Die Abgrenzungen in der wohnungseigentumsrechtlichen Jahresabrechnung

Stellungsnahme eines Experten zum viel diskutierten Thema

Sehr oft habe ich vor allem auf der Fischener Tagung, die insofern zu Recht den Titel „Partner im Gespräch“ trägt, aber auch anderswo erlebt, wie Verwalter, meist mit Verve, Argumente gegen die scheinbar zementierte Rechtsprechung zur Jahresabrechnung vorbrachten. Im juristischen Schrifttum findet man ebenfalls immer wieder Stimmen, die auf Unzulänglichkeiten der herrschenden Abrechnungsdoktrin hinweisen. Ein wesentliches Konfliktfeld bilden dabei Abgrenzungsposten. Mit ihrer Hilfe sollen Kosten periodengerecht abgerechnet werden. Diese Annäherung an das Leistungsprinzip erhöht die Wahrscheinlichkeit, dass Eigentümer die anteiligen Betriebskosten unbeanstandet auf ihre Mieter umlegen können.

Meiner Ansicht nach haben sich die Rahmenbedingungen für die Antwort auf die Frage, ob und in welchen Fällen Abgrenzungen in der Jahresabrechnung zulässig sind, in jüngster Vergangenheit verändert. Dies nicht etwa durch ein Einschreiten des Gesetzgebers, sondern durch die Rechtsprechung des BGH. Der V. Zivilsenat hat – unter Bezugnahme auf Vorarbeiten aus dem Schrifttum – anerkannt, dass die Einzelabrechnung und die Gesamtabrechnung unterschiedliche Funktionen haben und daher auch unterschiedliche Kostenansätze enthalten können (s. BGH v. 17.2.2012 – V ZR 251/10, Rn. 16). Diese Weichenstellung erlaubt es, im Rahmen der Gesamtabrechnung strikt am Einnahmen-Ausgaben-Prinzip festzuhalten, auch wenn in Einzelabrechnungen abgegrenzt wird, was etwa im Anwendungsbereich der HeizkostenV sogar geschehen muss (BGH, a. a. O.). Die Jahresabrechnung kann daher ihre Rechnungslegungsfunktion erfüllen und ermöglicht einen Kontenabgleich ohne großen Aufwand, weil insofern allein die Gesamtabrechnung maßgeblich ist. Damit entfällt ein wichtiges Argument derjenigen, die Abgrenzungen in der Abrechnung grundsätzlich für unzulässig halten und diese Sicht auf § 259 BGB, also auf die Rechenschaftspflicht des Verwalters stützen.

Zwar hatte sich der BGH allein zu Heiz- und Warmwasserkosten zu äußern. Für andere nach Verbrauch abzurechnende Positionen muss aber das Gleiche gelten. Haben die Eigentümer z. B. vereinbart oder beschlossen, die Kosten für Kaltwasser nach Verbrauch zu verteilen, wollen sie im Zweifel nur die Ausgaben für das unterjährig tatsächlich verbrauchte Wasser verteilen. Weder § 28 Abs. 3 WEG, der ohnehin eher unergiebig formuliert ist, noch die gesetzlichen Vorgaben für den Wirtschaftsplan (§ 28 Abs. 1 WEG), auf dem die Abrechnung aufbaut, stehen einer entsprechenden Abgrenzung in Einzelabrechnungen entgegen.

Dem Einwand, nur eine Verteilung sämtlicher Ausgaben auf die Eigentümer sichere die Liquidität der Gemeinschaft, lässt sich durch entsprechende Rücklagenbildung begegnen (dazu jüngst Lehmann-Richter in seinem Referat anlässlich des 39. Fachgespräches in Fischen). Meines Erachtens wäre es auch nicht systemwidrig, wenn Ausgaben, die zwar nicht verbrauchsabhängig sind, aber einer Wirtschaftsperiode zugeordnet werden können, wie etwa Beiträge für die Gebäudeversicherung, in dieser unter den Eigentümern verteilt werden. Das erscheint interessengerecht und wirkt insbesondere beim Eigentümerwechsel einer Kostenbelastung entgegen, die oft als vom Zufall abhängig kritisiert wird. Die jüngsten Entwicklungen geben Anlass, diese Fragen unter dem beschriebenen Blickwinkel erneut zu diskutieren.

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