Die Energiebilanz verbessern - Wie Contracting zum neuen Versorgungskonzept führen kann. Ein Projektbericht.

Die Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) vierer Mehrfamilienhauser in München standen im Sinne des Klimaschutzes und um Kosten einzusparen vor der Herausforderung, die Energieeffizienz ihrer Immobilien zu verbessern. Der vier Gebäude umfassende Komplex mit insgesamt 92 Wohneinheiten und ca. 4.600 Quadratmetern Wohnfläche wird aus einer gemeinsamen Energiezentrale mit Wärme für Raumheizung und Warmwasserbereitung versorgt. Die vorhandene Öl-Kesselanlage (460 kW Leistung) stammte aus dem Jahr 2004 und war etwas überdimensioniert. Um eine wirtschaftliche Versorgung zu gewährleisten, beauftragte die mvh Immobilienverwaltung München GmbH als Vertreterin der WEG den Stuttgarter Energiedienstleister LAVA GmbH & Co. KG mit der Umsetzung eines modernen Energiekonzepts inklusive Wärmelieferung und Contracting.

Umstellung von Öl auf Gas
Im Hinblick auf die gesetzlichen Vorgaben wurde ein Versorgungskonzept entwickelt, bei dem die Öl-Kesselanlage auf einen modernen Gas-Brenner (266 kW Leistung) umgerüstet wurde und zusätzlich zwei Blockheizkraftwerke (BHKW) mit einer Gesamtleistung von 100 kW th und 50 kW el zum Einsatz kommen. Im Zuge der Modernisierung wurde das Gebäude erstmalig an das Gasnetz angeschlossen. Abzuwägen war auch, was mit den alten Erdtanks geschehen soll. Hier wurde entschieden, den alten Tank als Reserve beizubehalten. Er bleibt wie auch der noch vorhandene Öl-Brenner betriebsbereit. So kann im Bedarfsfall in wenigen Stunden wieder auf einen Flüssigbrennstoff umgestellt werden. Weil lang laufende Verträge es unmöglich machen, alle künftigen Gegebenheiten vorherzusehen, bietet die vorhandene Infrastruktur weitere Chancen. Alternativ hätte man die Tanks auch zu Behältern für Brauch- und Regenwasser umbauen oder sie als Lager für Festbrennstroffe wie Pellets vorsehen können. Ihre Zerstörung hätte künftige Nutzungsmöglichkeiten ausgeschlossen.

Preiswerter Allgemeinstrom
Die zwei in der neuen Energiezentrale verbauten BHKW erzeugen nicht nur Wärme, sondern auch Strom. Die Technologie der Kraft-Wärme-Kopplung spart Ressourcen, reduziert klimaschädliche CO2-Emissionen und leistet somit einen wirksamen Beitrag zu Klimaschutz und Energiewende. Der vor Ort produzierte Strom ist zudem günstiger als der aus dem öffentlichen Netz, weil Transportverluste entfallen und auch bestimmte Abgaben und Steuern. Für die Umsetzung eines Mieterstrommodells reichte die Bestandselektrik des Gebäudes nicht aus. Dennoch profitieren die Bewohner, weil der hausinterne Allgemeinstrom nun aus den eigenen BHKW kommt, was die Nebenkosten senkt. Überschüsse werden ins öffentliche Netz eingespeist.

Verbesserte Trinkwasserhygiene
Auch die Warmwasserbereitung wurde im Rahmen der Heizungssanierung erneuert: In jedem Gebäude ersetzt eine leistungsfähige Frischwasserstation mit eigenem Pufferspeicher den alten zentralen Trinkwasserspeicher im Heizraum. Das verkürzt die bisherigen Leitungswege erheblich und verbessert die Trinkwasserhygiene. Denn in der Frischwasserstation wird erst im Bedarfsmoment die benötigte Warmwassermenge erzeugt. Die Einbeziehung einer regelmäßigen thermischen Desinfektion in der Station mindert das Risiko der Verkeimung erheblich.

Energiemanagement inklusive
Die Wärmelieferung für die vier Gebäude erfolgt im Contracting. Das bedeutet, der Contractor übernimmt neben der Errichtung der Heizzentrale und der Absicherung des laufenden Betriebs auch alle Verwaltungsaufgaben für die WEG. Zudem wurde ein Energiemanagementsystem installiert, das die Betriebsdaten der Anlage bündelt und sie online in die Leitzentrale des Betreibers überträgt. So lässt sich der laufende Betrieb rund um die Uhr überwachen, Störungen werden erkannt, und die Anlage kann möglichst effizient eingestellt werden. Das Monitoring bietet nicht nur volle Transparenz über die Heizungsanlage, sondern erkennt auch Einsparpotenziale, mit denen sich Kosten und CO2-Emissionen reduzieren lassen.

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