Der neue Koalitionsvertrag - Was er der Immobilienwirtschaft verspricht: BMWSB, Sachkundenachweis und klimaneutraler Gebäudebestand?

Das aktuelle Regierungsprogramm steht unter dem Titel „Mehr Fortschritt wagen. Bündnis für Freiheit, Gerechtigkeit und Nachhaltigkeit.“ Laut Koalitionsvertrag soll der Wohnungsbau gefördert, der Mieterschutz erhöht, sollen Abläufe digitalisiert und vereinfacht – damit Kosten gesenkt – werden. Zudem steht der Klimaschutz im Fokus, und auch Steuererleichterungen sind geplant.

Die neue Regierung spricht von einem „Aufbruch in der Bau-, Wohnungs- und Stadtentwicklung“. Dazu schafft sie ein eigenes Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) – unter der Großen Koalition war der Bereich im Innenministerium angesiedelt.

Wohnungsbau
Ein Ziel ist laut Vertrag der Bau von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr, 100.000 davon öffentlich gefördert. Ferner kündigen die Parteien an, dass der Erwerb von selbstgenutztem Eigentum für Schwellenhaushalte mit Tilgungszuschüssen und Zinsverbilligungen gefördert sowie die Hürden beim Eigentumserwerb durch eigenkapitalersetzende Darlehen gesenkt werden sollen. Um den Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums zu erleichtern, erhalten die Bundesländer mehr Flexibilität bei der Gestaltung der Grunderwerbsteuer, zum Beispiel durch Einführung eines Freibetrags. Die Unterbindung sogenannter Share-Deals soll dieses Vorhaben gegenfinanzieren. Die Ampel plant zudem, die lineare Abschreibung beim Neubau von zwei auf drei Prozent anzuheben.

Mieterschutz
Mieterschutzregelungen sollen evaluiert und verlängert werden. Zudem sollen laut Koalitionsvertrag in angespannten Märkten Mieten in laufenden Verträgen nur um maximal elf Prozent in drei Jahren steigen dürfen. Derzeit sind Erhöhungen um bis zu 15 Prozent in drei Jahren möglich. Außerdem ist vorgesehen, die Mietpreisbremse bis zum Jahr 2029 zu verlängern. Künftig soll die Miete bei Abschluss eines neuen Vertrags die ortsübliche Miete nur um maximal zehn Prozent überschreiten. Für Gemeinden über 100.000 Einwohnerinnen und Einwohner ist geplant, qualifizierte Mietspiegel verpflichtend zu machen.

Die durch den CO2-Preis höheren Mehr- kosten fürs Heizen sollen nicht mehr nur allein die Mieterinnen und Mieter tra- gen. Vielmehr wird eine „faire Teilung“ mit den Vermietern angestrebt. Dafür will die Ampelkoalition bis Mitte 2022 ein Stufenmodell nach Gebäudeenergieklassen einführen. Sollte dies nicht rechtzeitig gelingen, wird ab 1. Juni 2022 jeweils zur Hälfte geteilt.

Digitalisierung und Vereinfachung
Die Ampelkoalition möchte verstärkt digitalisieren und vereinfachen. Das ist auch für die Bau- und Immobilienbranche relevant, denn serielles Bauen, Digitalisierung, Entbürokratisierung und Standardisierung sollen die Kosten für den Wohnungsbau senken. Die Senkung der Kosten ist unabdingbar für den angestrebten Wohnungsbau – zumal im Bereich des öffentlich geförderten Wohnraums.

Die Bau- und Immobilienwirtschaft sowie alle Ebenen der Verwaltung erhalten laut Koalitionsvertrag Unterstützung bei der Digitalisierung, zum Beispiel bei der Umsetzung einheitlicher Schnittstellen und Standards. Die Koalition plant insgesamt einen digitalen Aufbruch, so soll u. a. die Digitalisierung von Planungs- und Genehmigungsprozessen priorisiert werden. Ferner ist die konsequente Weiterentwicklung des Onlinezugangsgesetzes (OZG) bis 2022 vorgesehen. Die grundlegende Fokussierung der neuen Bundesregierung auf die flächendeckende Versorgung mit Glasfaser und dem neuesten Mobilfunkstandard schafft die Voraussetzung für eine moderne, digitale Gebäudeinfrastruktur. Die avisierten Investi- tionen in Künstliche Intelligenz (KI), Cybersicherheit, Internet of Things (IoT), Robotik und weitere Zukunftstechnologien werden auch die Immobilienbranche langfristig stärken und neue Möglichkeiten schaffen.

