmen.

Foto. © Arve Bettum / Shutterstock.com