Deutsche ­Expertise ­gefragt - In Kasachstan und Usbekistan setzt man bei der dringend notwendigen Reform des Wohneigentums auf internationale Erfahrung.

Die beiden wirtschaftlich bedeutendsten und bevölkerungsreichsten Staaten in Zentralasien, Kasachstan und Usbekistan, unternehmen seit einiger Zeit neue Anstrengungen, um die Effektivität des Wohnungsmanagements und die Investitionsbedingungen auf dem Wohnungssektor deutlich zu verbessern. Denn der ist im postsowjetischen Raum noch durchweg von gravierenden Regelungs- und Finanzierungsdefiziten gekennzeichnet.

Im Rahmen des durch die Europäische Union geförderten Projekts „Pro House – Professional Housing Management in Ka-zakhstan and Uzbekistan“ bringen seit 2017 die Initiative Wohnungswirtschaft Osteuropa in Zusammenarbeit mit dem VDIV Deutschland und weiteren nationalen und internationalen Akteuren des Immobilien- und Finanzsektors europäische und deutsche Erfahrungen in den Reformprozess ein. Auf Seiten der Partnerländer sind die öffentliche Hand und Unternehmensvereinigungen, sogenannte Business Intermediary Organisations (BIOs), beteiligt. Dabei zeigt sich, dass es politisch und fachlich schwierig ist, den dortigen Wohnungssektor aus der Sackgasse herauszuführen, in die er Anfang der 1990er Jahre durch die wie in allen postsowjetischen Ländern überstürzte Massenprivatisierung geraten ist.

Folgen der Massenprivatisierung
Wesentliche Ursachen hierfür waren unklare Vorschriften des Wohnungseigentumsrechts sowie eine ungenügende Rahmensetzung für das wirtschaftliche Umfeld erfolgreich arbeitender Kondominien (Wohnungseigentümergemeinschaften), die auf professionelle Planer, Wohnungsverwalter, Facility Manager, ein leistungsfähiges Bauhandwerk und eine kostengünstig arbeitende Baufinanzierung zurückgreifen müssen, wenn sie ihre Aufgaben effizient erfüllen wollen, insbesondere im Bereich der Modernisierung von Wohngebäuden. Der Wohnungsbestand der 1960er bis 1990er Jahre ist bis heute kaum saniert. Erschwerend kommt hinzu, dass die Kondominien von einer technisch und wirtschaftlich geschwächten öffentlichen Ver- und Entsorgungswirtschaft abhängig sind, deren Tarife nicht voll kostendeckend sind und die insbesondere Modernisierungsinvestitionen für Wärmeerzeugung und Fernwärmesysteme nicht in ihre Gebühren einpreisen dürfen.
Statt nach einem Gesamtkonzept vorzugehen, hat man sich bisher im Wesentlichen auf Einzelmaßnahmen zum Abbau der dringendsten Defizite konzentriert. Bislang fehlte es in den Partnerländern wie in allen Nachfolgestaaten der Sowjetunion neben ausreichenden Finanzierungsbeiträgen der Wohneigentümer vor allem an zweckentsprechender staatlicher Förderung und einer kostengünstigen langfristigen Baukreditfinanzierung, sei es durch Staatsbanken oder private Bankinstitute.

Orientierung an westlichen Vorbildern
Für die richtige Justierung dieser zahlreichen Stellschrauben kommt den „Best-Practice-Erfahrungen“ der westlichen Industriestaaten erhebliche Bedeutung zu, wenn auch eine direkte Übertragung von Lösungen wegen der unterschiedlichen Ausgangsbedingungen und Traditionen in den einzelnen Ländern häufig nicht möglich ist und aus dem gemeinsamen Erfahrungsschatz der beteiligten Länder neue Wege abgeleitet werden müssen. Die Zusammenarbeit in diesem Bereich trägt wirksam zur wirtschaftlichen und sozialen Stabilisierung sowie zur Stärkung der Zivilgesellschaft der Partnerländer bei. Die erfolgreiche Entwicklung des Wohnungssektors, auf den 40 Prozent des Energieverbrauchs der Partnerländer und damit ein riesiges CO2-Einsparpotenzial entfallen, dient zudem der Realisierung der globalen Umweltziele, die das Pariser Klimaabkommen den beteiligten Ländern vorgegeben hat.

