Die Eigentümer und die Steuer

Zur Aufklärung verbreiteter Missverständnisse: Welche Angaben aus der Jahresabrechnung
brauchen Eigentümer vom Verwalter für ihre Einkommensteuererklärung?

Der von Chefredakteur Steffen Haase regelmäßig auf Seite 64 ausgegebenen Devise „Wir lieben Feedback“ folgten zum Beitrag in DDIVaktuell 3/16, S. 48 f. zwar nur wenige Leser, einer jedoch im Auftrag eines Landesverbandes. Die recht kritischen Zuschriften lassen darauf schließen, dass hinsichtlich der von den Wohnungseigentümern für ihre persönliche Steuererklärung benötigten und durch den Verwalter vorzulegenden Unterlagen allgemein erhebliche Missverständnisse bestehen – nicht nur in den Reihen der Immobilienverwalter. Folgende Ansichten wurden dabei vertreten:

Das steht doch auf dem Kontoauszug

Ein Verwalter merkte an, dass jeder Wohnungseigentümer seine Kosten doch auf dem Kontoauszug stehen habe, die er ggf. auf der Grundlage des vorliegenden Wirtschaftsplans in einzelne Positionen aufteilen könne. Gleiches würde für die vereinnahmten Mieten gelten, da aus der Jahresabrechnung für die WEG nichts anderes hervorgehen würde. Weiterhin verwies er auf den Inhalt einer Verwaltungsanweisung (BMF-Schreiben zuletzt vom 10.1.2014), nach welcher die steuerlichen Aufwendungen erst in dem Jahr zu berücksichtigen wären, in dem die Jahresabrechnung genehmigt worden ist.

Der Geldabfluss des Eigentümers ist entscheidend

Ein anderer Leser trug vor, dass nach den Bestimmungen des § 11 EStG der Geldabfluss beim jeweiligen Wohnungseigentümer entscheidend sei. In einem Beispiel für die Steuererklärung 2013 eines vermietenden Eigentümers rechnet er demnach sämtliche im Jahr 2013 geleisteten Hausgeldvorauszahlungen abzüglich der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage den Werbungskosten zu. Weiterhin die ebenfalls im Jahr 2013 geleistete Hausgeldnachzahlung aus der Jahresabrechnung 2012. Darüber hinaus verweist auch er auf das vorgenannte BMF-Schreiben, jedoch nur bezüglich der Handwerkerleistungen und haushaltsnahen Dienstleistungen i. S. des § 35 a EStG. Diese könnten ohnehin erst im Jahr der Beschlussfassung der Jahresabrechnung steuerlich berücksichtigt werden.

Die Bedeutung der BMF-Verwaltungsanweisung

Die Praxis zeigt, dass die Finanzämter im Rahmen des automatisierten Veranlagungsverfahrens zwar seit Jahren ohne nähere Prüfung fast alles übernehmen, was in den eingereichten Steuererklärungen dokumentiert wird – dies ist jedoch nicht immer auch automatisch ein Beweis für die Richtigkeit.
So bleibt zunächst festzustellen, dass eine Verwaltungsanweisung – wie das Wort schon sagt – lediglich eine Anweisung an die Verwaltung ist. Für den einzelnen Steuerbürger entfaltet sie keinerlei Bindungswirkung. Aus durchaus verständlichen Gründen wurden durch das Bundesministerium der Finanzen seinerzeit die hier in Frage kommenden Sonderregelungen für Wohnungseigentümer verfügt. Allerdings sind sie lediglich als Angebot an den Steuerbürger zu verstehen und eröffnen ihm somit die Wahlmöglichkeit, abweichend von den Grundsätzen der §§ 8 und 11 EStG zu ­verfahren. Hintergrund dieser Regelung ist die für alle Beteiligten äußerst unbefriedigende Situation, die sich aus der nicht rechtzeitigen Vorlage der Jahresabrechnung ergibt: Für die einen ist es im Zweifel die verspätete Abgabe der Steuererklärung, für die Finanzverwaltung die verzögerte Bearbeitung im Veranlagungsverfahren und für die Immobilienverwalter der zeitliche Druck, die Jahresabrechnung vorzulegen.
Bei allem Verständnis für diese Probleme muss gesagt werden, dass jedem Wohnungseigentümer vorrangig das Recht zusteht, die Daten der Jahresabrechnung nach den Grundsätzen der §§ 8 und 11 EStG zeitlich deckungsgleich in das Jahr der einzureichenden Steuererklärung zu übernehmen. Jedem Eigentümer muss letztlich aufgrund seiner persönlichen steuerlichen Verhältnisse die Entscheidung vorbehalten bleiben, ob er die allgemein gültigen gesetzlichen Regeln in Anspruch nimmt oder aber auf die Sonderregelung der Verwaltungsanweisung zurückgreift. Sinngemäß wurde dies bereits durch das Finanzgericht Baden-Württemberg, Außensenate Freiburg, durch Urteil vom 20.11.2012 (Az. 11 K 838/10) in aller Deutlichkeit klargestellt.
Die im Urteil angesprochene Änderungsmöglichkeit bereits bestandskräftiger Bescheide „aufgrund neuer Tatsachen“ gem. § 173 Abs. 1 Nr. 2 AO sollte bitte nicht dahingehend verstanden werden, dass sie allgemein immer dann anzuwenden ist, wenn Jahresabrechnungen durch die Verwaltung verspätet vorgelegt werden. Die Vorschrift ist vielmehr nur dann anzuwenden, wenn der betroffene Eigentümer in seiner Steuererklärung bisher noch keinerlei Angaben zu einer möglichen Steuerbegünstigung i. S. des § 35 a EStG oder Werbungskosten im Fall der Vermietung gemacht hat. Lediglich eine Korrektur der evtl. bereits vorläufig erklärten Angaben ist im Rahmen dieser Änderungsvorschrift nicht möglich.

