Der Sommer geht – der Schimmel kommt

Ein alle Jahre wieder von Neuem auftretendes Problem – für Mieter und Vermieter. Wie geht man damit um, worauf ist zu achten?

Feuchtigkeit und Schimmelbildung haben in der kälteren Jahreszeit in vielen Wohnungen Hochsaison. Sobald das Problem auftritt, verweisen Vermieter gerne darauf, dass Mieter nicht, zu wenig oder falsch lüften. Dabei zeigt sich Schimmel nicht nur in gänzlich unsanierten Altbauten, sondern zunehmend auch in sanierten Objekten und optimal isolierten Neubauten. Hieraus ergeben sich folgende Fragen: Wie ist die Verantwortlichkeit auf Vermieter und Mieter zu verteilen? Kann der Mieter die Miete mindern? Ist er zur fristlosen Kündigung berechtigt? Oder kann auch der Vermieter wegen Schimmel fristlos kündigen? In Literatur und Rechtsprechung ist dies seit Jahrzehnten immer wieder diskutiert und bis zur letzten Instanz ausgeurteilt worden. Immer wieder befasst sich auch der BGH damit. Die ansonsten herrschende Rechtsprechung ist kaum mehr überschaubar und ausschließlich von Einzelfällen geprägt. Nachfolgend deshalb ein paar Grundsätze und Einzelfallentscheidungen.

Grundsätzlich gilt: Feuchtigkeitserscheinungen in Wohnungen sind immer ein Sachmangel. Die Ursachen können unterschiedlicher Art sein. Schimmelbefall kann durch den Zustand der baulichen Substanz bedingt sein, des Weiteren durch falsches Heiz- oder Lüftungsverhalten, unter Umständen auch in Kombination der Ursachen.

Bauliche Mängel und Neubaufeuchtigkeit

Der Zustand der baulichen Substanz, wie Risse im Mauerwerk, Wärmebrücken, ungenügende Wärmedämmung, undichte Fenster und Türen, unzureichende Heizungsmöglichkeit sowie mangelhafte Instandhaltung des Außenmauerwerks, kann ursächlich für das Eindringen von Feuchtigkeit sein. Auch ein unentdeckter Wasserrohrbruch kann dazu führen, ebenso wie mit Laub verstopfte Regenfallrohre, über die übermäßig viel ­Wasser ins Mauerwerk eindringt. Gerade im Herbst zeigt sich dies oft, und es gibt einen Zusammenhang: viel Regen, viel Feuchtigkeit im Haus. Auch Neubaufeuchte ist ein baulich bedingter Mangel. Wenn die Wände in Folge der Putzarbeiten noch nicht genügend ausgetrocknet sind, kann dies zusätzlich ca. 15 bis 20 Prozent höhere Heizkosten verursachen.

Feuchtigkeit in den Wohnungen

Kochen, Baden, Duschen, Wäsche trocknen, dazu ein Aquarium, die Zimmerpflanzen und auch die Atmung der Bewohner produzieren Feuchtigkeit, die an die Raumluft abgegeben wird. Stündlich produziert ein Mensch bei leichten Aktivitäten ca. 30 bis 60 g Feuchtigkeit, bei mittelschwerer Betätigung 120 bis 200 g und bei schwerer Arbeit bis zu 300 g, Zimmerpflanzen 5 bis 10 g, ein mittelgroßer Gummibaum 10 bis 20 g. In der Wohnung trocknende Wäsche ergibt bis zu 200 g Luftfeuchtigkeit pro Stunde. Wird der Sättigungsgehalt der Luft überschritten, schlägt sich diese Feuchtigkeit an der kältesten Stelle im Raum nieder, meist an der Wand zur Wetterseite, in den Kachelfugen der Dusche, hinter Schränken an Außenwänden oder in Umgebung der Fenster.

