Der Verwalter und die Verordnungen

Die Trinkwasserverordnung, eine kritische Betrachtung

Die Trinkwasserverordnung hat hohen Bekanntheitsgrad erreicht. Zahllose Seminare, Vorträge und Publikationen haben sie dem Verwalter vorgestellt und erläutert. Mit welchem Erfolg? Mäßig!? Es gibt keine offiziellen Zahlen, in wie vielen Anlagen die Trinkwasserverordnung nicht umgesetzt wurde. Leider. Die Dunkelziffer dürfte enorm sein. Die noch nicht novellierte Trinkwasserverordnung von 2011 sah eine Meldepflicht für Anlagen, die unter die Verordnung fallen, vor. Die Folge: eine Melde- und Papierflut bei den Gesundheitsämtern. Sie wurde mit der Novellierung abgeschafft. Ob die alte Regelung eine höhere Umsetzungsquote mit sich gebracht hätte, ist sicherlich fraglich. Ein Beispiel: In unserem Unternehmen haben wir in diesem Monat die Verwaltung von fünf neuen Wohnanlagen übernommen. Alle fallen unter die Trinkwasserverordnung. Vier Vorverwalter hatten die Anlagen bislang nicht untersuchen lassen, wobei die Frist vor über einem halben Jahr abgelaufen ist. Nur einer hatte die Vorgaben der Trinkwasserverordnung erfüllt.
Es mag ja bequem sein, bei der Umsetzung von Verordnungen uneinsichtigen Kunden einfach zu folgen: Brauchen wir das wirklich? Das kostet doch nur unnötig Geld!

Es geht darum, die Nutzer zu schützen.

Zweck der Trinkwasserverordnung ist es, die Gesundheit vor nachteiligen Einflüssen verunreinigten Wassers, das für den menschlichen Gebrauch bestimmt ist, durch Gewährleistung seiner Genusstauglichkeit zu schützen. Die Reinheit des Trinkwassers setzen wir selbstverständlich voraus, wenn wir den Wasserhahn aufdrehen. Die Qualität des Trinkwassers hängt aber maßgeblich von der Hausinstallation ab. Nach den gesetzlichen Vorgaben (AVBWasserV) sind Wasserversorgungsunternehmen lediglich bis zum Übergabepunkt (Wasserzähler) für die Qualität des Trinkwassers verantwortlich. Für den letzten Weg, vom Wasserzähler bis zur Zapfstelle, ist es der jeweilige Betreiber oder Eigentümer.

Ursachen für Kontaminationen von Trinkwasser liegen häufig im Umgang mit Hausinstallationen von Wohnanlagen. Verunreinigungen treten vorrangig durch Legionellen auf, aber auch durch anderen mikrobiologischen Befall und Rückstände von Metallen. Eigentümer wie Betreiber haben oft nur unzureichend Kenntnis von den Inhalten der Trinkwasserverordnung, dem Rohrverlauf und den sich daraus ergebenden Folgen. Auch über die verwendeten Materialien und z. B. vorhandene Totleitungen ist meist wenig bekannt. Bei den häufig im Gebäudebestand vorkommenden Stichleitungen treten Probleme auf, weil sich bei Wasserentnahme nur diese Leitungen entleeren, während das Wasser in den anderen Rohren steht. Anders ist dies bei Ringsystemen. Hier bringt die Wasserentnahme eine Zirkulation im gesamten System mit sich, was hinsichtlich der Trinkwasserhygiene besser ist. Ein Hauptproblem, gerade bei Stagnation und nicht gewarteten Anlagen, sind Legionellen. Und wer gibt schon gerne zu, dass seine verwalteten Anlagen nicht gut gewartet sind?

Was sind Legionellen, und wo kommen sie natürlicherweise vor?