Der Einfluss der Geldbewegungen des Eigentümers auf seine Steuererklärung

Wie bereits in DDIVaktuell 3/16 ausgeführt, sei an dieser Stelle nochmals darauf hingewiesen, dass dem Finanzamt grundsätzlich die Besteuerungsgrundlagen (gemeinsame Einkünfte, Steuerabzugsbeträge etc.) der Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) im Rahmen des gesonderten Feststellungsverfahrens gemäß § 180 Abs. 1 Nr. 2 a AO zu erklären sind. In der überwiegenden Zahl aller Fälle verzichtet die Finanzverwaltung jedoch auf dieses auch für die Behörden sehr aufwendige Verfahren, soweit die Fälle von geringer Bedeutung sind (§ 180 Abs. 3 Nr. 2 AO). Die Finanzämter begnügen sich dann regelmäßig mit der Vorlage der durch den Verwalter erstellten Jahresabrechnung, wenn aus ihr die gemeinschaftlichen Einnahmen (z. B. Zinserträge, Mieteinnahmen etc.) und Steuerabzugsbeträge hervorgehen. Hierzu zählen dann auch Bescheinigungen über haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen i. S. des § 35 a EStG.
In beiden Fällen ist jedoch das Augenmerk auf die Gemeinschaft zu richten. Damit wird der Zeitpunkt der Zu- und Abflüsse aller Geldbewegungen ebenfalls ausschließlich danach bestimmt, wann die Zahlungen innerhalb der Gemeinschaft geflossen sind. Anders ließe sich auch die ständige Rechtsprechung des BFH zur „Instandhaltungsrücklage“ nicht verstehen (BFH IX R, 119/83; BstBl II 88, S. 577; Schmidt/Kulosa EStG § 21 Rz 148; Wilhelmy in Weitnauer, Anh. II zu § 28 WoEigG, Rz 50). Der BFH ist immer wieder zu dem Ergebnis gelangt, dass Zuführungsbeträge zur Instandhaltungsrücklage nicht zum Zeitpunkt ihrer Zahlung durch die einzelnen Wohnungseigentümer steuerlich als Werbungskosten zu berücksichtigen sind, sondern vielmehr die Entnahmen aus der Rücklage zum Zeitpunkt der Zahlung durch die WEG für ­entsprechende ­Instandhaltungsmaßnahmen. Diese Grundsätze haben sich auch durch die Entscheidung des BGH vom 2.6.2005, V ZB 32/05, zur Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht geändert. Hierauf hat der Autor bereits in einem ausführlichen Beitrag in DWE 1-2006 S. 14 ff. hingewiesen.
Auch für den Fall, dass die Jahresabrechnung der WEG abweichend vom Kalenderjahr erstellt wird, ist für die Berücksichtigung als Werbungskosten grundsätzlich auf den Zeitpunkt abzustellen, wann die Zahlungen durch die Eigentümergemeinschaft geleistet worden sind. Solange bei einzelnen Eigentümern aufgrund ihrer persönlichen steuerlichen Verhältnisse kein besonderer Grund besteht, in diesen Fällen die gesetzlichen Bestimmungen des Zu- und Abflussprinzips in Anspruch zu nehmen, wäre aus praktischer Sicht durchaus zu empfehlen, den im BMF-Schreiben vom 10.1.2014 dargelegten Sonderregelungen zu folgen.

Fazit

Die Ausführungen sollten verständlich machen, dass Steuererklärungen der einzelnen Wohnungseigentümer keinesfalls nur auf Grundlage der eigenen Kontoauszüge erstellt werden können. Weder laufende Hausgeldzahlungen noch Nachzahlungen oder Gutschriften auf Vorjahresabrechnungen sind für die aktuelle Steuererklärung maßgebend.

Soweit sich zwischen dem Wirtschaftsplan und der Jahresabrechnung meist keine größeren Abweichungen ergeben, wären die steuerlichen Auswirkungen im Regelfall zwar nur von geringer Bedeutung. Doch letztlich sollte es immer dem jeweiligen Wohnungseigentümer vorbehalten bleiben, nach Vorlage der für ihn maßgeblichen Zahlen die für ihn günstigste Lösung selbst zu wählen. Nicht selten sind neben steuerlichen Vergünstigungen, z. B. durch Veränderung der Einkünfte und damit verbundener Progressionsverschiebung, auch andere Sachverhalte zu bewerten, beispielsweise im Zusammenhang mit dem Bezug von Elterngeld etc.

Hinsichtlich der in ­DDIVaktuell 3/16 genannten Fristen ist abschließend noch zu vermerken: Das am 17.6.2016 beschlossene Gesetz zur Modernisierung des Besteuerungsverfahrens (StModernG) ­verlängert die steuerlichen Abgabefristen jeweils um zwei Monate. Erstmals im Jahr 2018 können nicht beratene Steuerpflichtige ihre Erklärung für das Jahr 2017 beim Finanzamt bis zum 31. Juli 2018 einreichen.

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