Feuchtigkeit durch falsches ­Verhalten

Auch durch falsches Heiz- und Lüftungsverhalten kann Schimmelbefall entstehen. Dem Mieter obliegt eine Obhutspflicht. Er muss sich so verhalten, dass Feuchtigkeitsschäden möglichst vermieden werden. Grundsätzlich muss er zwar nicht mehr lüften, als ihm zumutbar ist. Allerdings muss er seine Lüftungsgewohnheiten auf die Wohnung und seine individuelle Nutzung ausrichten. Zum Lüftungsverhalten selbst sind zahlreiche unterschiedliche Urteile ergangen, nach denen sich keine Grundsätze aufstellen lassen, da sich immer wieder zeigt, dass spezielle Sachverhalte zu unterschiedlichen Entscheidungen führen: Das LG Hannover sowie das AG Bremerhaven verpflichteten einen Mieter zum drei- bis viermaligen Stoßlüften täglich, für je 10 Minuten. Das AG Bochum hielt dies für übertrieben, ebenso entschied das LG Dortmund zu fünf- bis sechsmal am Tag. Nach Auffassung des OLG Frankfurt soll ein Mieter zweimal morgens und einmal abends querlüften. Wie gesagt, der Einzelfall entscheidet. Gleiches gilt fürs Heizen, wobei grundsätzlich zu beachten ist: Je geringer die Raumtemperatur, desto weniger Feuchtigkeit kann die Luft aufnehmen und umso mehr setzt sich in der Umgebung ab. Ein Vermieter kann allerdings nicht verlangen, dass die Schlafzimmertemperatur 15 °C nicht unterschreitet. Das LG Braunschweig meint, dass man in Wohnräumen üblicherweise eine Temperatur von 18 – 20 °C vorhalten muss. Eine Raumtemperatur von dauerhaft 22 °C sei dem LG Hamburg zufolge nicht zumutbar. Zudem kann ein Mieter nicht dazu verpflichtet werden, durch übermäßiges Heizen einen Baumangel auszugleichen, so das LG Braunschweig.

Schimmelbefall kann sich zudem infolge einer Isolierung, z. B. nach dem Einbau neuer Energiesparfenster, zeigen. Sie bieten zwar den Vorteil der Heizkostenersparnis, aber auch den Nachteil, dass Feuchtigkeit aus dem Innenbereich nicht mehr entweichen kann und sich zwangsläufig irgendwo niederschlägt.

Beweislast des Mieters oder des Vermieters

Grundsätzlich gilt, dass Mieter bei Beanstandungen den Mangel auch beweisen müssen. Dafür reicht es aus, zu behaupten, die Wohnung sei feucht und dies entsprechend mit Fotos und/oder Zeugenaussagen zu belegen. Der BGH hat in einer Entscheidung aus dem Jahr 2011 (BGH, 25.10.2011 – VIII ZR 125/11) die Darlegungsvoraussetzungen des Mieters gelockert und damit die zuvor von einigen Gerichte erhöhten Anforderungen an die Darlegungspflicht korrigiert. Bestreitet ein Vermieter die Mietminderungsforderung seines Mieters, muss er beweisen, dass keine Baumängel vorliegen und unzureichende Lüftung oder falsches Nutzerverhalten Ursache der Feuchtigkeitsbildung ist (LG Berlin, ZMR 2002, 49; LG Hamburg, WuM 2010, 28). Vermieter sind somit grundsätzlich dazu verpflichtet, ­nachzuweisen, dass kein Baumangel ursächlich für die Feuchtigkeit ist. Erst wenn dieser Nachweis gelungen ist, ist der Mieter in der Pflicht, darzulegen, dass er den Schimmelbefall nicht selbst verschuldet hat.

Vermieter- und Mieterpflichten

Sobald Mieter Schimmel in ihrer Wohnung feststellen, müssen sie ihren Vermieter informieren. Vermieter müssen die Möglichkeit haben, diesen Mietmangel schnellstmöglich zu beseitigen. Den überstürzten Auszug eines Mieters aus seiner Wohnung und dessen fristlose Kündigung wegen Schimmelbildung hielt der BGH für unwirksam, weil er dem Vermieter diese Möglichkeit nicht eingeräumt hatte (BGH, VIII ZR 281/06). Unterlässt also der Mieter die Anzeige des Mietmangels beim Vermieter und erkranken daraufhin Mitbewohner oder er selbst an der Schimmelbildung, besteht kein Anspruch auf Schmerzensgeld gegen den Vermieter.

Erfolgt die Anzeige durch den Mieter aber, ist der Vermieter gehalten, unverzüglich Ursachenforschung in Bezug auf die Schimmelbildung zu betreiben. Unterlässt er dies mit dem Hinweis auf falsches Lüft- und Heizverhalten, kann ihn dies teuer zu stehen kommen. Er riskiert damit tatsächlich die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses durch den Mieter sowie Schadensersatz in Form möglicher Umzugs- und höherer Mietkosten. Auch Schmerzensgeld kann bei Erkrankungen verlangt werden (Kammergericht Berlin, Az. 22 W 33/05).

