Die erste Eigentümerversammlung – Teil 1

Neues Objekt, neue WEG – was ist zu beachten?

Die Versammlung der Wohnungseigentümer ist das wichtigste Organ der Gemeinschaft. Sie dient dem Meinungsaustausch, der Meinungsbildung sowie der Information und der Beschlussfassung, vgl. u. a. LG Düsseldorf, Urteil v. 03.11.2011, Az.: 19 S 45/11.

Die erste Eigentümerversammlung sollte unmittelbar nach dem Entstehen einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft abgehalten werden. Grund hierfür ist, dass mit dem Entstehen der werdenden Gemeinschaft die Rechte und Pflichten der Gemeinschaft und des einzelnen Eigentümers begründet werden und insoweit auch das Wohnungseigentumsgesetz zur Anwendung kommt. Nach den vom Bundesgerichtshof entwickelten Grundsätzen ist Voraussetzung für eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft, dass der Erwerber aufgrund einer rechtlich verfestigten Erwerbsposition ein berechtigtes Interesse daran erlangt hat, die mit dem Wohnungseigentum verbundenen Mitwirkungsrechte an der Verwaltung der Wohnanlage vorzeitig auszuüben. Eine solche Erwerbsposition sei hiernach entstanden, wenn ein wirksamer, auf Übereignung von Wohnungseigentum gerichteter Erwerbsvertrag vorliegt, der Übereignungsanspruch durch eine Auflassungsvormerkung gesichert und der Besitz an der Wohnung auf den Erwerber übergegangen ist, vgl. BGH Beschluss vom 05.06.2008, Az.: V ZB 85/07, ergänzend BGH Urteil v. 11.05.2012, Az.: V ZR 196/11. Erst mit Eintragung des ersten Eigentümers im Grundbuch gelangt sodann die eigentliche Wohnungseigentümergemeinschaft zur Entstehung, vgl. BGH a. a. O.

Dies hat zur Folge, dass der werdende Wohnungseigentümer einerseits die Mitwirkungsrechte ausüben kann und andererseits gemäß § 16 Abs. 2 WEG die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums mit zu tragen hat. Zu diesen Mitwirkungsrechten gehört u. a. die Teilnahme an der Eigentümerversammlung.

Reglungen zur Eigentümerversammlung finden sich in §§ 23, 24, 25 WEG. Hiernach ist zur Eigentümerversammlung mindestens einmal jährlich schriftlich – sofern kein Fall der besonderen Dringlichkeit ­vorliegt – mit einer Einladungsfrist von zwei Wochen durch den Verwalter (in Ausnahmefällen auch durch den Verwaltungsbeirat oder ein Viertel der Eigentümer) unter Angabe des Ortes und des Zeitpunkts der Versammlung sowie der Tagesordnung einzuladen, wobei die stichwortartige Bezeichnung der einzelnen Themen im Rahmen der Tagesordnung nach überwiegender Ansicht ausreichend ist.

Einzuladen sind sämtliche (werdende) Eigentümer sowie Personen, die kraft Gesetzes die Rechte des Eigentümers ausüben (Zwangsverwalter, Nachlassverwalter, etc.). Ist der Bauträger gleichermaßen Eigentümer, so ist auch er zur Eigentümerversammlung einzuladen. Weitere Einschränkungen und Einzelheiten hierzu ebenso wie Ausführungen zu den Besonderheiten bei Vorliegen von Mehrhausanlagen sollen an dieser Stelle nicht berücksichtigt werden.

Zu Beginn der Versammlung ist ein Versammlungsleiter zu bestimmen. In der Regel wird die Versammlungsleitung vom Verwalter – sofern bereits seitens des Bauträgers einer bestellt wurde – übernommen, vgl. § 24 V WEG. Den Eigentümern steht es jedoch frei, zu Beginn einen Versammlungsleiter aus ihrer Mitte zu bestimmen und hierüber einen Mehrheitsbeschluss zu fassen. Der Beschluss über die Versammlungsleitung ist ein Geschäftsordnungsbeschluss und muss daher nicht auf der Tagesordnung angegeben sein.

Der Versammlungsleiter hat sodann für die ordnungsgemäße Durchführung der Versammlung Sorge zu tragen. Hierzu gehört u. a. auch die Überprüfung der Beschlussfähigkeit der Versammlung. Nach § 25 III WEG ist die Versammlung beschlussfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile, berechnet nach der im Grundbuch eingetragenen Größe dieser Anteile, vertreten. Die Beschlussfähigkeit ist vor jeder Beschlussfassung sicherzustellen. Kann die Beschlussfähigkeit nicht festgestellt werden, so ist eine neue Versammlung mit dem gleichen Gegenstand einzuberufen. Diese Versammlung ist ohne Rücksicht auf die vertretenen Miteigentumsanteile beschlussfähig, worauf entsprechend bei der Einberufung hinzuweisen ist, vgl. § 25 IV WEG.

Neben der Beschlussfähigkeit hat der Versammlungsleiter ferner sicherzustellen, dass die Nichtöffentlichkeit gewahrt wird und insofern nur teilnahmeberechtigte Personen anwesend sind und abstimmen. Beschlüsse werden vom Versammlungsleiter formuliert und zur Abstimmung gestellt. Das Abstimmungsergebnis ist jeweils mitzuteilen, wobei der Versammlungsleiter darauf zu achten hat, dass gemäß den Regelungen in der Teilungserklärung oder dem Gesetz, sofern hierzu nichts vereinbart wurde, ausgezählt wird (Kopfprinzip, Wert, Einheiten).