Klimaschutz
Um die Klimaziele im Gebäudebereich zu erfüllen, hat die Koalition Änderungen am Gebäudeenergiegesetz (GEG) vorgesehen. Neu eingebaute Heizungen sollen ab 2025 zu 65 Prozent auf Basis erneuerbarer Energien betrieben und die Neubau-Standards an den des KfW-Effizienzhaus 40 angeglichen werden. Bei wesentlichen Aus- und Umbauten sowie Erweiterungen von Bestandsgebäuden müssen auszutau- schende Teile laut Koalitionsvertrag bereits ab 2024 dem Standard Effizienzhaus 70 entsprechen. Der Energieausweis soll vereinheitlicht und digitalisiert, die Erstellung eines digitalen Gebäudeenergiekatasters hingegen nur geprüft werden. Außerdem wird eine breite, systematische Nutzung von Sanierungsfahrplänen angestrebt. Deshalb plant die Koalition kostenlose Sanierungsfahrpläne für Wohnungseigen tümergemeinschaften (WEG) und beim Immobilienkauf. Ferner sieht die Ampel vor, dass alle geeigneten Dachflächen künftig für Solarenergie genutzt werden. Bei gewerblichen Neubauten würde das verpflichtend werden, bei privaten Neubauten die Regel. Ob dies sinnvoll umzusetzen ist, wird bereits in der Branche diskutiert.

Die neue Regierung plant zudem, den Ausbau der Ladesäuleninfrastruktur massiv voranzutreiben. Das gesteckte Ziel von einer Million öffentlich zugänglicher Ladepunkte bis 2030 bleibt, wird aber um den „Schwerpunkt auf Schnelllade infrastruktur“ ergänzt. Deren Ausbau soll ressortübergreifend beschleunigt und effizienter gemacht werden.

Steuerliche Anreize
Eine geplante Novellierung des Steuer-, Abgaben- und Umlagesystems soll Mieterstrom- und Quartierskonzepte stärken und fördern. Mit dem Abbau steuerlicher Hemmnisse, dem Ausbau der Mieterstromförderung, der Erleichterung des Einsatzes von Stromspeichern sowie der Ausweitung des räumlichen Zusammenhangs im Quartierskontext zu einem Portfolio-Ansatz möchte die neue Regierung positive Anreize setzen, um das vorhandene Potenzial gerade auch städtischer Dachflächen für die regenerative Stromerzeugung zu nutzen. Dafür wäre es allerdings notwendig, dass Einnahmen aus der Erzeugung elektrischen Stroms aus regenerativen Energien und mit Blockheizkraftwerken in Gebäuden sowie die Bereitstellung von Energie an Mieter für Zwecke der E-Mobilität im Rahmen der „erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung“, der „aktiven unternehmerischen Bewirtschaftung“ und der Einkommensteuer noch weitergehend als unschädliche Nebengeschäfte qualifiziert werden. Der Abbau weiterer Hürden, etwa bei der baurechtlichen Genehmigung, im Denkmalschutz sowie bei der Genehmigung und beim Anschluss durch den Verteilnetzbetreiber, sollte in diesem Zusammenhang ebenfalls Berücksichtigung finden.

Einschätzung
Kritisch sieht der VDIV Deutschland vor allem das Ziel zum Erreichen eines klimaneutralen Gebäudebestandes. Dafür fehlen im Koalitionsvertrag konkrete Zusagen, wonach bestehende Wohnungseigentümergemeinschaften bei energetischen Sanierungen unterstützt werden können. Die kostenlose Bereitstellung von Sanierungsfahrplänen für WEG wird dem nicht gerecht.
Auch bei den Digitalisierungsthemen hapert es: Offenbar sieht die neue Koalition keinen Handlungsbedarf bei der gesetzlichen Einführung von Online-Versammlungen für WEG – wie sie im Aktien- und Vereinsrecht bereits bestehen. Zu hoffen ist, dass hier ein Umdenken erfolgt. Die Möglichkeit der Online-Versammlungen ist dringend notwendig, um Beschlüsse fassen zu können. Ansonsten scheitert das Ziel des klimaneutralen Gebäudebestandes. Schon seit knapp zwei Jahren sind größere energetische Sanierungen in WEG nahezu unmöglich, da aufgrund der Coronapandemie vielerorts keine Eigentümerversammlungen durchgeführt werden konnten. Und schon vor dieser Zeit lag die jährliche Sanierungsrate bei unter 0,5 Prozent statt der einst angepeilten zwei Prozent.

Auch bei dem für WEG-Verwalter, Mietverwalter und Immobilienmakler geplanten „echten Sachkundenachweis“ besteht dringender Handlungsbedarf. Im Zuge der WEG-Reform war zuletzt anstelle eines Sachkundenachweises ein Anspruch von Wohnungseigentümern auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters eingeführt worden. So hat dafür der Bundesrat am 26. November 2021 die Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung (ZertVerwV) beschlossen. Offen bleibt wie es weitergeht. (Dazu mehr auf den folgenden Seiten.)

Mit dem Koalitionsvertrag haben SPD, Grüne und FDP den Rahmen für die nächsten vier Regierungsjahre abgesteckt. Viele Vorhaben waren vorhersehbar, nichtsdestotrotz sind sie mit enormen Herausforderungen verbunden und bleiben mangels verlässlicher Aussagen zur Finanzierung vage. Auch die Umsetzung des Versprechens, jährlich 400.000 Wohnungen zu schaffen, könnte sich angesichts von Handwerkermangel, Materialengpässen und Preissteigerungen als Mammutaufgabe erweisen. Abzuwarten bleibt, ob die Ampel ihren versprochenen Aufbruch in der Bau-, Wohnungs- und Stadtentwicklung umsetzen kann.