Die Modernisierung bleibt auf der Strecke.
Doch die Herausforderungen sind groß. Seit der Privatisierung in den 1990er Jahren sind rund 98 Prozent des vormals staatlichen Wohnraums in Privatbesitz. Ein erheblicher Teil der Bevölkerung ist angesichts niedriger Einkommen nicht in der Lage, die nötigen Mittel für Verwaltung, Instandsetzung und Modernisierung aufzubringen. Daran wird auch die diskutierte Verschärfung der Einzahlungspflichten für Eigentümer auf die Verwaltungs- und Investitionskonten der Kondominien zunächst wenig ändern. Das gilt auch für Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz, die sich nicht aus den gewonnenen Energieeinsparungen finanzieren lassen, weil die Preise für Wärme und Warmwasser künstlich niedrig gehalten werden. Außerdem gibt es nach wie vor emotionale Widerstände, sich von den de facto fortbestehenden staatlichen Verwaltungen zu lösen.
Um aus dieser Sackgasse herauszukommen und zugleich eine Option für eine „kostengünstige“ Verwaltung zu schaffen, wurde nach russischem Vorbild die Konstruktion einer rechts- und kreditfähigen „Genossenschaft der Eigentümer“ eingeführt, welche die Miteigentümer eines gesetzlich begründeten Kondominiums freiwillig als Form der Verwaltung gründen können. Für die Eigentümer bedeutet diese Organisationsform jedoch, die Pflichten der staatlich organisierten Verwaltungen zu übernehmen. Diese Genossenschaften sind zudem oft zu monopolähnlichen Organisationen angewachsen und verwalten typischerweise zwischen 1 000 und 3 000 Einheiten in 20 bis 40 Mehrfamilienhäusern. Aufgrund mangelnder Professionalität, wirtschaftlicher Ineffektivität und Korruptionsanfälligkeit erfährt diese Verwaltungsform nur wenig Zuspruch und ist dringend reformbedürftig.

Dringend erforderliche ­Strukturverbesserungen
Die jetzigen Reformen fokussieren sich auf den Abbau dieser Schwachstellen der Verwaltungsgenossenschaft. Dabei wird der Übergang zu sogenannten „Ein-Haus-Verwaltungsgenossenschaften“ mit eigenem Verwaltungs- und Baukonto angestrebt. Diskutiert wird in Kasachstan zudem die Einführung eines Kondominiummodells nach westlichem Vorbild. Dagegen strebt Usbekistan vor allem Strukturverbesserungen bei den Verwaltungsgenossenschaften selbst an.

In beiden Ländern ist die Förderung von Investitionsmaßnahmen, insbesondere zur Energieeffizienz, durch staatliche Programme geplant. Dabei soll der gesamte Prozess der Planung und Finanzierung weitgehend über staatliche Organisationen laufen. Die politische Priorität liegt in beiden Ländern darauf, zusätzliche Belastungen für die Bevölkerung zu vermeiden. Die jetzigen Reformen werden daher noch keine durchgreifende Verbesserung der Lage, insbesondere im Investitionsbereich des Wohnungssektors, bewirken, sind jedoch ein Schritt in die richtige Richtung, denen weitere folgen müssen.

Projekt PRO HOUSE
Das EU-Projekt PRO HOUSE – Professional Housing Management in Kazakhstan and Uzbekistan dient der Stärkung von Strukturen des Wohnungswesens, insbesondere der Wohnungsverwaltung in den Ländern Kasachstan und Usbekistan, sowie der Förderung der Energieeffizienz von Wohngebäuden.

Die Projektarbeit wird von der Initiative Wohnungswirtschaft Osteuropa (IWO) e. V. geleitet und erfolgt in enger Zusammenarbeit mit einem Konsortium usbekischer, kasachischer und deutscher Partner. Beteiligt sind neben dem VDIV Deutschland auch das Europäische Bildungszentrum für Wohnungs- und Immobilienwirtschaft (EBZ). Wissenstransfer und Erfahrungsvermittlung bilden die Grundlage für die Projektarbeit, die auch auf einen intensivierten Austausch zwischen den beiden Nachbarstaaten Usbekistan und Kasachstan abzielt. Damit Projektmaßnahmen und Verwaltungsstrukturen nachhaltig verstetigt werden können, werden Analysen und abgeleitete Lösungsvorschläge für beide Länder durch ein umfassendes Qualifizierungsprogramm für Wohnimmobilienverwalterinnen und -verwalter sowie weitere relevante Akteure ergänzt.

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