Zu den weiteren Aufgaben des Versammlungsleiters sollen an dieser Stelle keine weiteren Einzelheiten ausgeführt werden.

Die gefassten Beschlüsse sind gem. § 24 VI WEG in einer Niederschrift aufzunehmen. Gem. § 24 VII WEG ist eine Beschlusssammlung zu führen. Einzelheiten hierzu bleiben an dieser Stelle ebenfalls unberücksichtigt.

Mögliche Tagesordnungspunkte bei der erstmaligen Versammlung der Eigentümer können sein:

• Bestellung eines Verwalters
• Bestellung eines Verwaltungsbeirates
• Beschluss über die Hausordnung
• Beschluss über den Abschluss zwingender Versicherungen
• Geltendmachung der Rechte gegenüber dem Bauträger (erstmalige Herstellung, Gewährleistungsrechte, Abnahme, etc.)
• Wirtschaftsplan und Hausgeld
• Beschluss über Hausmeisterverträge, Winterdienst, etc.
• weitere Organisationsbeschlüsse

Die Bestellung des Verwalters:

Gem. § 26 I WEG darf der erste Verwalter höchstens für die Dauer von drei Jahren bestellt werden. Da Bauträger bei der Begründung von Wohnungseigentum den ersten Verwalter in der Regel auf die Höchstdauer von fünf Jahren bestellen, die Frist für die Verjährung von Mängelansprüchen bei neu errichteten Wohnungen nach § 634 a I Nr. 2 BGB ebenfalls fünf Jahre beträgt, birgt der Gleichlauf von Bestelldauer und Verjährungsfrist die Gefahr von Interessenkollisionen in sich (vgl. WEG- Kommentar Bärmann, 12. Auflage, Merle in § 26, Rn. 53). Um diese Interessenkonflikte zu vermeiden, ist mit der Novellierung des WEG die erste Bestellzeit auf drei Jahre begrenzt worden (vgl. Merle in WEG-Kommentar Bärmann a. a. O).

§ 26 I WEG gilt insofern sowohl für die Fälle, in denen der Bauträger als teilender Eigentümer in der mit der Teilungserklärung verbundenen Gemeinschaftsordnung die erste Bestellung des Verwalters vornimmt oder sich selbst bzw. Tochterunternehmen zum Verwalter bestellt, ebenso wie für die Fälle, in denen die erstmalige Bestellung im Rahmen einer Beschlussfassung auf der ersten Eigentümerversammlung erfolgt. Die Befugnis des Bauträgers zur Bestellung eines Verwalters endet mit Entstehen der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft.

Der vom Bauträger bestellte Verwalter hat dieselben Aufgaben/Funktionen wie ein von der Gemeinschaft bestellter Verwalter. Insbesondere kann der Verwalter seitens des Bauträgers nicht mit der Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums belastet werden. Bauträger verwenden in ihren allgemeinen Geschäftsbedingungen häufig Klauseln, nach denen der Erstverwalter unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erklären soll/kann. Mit Beschluss vom 12.09.2013, Az.: VII ZR 308/12 hat der BGH eine solche Klausel für unwirksam erklärt und hierdurch gleichermaßen zum Schutze der Eigentümer einer Interessenkollision auf Seiten des Verwalters entgegen gewirkt.

Darüber hinaus steht den Eigentümern bei Vorliegen offensichtlicher Interessenkonflikte und fehlerhafter Ausübung der Verwaltertätigkeit die Befugnis zu, über eine mögliche Abberufung des vom Bauträger bestellten Verwalters zu beschließen und den Verwaltervertrag zu kündigen. Voraussetzung hierfür ist in der Regel jedoch das Vorliegen eines wichtigen Grundes, was insoweit anhand des jeweiligen Einzelfalls zu beurteilen wäre.

Die Wahl des Verwaltungsbeirates:

Die Wahl eines Verwaltungsbeirates ist nicht zwingend, vgl. § 29 WEG. Sieht die Gemeinschaftsordnung die Wahl des Beirates vor, oder beschließt die Mehrheit der Eigentümer, dass ein Beirat bestellt werden soll, so sollten folgende Punkte im Rahmen der Beschlussfassung berücksichtigt werden:

• Dauer der Bestellung
• Zahl der Mitglieder (vgl. § 29 WEG)
• Vorsitzender des Beirates
• Haftung des Beirates
• Abschluss einer Haftpflichtversicherung für den Beirat
• Auslagenvergütung des Beirates
• Aufgaben des Beirates, die nicht ausschließlich der Eigentümerversammlung vorbehalten sind (vgl. § 29 WEG – Kernaufgaben, weitere können per Beschluss übertragen werden)

Die erste Eigentümerversammlung stellt hohe Anforderungen an den Verwalter, der insoweit alle relevanten Punkte von der Gemeinschaft beschließen lassen sollte, um diese auch in tatsächlicher Hinsicht in Gang zu setzen. Aufgrund ihrer hohen praktischen Bedeutung soll zu einzelnen Punkten in einer weiteren Ausgabe näher ausgeführt werden. Lesen Sie also weiter in der nächsten Ausgabe.

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