Legionellen sind bewegliche Stäbchenbakterien mit einer durchschnittlichen Länge von 2 – 5 µm und einem Durchmesser von 0,5 – 0,8 µm. Sie treten weltweit in zahlreichen Arten und Serogruppen, in Oberflächengewässern wie im Boden auf, in geringer Anzahl auch im Grundwasser. Daher können sich selbst im von den Wasserwerken gelieferten Trinkwasser Legionellen befinden. Bis zu Temperaturen von etwa 20 °C vermehren sich Legionellen nur sehr langsam, so dass die geringe Konzentration kaum Gesundheitsrisiken birgt. Erst über 20 °C steigt die Vermehrungsrate allmählich und ist etwa zwischen 30 und 45 °C optimal. Ab etwa 50 °C kommt die Vermehrung zum Erliegen und ist bei etwa 55 °C nicht mehr möglich, bis zum langsamen Absterben. Eine sichere und mit steigenden Temperaturen zunehmend raschere Abtötung findet erst knapp oberhalb von 60 – 70 °C statt. Der über die Energieeinsparverordnung proklamierte Warmwasser- Niedrigtemperaturbereich ist somit in Bezug auf das Wachstum von Legionellen kontraproduktiv.

Was ist meldepflichtig?

Vermieter von Mehrfamilienhäusern sind dazu verpflichtet, der Gesundheitsbehörde unverzüglich anzuzeigen, wenn die in der Trinkwasserverordnung festgelegten Grenzwerte oder Mindestanforderungen nicht eingehalten werden. Meldepflichtig sind auch grobsinnlich wahrnehmbare Veränderungen des Trinkwassers sowie außergewöhnliche Vorkommnisse an einer Warmwasserbereitungs- und -verteilungsanlage, die Auswirkungen auf die Beschaffenheit des Trinkwassers haben könnten. Gemäß § 21 müssen Vermieter von Mehrfamilienhäusern ihren Mietern jährlich geeignete und aktuelle Informationen über die Qualität des bereitgestellten Trinkwassers auf Grundlage der jährlichen Untersuchungen schriftlich oder mit einem Aushang zukommen lassen.
Was ist dem Verwalter zu raten?
Das Hauptproblem liegt im Sondereigentum! Die wenigsten Grenzwertüberschreitungen liegen in der zentralen Versorgungsanlage, sondern vielmehr in den Endgeräten in Bad und Küche, den Schläuchen und Perlatoren – bedingt durch mangelnde Pflege, Entkalkung und minderwertiges Material, nicht zuletzt durch mangelnden Wasserfluss bzw. geringe Zirkulation.
Die Folge ist eine Gefährdungsanalyse. Sie deckt immer Mängel am Gemeinschaftseigentum auf – mit entsprechenden Folgekosten. Ich kenne Aushänge in Wohnanlagen, die die Bewohner vor der Beprobung instruieren, das heiße Wasser lange laufen zu lassen oder zu entkalken. Häufiges Ergebnis: Zum Prüftermin werden die Grenzwerte punktuell eingehalten. So wird der Gesundheitschutz der Nutzer ausgehebelt! Um ihn aber mit Maß zu verfolgen, ist der Verwalter gefragt. Er muss sich mit den verwalteten Anlagen beschäftigen, vor allem Heizung und Warmwasserversorgung. In der Praxis wird es häufig vernachlässigt, die Installationsbetriebe mehr in die Pflicht zu nehmen, die Wartungsverträge umzuschreiben und die ausführenden Betriebe mit mehr Hinweispflichten zu versehen.

Für den Installateur bedeutet dies, zu kontrollieren, ob in den folgenden Bereichen die relevanten Anforderungen eingehalten werden:

• Transport und Lagerung von Anlagenteilen der Trinkwasser-installation (auch Rohre)
• Montage
• Druckprüfung
• Inbetriebnahme
• Spülen und Einregulieren des Systems
• Übergabe und die entsprechende Dokumentation.

Für den Betreiber besteht die Pflicht zur

• Überwachung und Dokumentation der Betriebsparameter
• Durchführung der Inspektionsmaßnahmen und Führen eines Betriebsbuches
• Durchführung bzw. Anforderung der Wartungsmaßnahmen sowie entsprechende Dokumentation (Betriebsbuch)
  

Die hygienischen Mindestmaßnahmen umfassen

jährliche Inspektion und Kontrolle des Trinkwassererwärmers (alle 2 Jahre, wenn nötig Reinigung und Entkalkung)

• jährliche Kontrolle der hydraulischen Einregulierungen
• monatliche Temperaturinspektion:
  Kaltwasser < 25 °C, ­
  Warmwasser > 55 °C
• Information der Bewohner, welche Mindestmaßnahmen im Sonder-eigentum erforderlich sind (Entkalkung und Zirkulation)

Wie sind Ihre Erfahrungen mit der Umsetzung der Trinkwasserverordnung? Schreiben sie an die Redaktion.

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