Die Hausordnung

Sie sorgt für Frieden unter den Wohnungseigentümern und ist Teil der ordnungsgemäßen Verwaltung – mit Rechten und Pflichten.

Der Gesetzgeber hat aus gutem Grund mit dem Wohnungseigentumsgesetz auch Vorsorge getroffen, um das Miteinander der Wohnungseigentümer in Wohnanlagen harmonisch und verträglich zu gestalten. So gehört die Aufstellung einer Hausordnung zur ordnungsgemäßen Verwaltung, über die die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden, die aber auch von jedem einzelnen Eigentümer verlangt und erforderlichenfalls auch gerichtlich durchgesetzt werden kann (§ 21 Abs. 3, 4 und Abs. 5 Nr. 1, § 23 Abs. 1 WEG). Zudem sind hierzu auch die Rechte und die Pflichten des Verwalters der Wohnungseigentumsanlage geregelt (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG).

1. Die Aufstellung der Hausordnung

Die Aufstellung, Ergänzung oder Änderung der Hausordnung erfolgt im Regelfall im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung durch mehrheitliche Beschlussfassung in der Wohnungseigentümerversammlung. Die Aufstellung kann aber auch bereits durch den teilenden Eigentümer, oder, wenn die Teilungserklärung dies vorsieht, durch den Verwalter erfolgen.

2. Die Durchführung der ­Hausordnung durch den Verwalter

Nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG hat der Verwalter für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen. Das bedeutet zunächst nur, dass er die tatsächlichen Voraussetzungen zu schaffen hat, um diese Regelungen in die Praxis umzusetzen und sie einzuhalten. Ein eigenes, aktives Handeln zwecks Durchsetzung der Hausordnung ist ihm untersagt.

2.1 Informations- und Unterrichtungspflicht
Insoweit obliegt es dem Verwalter zunächst nur, die beschlossene Hausordnung im Rahmen der ihm allgemein obliegenden Informations- und Unterrichtungsverpflichtung bekannt zu geben. Dazu muss er den Wohnungseigentümern die Möglichkeit der Information durch Gewährung der Einsichtnahme in die Beschlussniederschriften bzw. in die Beschluss-Sammlung gewähren. Im Übrigen kann die Information aber auch durch entgeltliche Überlassung einer Hausordnung an jeden Eigentümer oder aber durch Aushang in der jeweiligen Wohnungseigentumsanlage erfolgen.

2.2 Feststellungs- und Überwachungspflichten
Allgemeine und regelmäßige Feststellungs- und Überwachungspflichten sowie eine eigenständige Verpflichtung zum Einschreiten bei Verstößen gegen die Hausordnung lassen sich aus der Regelung nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG „für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen“ nicht herleiten. Insoweit wird sich die Überwachungs- und Kontrollpflicht des Verwalters in der Regel darauf beschränken, in der nächsten Wohnungseigentümerversammlung auf festgestellte oder ihm gemeldete Verstöße aufmerksam zu machen und auf eine Beschlussfassung über das weitere konkrete Vorgehen gegen den Störer hinzuwirken. Anonymen Hinweisen braucht der Verwalter nur bei Gefahr im Verzuge nachzugehen. Im äußersten Fall kann bei groben und anhaltenden Verstößen gegen die Hausordnung gegen den störenden Eigentümer auch ein Entziehungsverfahren nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG eingeleitet werden.

2.3 Organisationspflichten
Als Organisationspflicht im Sinne der Durchführung der Hausordnung sind alle Maßnahmen zu verstehen, die erforderlich sind, damit die Wohnungseigentümer ihren Pflichten aus der Hausordnung nachkommen können. Dazu gehört beispielsweise auch das Aufstellen von Hinweis- und Verbotsschildern.

3. Verhängung von Geldstrafen

Grundsätzlich können Verstöße gegen die Hausordnung aufgrund entsprechender Vereinbarungen oder Beschlüsse auch durch (Geld-) Strafen geahndet werden, die allerdings nicht unbillig und maßlos hoch sein dürfen.

4. Individueller Abwehranspruch

Im Übrigen ist jeder Wohnungseigentümer, aber auch der Verwalter berechtigt, bei Verletzung schutzwürdiger Interessen durch Verstöße gegen die Hausordnung die Störer gerichtlich zur Einhaltung der Hausordnung verpflichten zu lassen oder auch Unterlassung zu verlangen. Einer vorherigen Ermächtigung durch die Wohnungs­eigentümerversammlung bedarf es nicht.

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