Die befristete Absenkung der Umsatzsteuer - Wohl eine wenig erfreuliche Maßnahme, nicht nur für die Immobilienwirtschaft

Der am 12. Juni 2020 von der Bundesregierung beschlossene Entwurf eines zweiten Corona-Steuerhilfegesetzes wurde wenige Tage vor dem Inkrafttreten am 1. Juli 2020 durch den Bundesrat abgesegnet. Zur Stärkung der Binnennachfrage, um Arbeitsplätze zu erhalten und allgemein wirtschaftsfördernde Impulse zu setzen, wird für einen Übergangszeitraum vom ­1. Juli bis 31. Dezember 2020 der reguläre Umsatzsteuersatz von 19 auf 16 Prozent, der ermäßigte Steuersatz von 7 auf 5 Prozent abgesenkt. Eine Maßnahme, die zwar für Endverbraucher auf den ersten Blick durchaus erfreulich ist, bei Unternehmen jedoch zu erheblichem Umstellungsaufwand, insbesondere im Bereich des Rechnungswesens führt.

Wenig überraschend, dass die von der Bundesregierung im Eilverfahren beschlossene Änderung, die der Stellungnahme des Deutschen Steuerberaterverbandes (DStV) zufolge wie „Kai aus der Kiste“ kam, als bürokratischer Super-Gau bezeichnet und damit nicht nur in der einschlägigen Literatur, sondern auch allgemein von den Wirtschaftsverbänden kritisiert wird. Auch wenn die Immobilienwirtschaft nicht (so wie vorwiegend der Einzelhandel) mit Problemen zur Umstellung von Kassensystemen konfrontiert wird, muss doch auch hier etwa die Software der Buchführungssysteme innerhalb kürzester Zeit angepasst werden. Darüber hinaus ist natürlich auch darauf zu achten, dass die in den unterschiedlich besteuerten Zeiträumen erbrachten Leistungen entsprechend den geänderten gesetzlichen Bestimmungen korrekt abgerechnet werden. Einen ersten Entwurf zur Klärung von Zweifeln hat das Bundesfinanzministerium (BMF) bereits am 11. Juni 2020 veröffentlicht (Az. III C2-S 7030/20/10009:004). Im Wesentlichen beinhaltet das Schreiben Regelungen, wie sie auch bereits aus der Vergangenheit anlässlich der Umstellung der Steuersätze bekannt sind, zuletzt zum 1. Januar 2007. Nachfolgend nur einige Beispiele, die im Wesentlichen die Immobilienverwaltungen betreffen:

Verwaltungsgebühren
Mehrheitlich werden Leistungen sowohl der WEG- als auch der Mietverwalter gegenüber Personen erbracht, die als Leistungsempfänger nicht zum Vorsteuerabzug im Sinne des § 15 Umsatzsteuergesetz (UStG) berechtigt sind. Sie werden folglich erheblich daran interessiert sein, dass die Verwaltungsgebühren für die Zeit ab 1. Juli 2020 dem verringerten Mehrwertsteuersatz angepasst werden. Soweit Verwalterverträge eine Gebührenvereinbarung enthalten, die auf eine monatliche Vergütung für die regelmäßig zu erbringenden Tätigkeiten abstellt, unterliegen die in der Zeit vom 1. Juli bis 31. Dezember 2020 erbrachten Leistungen dem geänderten Steuersatz in Höhe von 16 v. H. (§ 13 Abs. 1 Nr. 1 a S. 3 UStG). Wichtig ist, dass Verwalter, in deren Verträgen die Höhe der Umsatzsteuer ausdrücklich mit 19 v. H. beziffert ist, diese Verträge durch eine Ergänzung anpassen. Darin sollten sie auf die geänderte Rechtslage und auf den befristet geltenden Steuersatz in Höhe von 16 v. H. hinweisen. Sind Leistungsempfänger im Einzelfall selbst zum Vorsteuerabzug gemäß § 15 UStG (im Fall der USt-Option im Sinne des § 9 UStG) berechtigt, ist der korrekte Ausweis der Umsatzsteuer entsprechend der unterschiedlichen Leistungszeiträume insofern von besonderer Bedeutung, als die Leistungsempfänger für eine möglicherweise überhöht in Rechnung gestellte Mehrwertsteuer keine Berechtigung zum Vorsteuerabzug haben, der höhere Betrag aber vom Rechnungsaussteller geschuldet wird (§ 14c UStG, Umsatzsteuer-Anwendunsgerlass (UStAE) 15.2 Abs. 1). Keinesfalls wäre es richtig, die im Zweifel überhöhten Beträge erst am Jahresende rückwirkend gutzuschreiben.