Der BGH hat in einem Fall mit Urteil vom 11.7.2012 (VII ZR 138/11) allerdings auch ­entschieden, dass dem Vermieter ein Recht zur fristlosen Kündigung zusteht, wenn der Mieter die Miete wegen eines Mangels mindert, über dessen Ursache er im Irrtum war. Dem zugrunde lag, dass sich Schimmelbildung in der Mietwohnung zeigte, wo der Mieter zwei Aquarien und ein Terrarium betrieb. Bei hinreichender Überlegung hätte sich dem Mieter dieser Zusammenhang erschließen müssen. Wegen der Fehleinschätzung der Mangelursache wurde ihm vom BGH die Nichtzahlung der Miete zur Last gelegt. Daraus folgt, dass Rechts- und Tatsachenirrtümer Mieter nur dann entschuldigen, wenn der Irrtum unvermeidbar war (BGH, NJW 2007, 428). Insofern liegt das Risiko einer Fehlbeurteilung beim Mieter. Vermietern ist zu empfehlen, Anzeigen von Mietern ernst zu nehmen und Ursachenforschung zu betreiben. Mieter hingegen sollten Mietminderung und evtl. weitere Maßnahmen nicht vorschnell ergreifen. Sie können im Zweifel die Miete unter dem Vorbehalt der Rückforderung bezahlen und ihre Rechte dann gerichtlich durchsetzen.
 

Mietminderungen

Mieter können ihre Mietzahlungen mindern, wenn ihr Vermieter trotz Mängelanzeige nichts gegen den Schimmelbefall unternimmt oder ihn nicht in den Griff bekommt. Voraussetzung ist allerdings, dass dies auf die Bausubstanz und nicht auf falsches Nutzerverhalten zurückzuführen ist (ständige Rechtsprechung vgl. z. B. LG Lübeck, NZM 2014, 329; LG Gießen, NZM 2014, 331).
Inwieweit die Miete gemindert werden darf, hängt in der Regel davon ab, wieviel Wohnfläche betroffen ist. Das AG München hatte einem Mieter im Prozess tatsächlich 100 Prozent Mietminderung zugesprochen, da die Schimmelbildung in seiner Wohnung nur durch ständiges Lüften zu vermeiden war (AG München, 412 C 11503/09). Dies entspräche nicht mehr den Anforderungen an eine normale Wohnnutzung.

Das LG Lübeck hat bei Schimmelbefall an der Außenwand eines Schlafzimmers in einer 3-Zimmer-Wohnung eine Minderung der Bruttomiete um 15 Prozent anerkannt (LG Lübeck, NZM 2014, 329). Auch das LG Gießen hat in einem Fall eine 15-prozentige Bruttomietminderung angenommen, bei dem es nach Einbau neuer dichtschließender Fenster zu Schimmel in der Wohnung kam (LG Gießen, NZM 2014, 331). Ohne entsprechende Vereinbarung sei der Mieter im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache berechtigt, seine Möbel an jedem beliebigen Platz in der Wohnung, auch dicht an der Wand, aufzustellen. Dies sind nur einige von unzähligen Beispielen, deren komplette Aufzählung diesen Rahmen sprengen würde.

Prozessuales

Unterschiedlich zu beurteilen ist, wie es sich verhält, wenn eine Wohnung während eines laufenden Mietprozesses zwischen Vermieter und Mieter veräußert wird. Wurde der „alte“ Vermieter vom Mieter auf Mietminderung verklagt und hat dieser das Objekt zwischenzeitlich veräußert, bleibt es bei der Passivlegitimation des „alten“ Vermieters/Eigentümers. Insofern gelten §§ 265, 325 ZPO (LG Bonn, Urteil v. 13.9.2012 – ZS 69/12). Sollte die Mietminderung gegen den alten Vermieter auch nach Abschluss des rechtskräftigen Prozesses weiter gerechtfertigt sein, ist eine Titelumschreibung auf den neuen Eigentümer zulässig. Wenn der Vermieter-/Eigentümerwechsel allerdings vor Rechtsanhängigkeit stattgefunden hat, richtet sich die Klage gegen den neuen Eigentümer. Dies gilt auch für Mietminderungsansprüche, die vor Eintragung des neuen Eigentümers entstanden sind.

Fazit

Das Problem der Schimmelbildung wird uns auch zukünftig weiter beschäftigen. Mietern ist zu raten, einen Mangel rechtzeitig anzuzeigen, wenn als Ursache für Schimmelbildung die Bausubstanz und nicht das eigene Lüftungs- und Heizverhalten auf der Hand liegt. Überhöhte Mietminderungen können zum fristlosen Kündigungsrecht des Vermieters führen. Im Zweifel sollte die Miete unter dem Vorbehalt der Rückforderung gezahlt werden, wenn das Ausmaß der Mietminderung unklar ist.
Vermietern ist zu raten, nach einer Anzeige von Schimmelbefall unverzüglich Ursachenforschung zu betreiben. Wird dies unterlassen, können erhebliche Schadensersatzforderungen drohen.

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