Die Instandhaltungsrücklage

In Ausgabe 4/14 der DDIVaktuell wurden Berechnung, Planung, Beschlussfassung und Zweckbindung erläutert. Teil 2 befasst sich mit dem Kostenverteilungsschlüssel und der Kontenanlage.

Werden aufgrund des Wirtschaftsplans Beiträge zur Instandhaltungsrücklage erhoben, muss der gesetzliche oder vereinbarte Kostenverteilungsschlüssel beachtet werden. Die Wohnungseigentümer haben nicht die Kompetenz, den für die Ansammlung der Instandhaltungsrücklage betreffenden Verteilungsschlüssel durch Beschluss zu ändern (BGH, Urteil v. 9.7.2010, V ZR 202/09). Diese Beiträge stellen nämlich keine Betriebs- oder Verwaltungskosten gemäß § 16 Abs. 3 WEG dar. Auch § 16 Abs. 4 WEG hilft hier nicht weiter. Dieser gestattet eine abweichende Kostenverteilung hinsichtlich von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten nur im konkreten Einzelfall.

Der Kostenverteilungsschlüssel in Mehrhausanlagen

Hier ist zwischen geregelten und ungeregelten Mehrhausanlagen zu unterscheiden. Ist bei einer geregelten Mehrhausanlage die Bildung mehrerer Instandhaltungsrücklagen für die einzelnen Gebäude vorgesehen, kann für jedes Gebäude die Rücklage in unterschied­licher Höhe gebildet werden. Handelt es sich aber um eine ungeregelte Mehrhausanlage – die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung enthält nur Bestimmungen, die die Gesamtanlage betreffen – fehlt den Wohnungseigentümern die Kompetenz, getrennte Rücklagen zu beschließen (BGH, Urteil v. 9.7.2010, V ZR 202/09).

Geht es allerdings um eine konkrete Maßnahme der Instandhaltung und Instandsetzung, eröffnet § 16 Abs. 4 WEG die Möglichkeit, den Unterschieden einzelner Häuser Rechnung zu tragen und für diese Häuser getrennte Rücklagen zu bilden. Diese getrennten Rücklagen dürfen dann aber auch wirklich nur für die ganz konkrete Einzelmaßnahme gebildet werden.

Beispiel: die Sanierung von Aufzügen

In einer Wohnanlage mit mehreren getrennten Häusern gibt es Häuser mit und ohne Aufzug. Es steht nunmehr die Sanierung der Aufzüge an. Eine Regelung zur Kostentragung ist in der Gemeinschaftsordnung nicht vorhanden. Die Eigentümer haben nun folgende Möglichkeiten:

1. Man finanziert die Maßnahme über die Instandhaltungsrücklage. Das heißt, alle Eigentümer zahlen nach § 16 Abs. 2 WEG in Höhe ihres Miteigentumsanteils mit.
2. Nach § 16 Abs. 4 WEG wird mit doppelt qualifizierter Mehrheit ein anderer Kostenverteilungsschlüssel beschlossen. Dann muss die Maßnahme per Sonderumlage finanziert werden. Bei der Erhebung der Sonderumlage muss der beschlossene Kostenverteilerschlüssel angewendet werden. Eine Mischfinanzierung aus Rücklage und Sonderumlage ist in diesem Fall nicht möglich, da sonst unterschiedliche Kostenverteilungsschlüssel angewendet werden und dies ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht.

Nach beschlossener Sanierung der Aufzüge und erheblicher Sonderumlage überlegen die Eigentümer, ob zukünftig eine Rücklage „Aufzüge“ gebildet werden soll. Dies ist möglich, sofern der Kostenverteilerschlüssel „Alle Miteigentumsanteile“ angewendet wird. Eine Beteiligung ausschließlich der Häuser, in denen es Aufzüge gibt, ist durch Beschlussfassung nicht möglich.

Die Instandhaltungsrücklage als Kapitalanlage?

Was ist eigentlich Sinn und Zweck der Instandhaltungsrücklage? Sie stellt eine finanzielle Reserve der Wohnungseigentümergemeinschaft dar, damit größere notwendige Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen ohne finanzielle Probleme ausgeführt werden können. Andernfalls könnte eine „plötzliche“ Sonderumlage den einzelnen Wohnungseigentümer in finanzielle Bedrängnis bringen. Um dieser Aufgabe gerecht zu werden, muss auf jeden Fall ein angemessener Teil der Instandhaltungsrücklage jederzeit zur Verfügung stehen. Was angemessen ist, ist dabei hinsichtlich der Gegebenheiten jedes Objekts individuell zu beurteilen. Für den überschießenden Teil spricht aber nichts dagegen, diesen Teil auf einem zinsgünstigen Festgeldkonto anzulegen. Sogar die Anlage in einem Bausparvertrag ist denkbar (AG Ettenheim, Urteil v. 27.3.2012, 1 C 302/11WEG).

Für die Praxis empfiehlt es sich, diese Frage auf einer Eigentümerversammlung zu thematisieren. In Zeiten von Niedrigzinsphasen sollten die Festgeldlaufzeiten eher kurz gewählt werden, um auf steigende Zinsen rasch reagieren zu können.

Beachten sollte man auch unbedingt, dass der Verwalter die Gelder der WEG getrennt von seinem eigenen Vermögen halten muss (§ 27 Abs. 5 WEG). Das heißt, die Rücklagenkonten, wie alle anderen Konten auch, müssen auf den Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft angelegt sein, und der jeweilige Verwalter ist nur verfügungsberechtigt. Um auf der sicheren Seite zu sein, ist es sinnvoll, dies einmal für die bisher schon bestehenden Konten zu überprüfen.
§ 27 Abs. 5 Satz 2 WEG besagt weiter: Die Verfügung über solche Gelder kann durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit von der Zustimmung eines Wohnungseigentümers oder eines Dritten abhängig gemacht werden.

Für die Praxis bedeutet dies, dass die Eigen­tümer die Verfügungsberechtigung mit einfacher Mehrheit regeln können. So könnte zum Beispiel beschlossen werden, dass der Verwalter nur gemeinsam mit einem Mitglied des Verwaltungsbeirats über die Instandhaltungsrücklage verfügen kann. Dies würde zwar für den Verwalter einen gewissen Mehraufwand bedeuten, stellt aber andererseits für die Eigentümer ein einfaches Sicherungsmittel dar.

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