Abschließend sei noch darauf hingewiesen, dass es sich bei Verwalterverträgen zwar um Verträge über Dauerleistungen handelt, diese aber nicht mit den Bestimmungen des § 29 UStG zu einem möglichen Ausgleichsanspruch bei langfristigen Verträgen verwechselt werden dürfen.

Handwerkerleistungen
Grundsätzlich entsteht die Umsatzsteuer bei der Besteuerung nach vereinbarten Entgelten (Sollversteuerung) mit Ablauf des Voranmeldungszeitraums, in dem die Lieferung oder sonstige Leistung ausgeführt worden ist. Für die Frage der Anwendung des richtigen Steuersatzes ist es entscheidend, wann die Leistung ausgeführt wurde. Dies ist regelmäßig der Zeitpunkt der Vollendung, der häufig auch mit dem Zeitpunkt der Abnahme zusammenfallen wird (UStAE 13.2).

Abrechnungen könnten auch auf der Grundlage von Teilleistungen erfolgen, wenn es sich hierbei um wirtschaftlich abgrenzbare Teile einheitlicher Leistungen handelt, für die das Entgelt gesondert vereinbart wurde und die demnach statt der einheitlichen Gesamtleistung geschuldet werden. Für Leistungen, die nach dem 30. Juni 2020 ausgeführt werden, ist die Umsatzsteuer folglich mit dem Regelsteuersatz von 16 Prozent auszuweisen. Dies gilt auch, wenn die Verträge über diese Leistungen vor dem 1. Juli 2020 geschlossen wurden und dabei von dem bis dahin geltenden Steuersatz i. H. von 19 Prozent ausgegangen worden ist.

Für den Fall, dass etwa eine WEG nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt ist, der Auftrag an einen Handwerker vor dem 1. März 2020 vergeben wurde, dieser nur den Endpreis inklusive Mehrwertsteuer enthält und erst nach dem 30. Juni 2020 ausgeführt wird, ergibt sich aus § 29 UStG ein möglicher Ausgleichsanspruch in Höhe der verminderten Umsatzsteuer (vgl. BMF vom 11.6.20 – III C2 – S 7030/20/10009:004 – Tz 2.6 ff.).

Wartungsleistungen
Als Dauerleistungen im Sinne des Abschnitts 13.1 Abs. 3 UStAE werden Wartungsleistungen grundsätzlich zu dem Zeitpunkt der Umsatzsteuer unterworfen, an dem der vereinbarte Leistungszeitraum endet. Hat etwa der Heizungsinstallateur bereits im Januar 2020 eine Jahresrechnung für die laufende Wartung der Heizungsanlage in der Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2020 unter Berücksichtigung der Mehrwertsteuer in Höhe von 19 Prozent gestellt, müsste er folglich diese Rechnung in vollem Umfang gutschreiben und eine neue Rechnung mit dem im zweiten Halbjahr geltenden Steuersatz in Höhe von 16 Prozent erteilen.

Werden die Wartungsleistungen jedoch in monatlichen, vierteljährlichen oder halbjährlichen Teilbeträgen berechnet, liegen wiederum Teilleistungen im Sinne des § 13 Abs. 1 Nr. 1 a S. 3 UStG vor. Für die Anwendung des zutreffenden Steuersatzes ist somit wieder der Zeitpunkt der Ausführung (Vollendung) der jeweiligen Teilleistung maßgebend.

