Die geplante Baugesetzbuchnovelle

Was ändert sich und wo gibt es Verbesserungspotenzial?

Das Baugesetzbuch (BauGB) soll novelliert werden. Einen entsprechenden Entwurf hat das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) vorgelegt.

Am 30. Juli 2024 hat das BMWSB den Gesetzentwurf zur Stärkung der integrierten Stadtentwicklung (Baugesetzbuchnovelle) in die Länder- und Verbändeanhörung gegeben. Das Bauministerium plant das Gesetzgebungsverfahren bis Ende 2024 abzuschließen. Das Vorhaben soll den Wohnungsbau ankurbeln. Ziel ist es, dass moderner, schneller und klimafreundlicher gebaut wird. Die wichtigsten Neuerungen sind: 

•  Aufstockungen: Erleichterung von Gebäudevergrößerungen durch Aufstockung in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten ohne Bebauungsplanänderungen
• Innenentwicklung/Bauen in zweiter Reihe: Erleichterung dichterer Bebauung auf Grundstücken (z. B. Zweithaus im Garten). Städte und Gemeinden sollen einfacher von Bebauungsplänen abweichen können.
• Sozialer Flächenbeitrag: Gemeinden können Flächen statt Geld für sozialen Wohnungsbau fordern.
• Flexibilisierung der Kerngebiete für Wohnnutzungen: Aktivierung leerstehender Büro- und Gewerbeflächen in Innenstädten. Um Nutzungskonftlikte zu vermeiden, sind gezielte Kommunikationsangebote und ein enger Dialog mit allen Beteiligten notwendig.
• Kommunale Vorkaufsrechte: Stärkung durch Gleichstellung von Grundstückseinbringungen in Gesell-schaften mit Kaufverträgen, was das Unterlaufen der kommunalen Vorkaufsrechte bei den sogenannten Share Deals erschweren soll.
• Umwandlungsschutz: Verlängerung des Genehmigungsvorbehalts für die Umwandlung von Mietwohnungen (Sonderregelung § 250 BauGB) in Eigentumswohnungen bis 2027 in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt
• Bauleitplanung: Bebauungspläne sollen innerhalb von 12 Monaten nach Beteiligungsverfahren veröffentlicht werden.
• Umweltprüfung: Umfang der Umweltberichte wird reduziert, Fokus auf relevante Belange.
• Innovationsklausel: schnellere Aktualisierung veralteter Bebauungspläne durch vereinfachtes Verfahren
• Digitalisierung: Bekanntmachungen zukünftig auch digital, Zugang für Menschen ohne Internet bleibt gesichert.
• Klimaanpassung: Kommunen können dezentrale Versickerungsanlagen und Gründächer anordnen. Bauherren müssen außerdem innerhalb der Frist nachweisen, dass sie Ausgleichsmaßnahmen wie das Pflanen von Bäumen vorgenommen haben.

Das Anliegen, Verwaltungs-, Planungs- und Genehmigungsverfahren für den Wohnungsbau zu beschleunigen, ist grundsätzlich zu unterstützen. Der VDIV Deutschland setzt sich seit Jahren dafür ein, im Wohnungseigentum bauliche Veränderungen, insbesondere Modernisierungen für den Klimaschutz und für nachhaltige Energieeinsparungen, zu ermöglichen. Die geplante Digitalisierung der Bekanntmachung von Flächennutzungs- und Bebauungsplänen über ein zentrales Internetportal, ergänzt durch eine ortsübliche Bekanntmachung, ist ein wichtiger Schritt nach vorn. Sie verbessert die Zugänglichkeit der Planungsunterlagen erheblich und macht die Planungsprozesse insgesamt effizienter.

Kritisch ist aber die vorgesehene Verlängerung des Umwandlungsschutzes und die beabsichtigte Einführung eines Vorkaufsrechts für Eigentumswohnungen zu bewerten. In Ballungsgebieten ist es dringend nötig, Wohnraum zu schaffen. Die Bildung von Wohnungseigentum ist eine Möglichkeit hierfür. Auch Eigentumswohnungen vermietet oder selbst genutzt – sind Bestandteil des Wohnungsmarktes. Eigentum an einer Immobilie, die „eigene Wohnung“, zu erwerben ist für viele Menschen ein Lebensziel – nicht zuletzt als Absicherung für das spätere Rentenalter. Es muss daher ein Ziel der Politik und des Bauwesens sein, die Eigentumsquote zu erhöhen – auch als wesentlicher Baustein für die Schaffung neuen Wohnraumes. Umwandlungsbeschränkungen schaffen hingegen keinen Wohnraum und sie führen auch nicht zu einer gesteigerten Bautätigkeit. Gleiches gilt für das beabsichtigte Vorkaufsrecht. 

Neuer Wohnraum entsteht nur durch die Aufstockung/Ausweitung bestehender Gebäude oder durch Errichtung neuer Immobilien. In Gemeinden, die eine Umwandlungssperre ausgesprochen haben, hat sich in der Vergangenheit eindeutig gezeigt, dass weniger neuer Wohnraum geschaffen wurde. Durch die optimale Nutzung bestehender Gebäude kann neuer Wohnraum entstehen, ohne dass zusätzliche Flächen versiegelt werden müssen. Diese Maßnahmen sind nicht nur umweltfreundlich, sondern auch kosteneffizient. ies ist besonders relevant, da die Eigentumsquote in Deutschland weiterhin extrem niedrig ist. Laut Zensus 2022 gab es bei der Anzahl der Wohnungen in Deutschland nur ein Plus von 6,3 Prozent. Von 2011 bis 2022 sank die Wohnungseigentumsquote von 22,1 auf 21,5 Prozent ab. Vor dem Hintergrund des Anspruchs auf bezahlbaren Wohnraum und Neubau muss daher mitbedacht werden, nötige Voraussetzungen zu schaffen, um die Eigentumsbildung zu forcieren.