Der Verwalter als Makler: Ist das erlaubt?

Neue Mieter finden oder Einheiten verkaufen – unter welchen Umständen WEG-Verwalter als Makler auftreten dürfen.

Er kennt die Eigentümergemeinschaft und die Wohnungen im Haus und ist in der Immobilienbranche ein Profi: der WEG-Verwalter. Wie einfach wäre es, wenn er leerstehende Eigentumswohnungen vermietet oder sich um den Verkauf kümmert. Aber ist das erlaubt, oder gibt es aus Sicht des „Berufsrechts“ Einschränkungen?

Die richtige Antwort lautet – wie so oft: Es kommt darauf an. Grundsätzlich sieht das Wohnungseigentumsgesetz selbst keine speziellen Regelungen ausdrücklich vor. Lediglich das Wohnungsvermittlungsgesetz bestimmt Beschränkungen, die durch eine weitreichende Rechtsprechung ergänzt werden. So gibt es Konstellationen, in denen der WEG-Verwalter als Makler auftreten darf – und andere, in denen eine Maklertätigkeit ausgeschlossen ist.

Des Pudels Kern: Zustimmungs­erfordernis beim Verkauf

Im Falle des Verkaufs einer Eigentumswohnung gilt für den WEG-Verwalter: Wurde er als Verwalter des gemeinschaftlichen Eigentums bestellt, steht einer gleichzeitigen Tätigkeit als Verkaufsmakler für Wohn- oder Teileigentumseinheiten nichts entgegen.

Allerdings gilt es zu beachten, dass gemäß § 12 Abs. 1 WEG als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden kann, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf. Häufig ist in den Gemeinschaftsordnungen vereinbart, dass der amtierende Verwalter als Dritter in diesem Sinne bestimmt ist: Ihm obliegt es, die Solvenz des potenziellen Käufers zu prüfen ebenso wie seine sonstige Eignung als Mitglied der Eigentümergemeinschaft. So soll letztlich Schaden von den übrigen Eigentümern abgewendet werden.

Besteht eine solche Zustimmungspflicht, befindet sich der makelnde WEG-Verwalter grundsätzlich in einem institutionalisierten Interessenkonflikt (siehe auch BGH-Urteil vom 26.9.1990, Az. VI ZR 226/89): Auf der einen Seite ist der Makler naturgemäß am Zustandekommen des Kaufvertrags interessiert, auf der anderen aber ist es die Aufgabe des Verwalters, nur einem geeigneten Erwerber die Zustimmung zu erteilen. Allerdings hat der BGH in einer späteren Entscheidung einen Provisionsanspruch anerkannt, wenn „ein von den Voraussetzungen des § 652 BGB unabhängiges Provisionsversprechen“ besteht (siehe BGH-Urteil vom 6.2.2003 – III ZR 287/02). Hierfür muss der Erwerber klar darüber aufgeklärt werden, dass der Makler auch Verwalter der Wohnungseigentumsanlage und seine Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums erforderlich ist. Ist diese Aufklärung erfolgt, besteht ein Provisionsanspruch des Maklers trotz seiner Verwaltertätigkeit.

Das bedeutet für die Praxis: Bedarf eine Veräußerung nicht der Zustimmung des WEG-Verwalters, steht sein Verwalteramt seiner Maklertätigkeit nicht per se entgegen. Unter diesen Umständen darf der WEG-Verwalter als Makler mit Provisionsanspruch agieren. Diese Erlaubnis gilt auch dann, wenn der Verwalter nicht nur das gemeinschaftliche Eigentum der WEG verwaltet, sondern zugleich auch das zu veräußernde Sondereigentum: Auch in diesem Fall kann er makelnd für den veräußerungswilligen Sondereigentümer tätig werden. Ist seine Zustimmung erforderlich, muss er den Erwerber über seine Doppelstellung ­deutlich aufklären.

Provisionsanspruch bei Vermietung grundsätzlich möglich

Bei einer reinen WEG-Verwaltung kann der Verwalter des Gemeinschaftseigentums einer WEG für die Vermittlung eines Mietvertrages eine Provision verlangen – sofern eine entsprechende Vereinbarung besteht. Zwar besagt § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermG, dass kein Anspruch auf Vergütung besteht, wenn der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Wohnungsvermittler ist. Doch nach Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 13.3.2003, Az. III ZR 299/02) ist diese Regelung nicht anzuwenden. Insoweit besteht für den makelnden Verwalter ein Provisionsanspruch gegenüber dem auftraggebenden Wohnungseigentümer.

Anders stellt es sich dar, wenn der makelnde WEG-Verwalter gleichzeitig Verwalter des zu vermietenden Sondereigentums ist. In diesem Fall ist ihm der Provisionsanspruch entsprechend dem WoVermG verwehrt, sowohl gegenüber dem einzelnen Wohnungseigentümer als auch gegenüber dem neuen Mieter.

Nicht eindeutig ist die Rechtslage, wenn der Verwalter als Makler für die Vermietung von Teileigentum tätig werden soll. Klar ist aber, dass eine Maklertätigkeit grundsätzlich ausgeschlossen ist, soweit der Verwalter umfassende Vollmacht hat und ohne Rücksprache mit dem Eigentümer entsprechende Handlungen vornehmen kann. Denn in diesem Fall könnte der Verwalter anstelle des Eigentümers und dessen Interessen ­zuwiderhandeln.

Ein Entgelt kann nur dann vereinbart werden, wenn der Interessent vom makelnden Verwalter über die Verflechtung von Verwalter und Eigentümer aufgeklärt wird. Die Höhe des Entgeltes kann dabei der üblichen Maklerprovision entsprechen.

Maklertätigkeit ist ­Einzelfallentscheidung

Die Antwort auf die Frage, ob ein WEG-Verwalter als Makler auftreten darf, muss also klar „Jein“ heißen. Eine allgemein gültige Antwort gibt es nicht. So gilt es generell in jedem Einzelfall zu prüfen, ob und gegenüber wem der Wohnungseigentumsverwalter bei einer makelnden Tätigkeit Entgeltansprüche hat.

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