Vermietungen und Betriebskostenabrechnung
Werden Vermietungsleistungen etwa im Fall der Option gem. § 9 UStG der Regelbesteuerung unterworfen, sind im Prinzip die gleichen Grundsätze wie auch bei allen anderen Dauerleistungen zu beachten. Die abschnittweise Abrechnung in monatlichen oder vierteljährlichen Teilbeträgen führt dazu, dass die Umsatzsteuer für den Zeitraum 1. Januar bis 30. Juni 2020 noch mit dem Steuersatz von 19 Prozent zu berechnen ist, die Vermietungsleistungen nach dem 30. Juni 2020 dagegen mit dem Steuersatz von 16 Prozent. Es ist auf jeden Fall darauf zu achten, dass Mietverträge entsprechend angepasst werden, um den Anforderungen an eine ordnungsmäßige Rechnung i. S. des § 14 Abs. 4 UStG zu genügen. In der jährlichen Betriebskostenabrechnung sind die Nebenkosten entsprechend dem Zeitpunkt der Hauptleistung mit dem jeweils geltenden Steuersatz auszuweisen. Gleiches gilt auch für WEG-Abrechnungen, soweit einzelne Eigentümergemeinschaften zur Umsatzsteuer optiert haben. In diesen Fällen sind bereits die auf Grundlage des Wirtschaftsplans angeforderten monatlichen Zahlungen dem veränderten Umsatzsteuer­satz anzupassen.

Leistungen der Kabelnetzbetreiber
Auch hier handelt es sich um Teilleistungen im Sinne des § 13 Abs. 1 Nr. 1 a S. 3 UStG, da die Gebühren regelmäßig auf der Grundlage einer monatlichen Pauschale berechnet werden. Dies ändert sich auch nicht dadurch, dass die Leistungen oftmals im Wege einer Jahresrechnung bereits zu Jahresbeginn eingefordert werden. In diesen Fällen müsste nun eine Gutschrift zum 30. Juni 2020 für das 1. Halbjahr 2020 erfolgen. Eine neue Rechnung ist dann für das 2. Halbjahr unter Anwendung des verminderten Steuersatzes zu erstellen.

Strom-, Gas- und Wärmelieferungen
Nach den Ausführungen in Abschnitt 13.1 Abs. 3 UStAE wären diese Leistungen grundsätzlich mit dem zum Zeitpunkt der Ablesung geltenden Steuersatz abzurechnen. Im BMF-Schreiben vom 11. Juni 2020, Rz. 3.6 Tz 33 wird jedoch darauf hingewiesen, dass umsatzsteuerrechtlich keine Bedenken bestehen, die Ergebnisse der Ablesung auch zeitanteilig im Verhältnis zwischen den Tagen vor und ab dem Stichtag der Steuersatzänderung aufzuteilen. Es kann wohl durchaus unterstellt werden, dass die betreffenden Energieversorger ihre Abrechnungen auf die veränderten Verhältnisse anpassen.

Auswirkung auf den § 35 a EStG
Alle Steuerpflichtigen, die bislang die Vergünstigungen für Handwerkerleistungen sowie haushaltnahe Dienstleistungen in Anspruch genommen haben, profitieren von der Senkung der Umsatzsteuer nunmehr zusätzlich, da sich die Abzugsbeträge gemäß § 35 a Einkommensteuergesetz  (EStG) nicht verändert haben.

Soweit Verwalter für die erforderlichen Bescheinigungen im Rahmen der Jahresabrechnungen für WEG oder der Betriebskosten für Mieter eine zusätzliche Gebühr erheben dürfen, würde diese dem Steuersatz zu dem Zeitpunkt unterliegen, in welchem die jeweilige Bescheinigung erstellt wird.

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Beschreibung: Aus dem Hut gezaubert - das Zweite Corona-Steuerhilfegesetz