Die Anforderungen wachsen mit den Aufgaben - Der Rahmenplan für die Prüfungsvorbereitung zur Verwalterzertifizierung liegt vor.

Nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 des Wohnungseigentumsgeset-zes (WEG) haben Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer einen individuellen Anspruch auf die Bestellung eines zertifizier­ten Verwalters. Verwalterinnen und Verwalter, die noch keine der Zertifizierung gleichgestellte Prüfung absolviert haben, müssen vor einer Industrie- und Handelskammer nachweisen, dass sie über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kauf­männischen und technischen Kenntnisse verfügen.
 

Wer muss die Prüfung ablegen?
Diskutiert wird nun, wen diese Prüfungspflicht tatsächlich trifft. Es sind diejenigen in Verwaltungsunternehmen Tätigen, die unmit­telbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut sind. Dazu gehören jedenfalls alle im Unternehmen, die Eigen­tümerversammlungen leiten und/oder jenseits davon Entschei­dungen als Verwalter treffen, wie sie sich aus § 27 WEG ergeben.

Im klassischen Sinne schließt das sicherlich die in der Objekt­betreuung Beschäftigten mit ein, die in der Verwaltung für die Gemeinschaft und im Außenverhältnis als deren Hausverwaltung auftreten, Aufträge erteilen, denen Beschlüsse zugrunde liegen, oder die über sogenannte untergeordnete Maßnahmen entschei­den. Ebenso unterliegen Mitglieder der Geschäftsführung klei­nerer Verwaltungsunternehmen der Zertifizierungspflicht, wenn sie selbst operativ tätig sind und wie oft üblich auch Eigentümer­versammlungen leiten. Allerdings sind gerade Verwaltungsunter­nehmen, die Wohneigentumsanlagen betreuen, je nach Größe des Unternehmens und des jeweiligen Einzugsgebietes organisa­torisch sehr unterschiedlich strukturiert.
 

Es geht um das operative Geschäft
Hier wird auf die Sachgebiete aus den Themenbereichen der Anlage 1 der Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung (Zert-VerwV) abzustellen sein. Wer von vornherein in keinem der dort genannten Themenbereiche, also weder rechtlich, noch kaufmän­nisch oder technisch in der WEG-Verwaltung tätig ist, muss auch die Prüfung zur Zertifizierung nicht ablegen. Die Geschäftsfüh­rung eines Unternehmens, die selbst nicht ins operative Geschäft involviert ist, sondern ausschließlich die Leitung des Unternehmens verantwortet, wird ebenso wenig die Zertifizierung durchlaufen müssen wie die Sekretärin, die ausschließlich Aufgaben der Büroorganisation erledigt. Das gilt auch für Personen, die sonstige nachgeordnete Arbeiten ausführen, beispielsweise von einer Verwaltung angestellte Hausmeis­ter, Haustechniker etc.
 

Manches ist Auslegungssache.
Auch ausschließlich in der Buchhaltung Beschäftigte, die auf Basis vorliegender Rechnungen, Kontoauszüge und sonstiger Belege den Jahresgesamtwirtschaftsplan und die Einzelwirtschaftspläne für Eigentümergemeinschaften sowie deren Jahresgesamtabrechnung nebst den Einzelabrechnungen erstellen, Sonderumlagen errechnen und weitere rein buchhalterische Leistungen erbringen, dürften nicht zur Zertifizierung verpflich­tet sein. Schließlich übernehmen sie keine der Aufgaben, die gemäß § 27 WEG dem Verantwortungsbereich der Vertre­tung einer Wohnungseigentümergemeinschaft zuzuordnen sind. Der guten Ordnung halber ist aber darauf hinzuweisen, dass diese Auslegung der Verordnung nicht unumstritten ist.

Wenig sinnvoll erscheint es auch, das Ablegen der Prüfung zur Zertifizierung von jemand zu verlangen, der oder die über­wiegend an der Zentrale eingehende Telefonate annimmt und an die zuständigen Sachbearbeiter weiterleitet, Eingangs­post öffnet, den Postausgang organisiert und dokumentiert, zudem allenfalls Schlüssel für die gesicherte Schließanlage bestellt. Unter Berücksichtigung des Umfangs des Prüfungs­stoffs ist hier nicht erkennbar, warum rechtliche, kaufmänni­sche und technische Grundlagen der WEG-Verwaltung für die Ausübung dieser Tätigkeiten erforderlich sein sollten.
 

Je mehr Eigenverantwortung, desto mehr Kenntnisse sind gefordert.
So wie der Mensch mit seinen Aufgaben wächst, so steigen auch die Anforderungen an die Fachkenntnisse mit den in der Verwaltung von Wohneigentum selbstverantwortlich übernommenen Aufgaben. Nur wer seine Tätigkeit in der Verwaltung selbst zu verantworten hat, muss auch über das breite Spektrum an Kenntnissen gemäß Anlage 1 zur ZertVerwV verfügen. Zu keiner anderen Auffassung kann man auch dann gelangen, wenn man sich intensiv mit dem Rahmenplan und den darin definierten Lernzielen für die Prüfung beschäftigt, der von den Verbänden unter maß­geblicher Mitwirkung des VDIV Deutschland verarbeitet und Mitte März vorgelegt wurde.