Die besten Tipps zur Sonderumlage

Wenn es ums Geld geht, gibt es oft Streit darüber, wer etwas bezahlen muss und wie hoch der eigene Anteil ist. Deshalb ist es wichtig, dass der Verwalter keine Fehler macht. Wir geben Tipps rund um die Sonderumlage. Die Kreditfinanzierung wird einen separaten Artikel auf den Seiten 32 und 33 durchleuchtet.

1. Sonderumlage deckend kalkulieren

Über eine Sonderumlage entscheiden die Wohnungseigentümer durch Beschluss. Bei der Höhe der Sonderumlage hat der Verwalter ein weites Ermessen. Die Sonderumlage sollte so kalkuliert sein, dass der zusätzliche Finanzbedarf auch tatsächlich gedeckt ist. Ist mit großer Wahrscheinlichkeit zu erwarten, dass nicht alle Eigentümer die Sonderumlage bei Fälligkeit zahlen können, muss auch dies mit einkalkuliert werden. An einer Sonderumlage wegen Hausgeldausfällen muss zum Beispiel auch der säumige Eigentümer beteiligt werden, gleichzeitig ist aber dessen voraussichtlicher Ausfall bei der Bemessung zu berücksichtigen. Auch wenn mit weiteren Hausgeldausfällen zu rechnen ist, sollte dies in eine Liquiditätssonderumlage einkalkuliert werden.

2. Betrag, Schlüssel und Fälligkeit beschließen

Zu einem Beschluss über eine Sonderumlage gehört neben dem Betrag auch die Angabe des Verteilungsschlüssels. Auch sollte ein ausdrücklicher Fälligkeitstermin genannt und mit beschlossen sein. Bei höheren Sonderumlagen zur Finanzierung größerer Maßnahmen kann auch eine Fälligkeit in Raten sinnvoll sein. Für die Sonderumlage haften die zum Zeitpunkt der Fälligkeit im Grundbuch eingetragenen Eigentümer.

3. Gesetzlicher oder vereinbarter Verteilungsschlüssel

Verteilungsschlüssel ist grundsätzlich der gesetzliche (MEA) oder vereinbarte Verteilungsschlüssel. Im Einzelfall kann hiervon abgewichen werden, nämlich wenn gemäß § 16 Absatz 4 WEG für eine Maßnahme ein anderer Verteilungsschlüssel beschlossen wurde. Die Anforderungen an einen abweichenden Verteilungsschlüssel sind nach jüngster BGH-Rechtsprechung allerdings streng. Ein Beschluss über eine abweichende Kostenverteilung (und damit auch ein entsprechender Sonderumlagebeschluss) bedarf der doppelt qualifizierten Mehrheit der Wohnungseigentümer (Zustimmung von drei Viertel aller Eigentümer sowie mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile).

3. Gesetzlicher oder vereinbarter Verteilungsschlüssel

Verteilungsschlüssel ist grundsätzlich der gesetzliche (MEA) oder vereinbarte Verteilungsschlüssel. Im Einzelfall kann hiervon abgewichen werden, nämlich wenn gemäß § 16 Absatz 4 WEG für eine Maßnahme ein anderer Verteilungsschlüssel beschlossen wurde. Die Anforderungen an einen abweichenden Verteilungsschlüssel sind nach jüngster BGH-Rechtsprechung allerdings streng. Ein Beschluss über eine abweichende Kostenverteilung (und damit auch ein entsprechender Sonderumlagebeschluss) bedarf der doppelt qualifizierten Mehrheit der Wohnungseigentümer (Zustimmung von drei Viertel aller Eigentümer sowie mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile).

4. Sonderumlage bei Liquiditätsengpässen und Altverbindlichkeiten

Die Erhebung einer Sonderumlage kommt vor allem in Betracht zur Finanzierung größerer Maßnahmen, die nicht oder nur teilweise über die Instandhaltungsrücklage finanziert werden oder zur Finanzierung größerer Anschaffungen. Weitere Gründe sind mangelnde Liquidität, weil der Wirtschaftsplan zu knapp kalkuliert wurde, Liquiditätsengpässen durch Hausgeldausfälle und Altverbindlichkeiten der WEG.

5. Den genauen Betrag angeben

Vom Verwalter wird verlangt, dass Sonderumlagen eine exakte Summe nennen. Formulierungen wie „eine Sonderumlage in Höhe von circa“ oder „eine Sonderumlage in Höhe von mindestens“ sind zu unbestimmt. Hier kann der Eigentümer nicht abschätzen, welche finanzielle Belastung auf ihn zukommt.

6. Gesonderter Finanzierungsbeschluss bei großen Maßnahmen

Grundsätzlich muss bei kostenintensiven Maßnahmen ein gesonderter und ausdrücklicher Finanzierungsbeschluss herbei geführt werden. Ein Beschluss ist noch als hinreichend klar und bestimmt anzusehen, wenn unter Heranziehung des weiteren Inhalts der Versammlungsniederschrift sich als nächstliegender Sinn der Bedeutung ohne Weiteres ergibt, dass die (weitere) Beauftragung zwecks Prüfung und gegebenenfalls Durchsetzung von Schadenersatzansprüchen auf diejenigen Vermögenseinbußen gerichtet gewesen ist, die durch die fehlerhafte Erstellung der Jahresabrechnungen 2007 bis 2009 eingetreten sind (LG Hamburg, Urteil vom 10.4.2013, 318 S 87/12

7. Kein Beauftragen ohne Ermächtigung

Das Beauftragen eines Architekten zur Planung von Instandsetzungsmaßnahmen größeren Ausmaßes durch den WEG-Verwalter ohne Ermächtigung ist unwirksam. Der WEG-Verwalter läuft Gefahr, sich in erheblicher Höhe haftbar zu machen, wenn er Bau- oder Architektenleistungen ohne entsprechende Beschlusslage beauftragt. Zwar ist der Verwalter ermächtigt, die zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft mit Wirkung für und gegen diese zu treffen. Zu außergewöhnlichen, nicht dringenden Instandsetzungsarbeiten größeren Umfangs ist der Verwalter jedoch nicht ermächtigt. Legt der Verwalter keine Vollmachts- oder Ermächtigungsurkunde vor, sei das Vertrauen Dritter in die Vertretungsbefugnis des Verwalters nicht geschützt (KG vom 9.11.2010, 21 U 133/09 und BGH, Beschluss vom 22.3.2012, VII ZR 206/10).

8. Sonderumlage ist nur insgesamt anfechtbar

Ein Gericht darf Sonderumlage nicht reduzieren. Eine Anfechtungsklage kann nicht darauf beschränkt werden, dass eine Sonderumlage um einen bestimmten Betrag reduziert werden soll. Eine solche in unzulässiger Weise beschränkte Anfechtungsklage ist im Zweifel als Anfechtung des ganzen Beschlusses auszulegen.

Foto: © dibrova / Shutterstock.com