Die große Blackbox um die Fernwärme

Es fehlen Anreize und Regeln für eine transparente Preisgestaltung.

Die Bundesregierung will die Wärmewende. Eine Schlüsselrolle soll hierbei die Fernwärme spielen. Doch die bestehenden Regelungen rund um § 556c Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) und die Wärmelieferverordnung (WärmeLV) verhindern, dass dies mit Blick auf die Kosten in vermieteten Wohnungen umgesetzt werden kann, ohne dass Vermieter/innen drauflegen. Das nächste Problem: Die intransparente Preisgestaltung der Fernwärme, bei der keiner weiß, worauf er sich einlässt.

Mietwohngebäude können derzeit nicht rechtssicher an Fernwärme- und Gebäudenetze angeschlossen werden. Die Umstellung scheitert in den meisten Fällen an der fehlenden Kostenneutralität gemäß Wärmelieferverordnung und § 556c BGB. In der Folge findet die Wärmewende faktisch nicht mehr im vermieteten Wohnbestand statt. Das hat der VDIV Deutschland in einem gemeinsamen Verbändebrief stellvertretend für die Branche der Immobilienverwaltungen an Bundesjustizminister Marco Buschmann (FDP), Wirt­schaftsminister Robert Habeck (Grüne), Bauministerin Klara Geywitz (SPD) und Umweltministerin Steffi Lemke (Grüne) kritisiert.

Auf der einen Seite müssen die Anforderungen des Gebäudeenergie- und Wärmeplanungsgesetzes erfüllt werden, auf der anderen Seite sind er­neuerbare Energieträger in der WärmeLV mit fossilen Energieträgern und deren Preisstrukturen gleichgesetzt. Das passt nicht zusammen und ist für Vermieter/innen, Mieter/innen und Wärme­lieferanten nachteilig.

Hintergrund Kostenneutralität nach § 556c BGB

Wird von der Eigenversorgung auf Fernwärme umgestellt, muss laut § 556c BGB der Mieter die Betriebskosten tragen, wenn:

1. die Wärme mit verbesserter Effizienz entwe­der aus einer vom Wärmelieferanten errichteten neuen Anlage oder aus einem Wärmenetz gelie­fert wird und
2. die Kosten der Wärmelieferung die Betriebskosten für bisherige Eigenversorgung mit Wärme oder Warmwasser nicht übersteigen.

Führt die Umstellung also zu höheren Betriebskosten, hat der Mieter nur die Brennstoff- und Wartungskosten, nicht aber die sonstigen Kosten des Wärmelieferanten zu tragen. Die Kosten für den Mieter müssen dann fiktiv berechnet werden. Grundsätzlich führt eine Umstellung auf Fernwärme auch nicht zwingend zu niedrigeren Ver­brauchskosten. Die Kosten für den Bezug von Fernwärme liegen oftmals sogar über denen für den Betrieb von Gas- oder Ölheizungen. Die Regelung der Kostenneutralität muss im ersten Jahr der Umstellung auf Fernwärme ge­geben sein. In den darauffolgenden Jahren sind Mieter/ innen vor Kostensteigerungen nicht geschützt. Trotzdem fallen durch diese Regelung in der Anfangszeit hohe Kosten für Vermieter/innen an, was den Ausbau der Fernwärme in Mietwohnungen unattraktiv macht.

Fernwärme gilt als Erfüllungsoption im neuen GEG.

Nach dem neuen Gebäudeenergiegesetz (GEG) gilt Fern­wärme als Erfüllungsoption. Die Anforderungen werden auch dann erfüllt, wenn der Fernwärmelieferant nicht der Regelung nachkommt, zu 65 Prozent erneuerbare Energien (65-EE-Regel) einzusetzen oder wenn nur die Absicht besteht, sich ans (geplante) Fernwärmenetz an­zuschließen. Ob ein solches Netz vorgesehen ist, soll aus der kommunalen Wärmeplanung (Wärmeplanungsgesetz (WPG)) hervorgehen.

„Der Gesetzgeber sollte die Rahmenbedingungen für die Wärmewende in Mehrfamilienhäusern und Mietshäusern schaffen, bevor er den Umstieg mit verbindlichen Fristen versieht,“ so der Geschäftsführer des VDIV Deutschland, Martin Kaßler. „Die Erfordernisse für Mehrfamilienhäuser und Wohnungseigentümergemeinschaften werden von der Politik wiederholt nicht bedacht, wenn Gesetze erlassen werden.“

Auch Preisgestaltung der Fernwärme muss überarbeitet werden.

Ein weiteres Problem der Fernwärme ist die Tatsache, dass Bewohner nach Anschluss an ein einschlägiges Netz von einem Anbieter abhängig sind, der eine Monopol­stellung hat. Wie sich die Preise für die Versorgung zusammensetzen, ist dann sehr intransparent. Aus diesem Grund sieht der VDIV Deutschland die Überarbeitung der Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Fernwärme (AVBFernwärmeV) noch in diesem Jahr als dringend geboten an. Auch hier wandte sich ein Verbändebündnis aus DIHK, dem VDIV Deutschland, EDL Hub, GDW, Haus & Grund, Vzbv und dem ZIA in einem gemeinsamen Brief an Bundeswirt­schaftsminister Robert Habeck. 

Die Fernwärme muss transparenter werden; es braucht faire Vertrags- und Preisbildungsbedingungen. In den letzten beiden Jahren haben stark schwankende Energie­preise noch einmal die Problematik der intransparenten Preisbildung und Indexierung bei der Fernwärme vor Augen geführt. Einige Anbieter haben die Preise seit 2020 um ein Vielfaches erhöht. Dazu zählt – neben anderen Unternehmen – E.ON. Gegen das Unternehmen hat der Verbraucherzentrale Bundesverband im Februar 2024 Sammelklage eingereicht.

Aus Sicht des VDIV Deutschland besteht bei der Preis­gestaltung der Fernwärme dringender kurzfristiger Handlungsbedarf. Die Einrichtung einer Stelle zur bundes­weiten Preisaufsicht und -kontrolle ist notwendig. „Die Akzeptanz der Wärmewende ist nur dann gegeben, wenn der Gesetzgeber die Voraussetzungen dafür schafft, dass die Verbraucher wissen, worauf sie sich bei der Fernwärme einlassen,“ so Kaßler.