Die Jahresabrechnung im Spiegel der Gerichte

Eine Auswahl und Auswertung richtungsweisender Entscheidungen der jüngsten Zeit

Eine Rechtsfrage ist häufig Gegenstand gerichtlicher Entscheidungen: Soll die Einzelabrechnung mit einem Abrechnungssaldo, also unter Berücksichtigung der Ist-Zahlungen, oder mit einer Abrechnungsspitze, also unter Berücksichtigung der Soll-Zahlungen gem. Wirtschaftsplan, enden? Im Fall von Zahlungsverzügen kann dies für Verwirrung sorgen. Dahinter steckt das Problem, dass der Zahlungsanspruch auf die Wohngeldvorauszahlung bereits im Wirtschaftsplan enthalten ist und die Jahresabrechnung einen neuen Zahlungsanspruch begründet. Würde man daher (nur) die tatsächlich gezahlten Wohngelder einstellen, käme es u. U. zu Doppelungen.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich auch im Jahr 2017 noch nicht konkret zu dieser Problematik geäußert. In einem Beschluss vom 23.9.1999, V ZB 17/99, vertrat er die Meinung, dass die Ausweisung der tatsächlichen Beitragsrückstände, also des Abrechnungssaldos, in der Einzelabrechnung als eine Schuld des Wohnungseigentümers nur der Nachvollziehbarkeit der Abrechnung diene. Weiter hat sich der BGH in seinen Urteilen vom 9.3.2012 und 1.6.2012, V ZR 147/11 und V ZR 171/11, zur Abrechnungsspitze geäußert.

Im Gegensatz zum BGH hat sich das LG Dortmund (Beschluss v. 5.10.2016, 1 S 205/16) bereits für die Verwendung der Abrechnungsspitze ausgesprochen. Das Gericht war der Ansicht, dass ohne Ausweisung der Soll-Vorauszahlungen auf Grundlage des Wirtschaftsplans die Einzelabrechnungen nichtig und keine taugliche Grundlage für eine Nachforderung seien. In die Jahresabrechnungen wären daher nicht die geleisteten tatsächlichen Ist-Vorauszahlungen einzustellen, sondern die Soll-Vorauszahlungen. Dies deshalb, weil nur bei Einstellung der Soll-Vorauszahlungen die Abrechnungsspitze mit anspruchsbegründender Wirkung zutreffend ausgewiesen werde.
Das LG München I (Urteil v. 19.4.2017, 1 S 6728/16) hält im Gegensatz zum LG Dortmund den Ausweis der Abrechnungsspitze in der Jahresabrechnung für nicht erforderlich. Es handele sich bei der Abrechnungsspitze um eine reine Rechengröße, die nicht Gegenstand der konstitutiven Beschlussfassung sei. Es sei daher ausreichend, wenn sich die Abrechnungsspitze durch den Vergleich der Einzelabrechnungen mit dem Einzelwirtschaftsplan berechnen ließe. Das LG München schließt sich damit der Literaturmeinung von Spielbauer an (Spielbauer/Then, 3. Auflage, 2017, WEG 28 Rn. 62a). Dieser geht sogar noch weiter und vertritt die Auffassung, dass der Abschluss der Jahresabrechnung mit der Abrechnungsspitze zur Nichtigkeit des Beschlusses über die Jahresabrechnung führe. Mit dieser Ansicht vertritt Spielbauer genau die entgegengesetzte Meinung zum LG Dortmund. Interessant sind aber auch die folgenden Entscheidungen zum Thema, die man kennen sollte:

Betriebskostenabrechnung ohne genehmigte Jahresabrechnung

Laut BGH-Beschluss vom 14.3.2017 (VIII ZR 5/16) kann der Vermieter einer Eigentumswohnung die Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter auch dann wirksam erstellen, wenn die zugrundeliegende Jahresabrechnung von den Wohnungseigentümern noch nicht per Beschluss genehmigt wurde. Der Mieter kann nicht darauf verweisen, dass die Betriebskosten ohne einen WEG-Beschluss über die Jahresabrechnung nicht abrechenbar sind und eine Nachforderung deshalb nicht zu zahlen ist. Zur Begründung führt der BGH aus: Ein Beschluss über die Jahresabrechnung ist keine Voraussetzung für die Abrechnung der Betriebskosten des Vermieters einer vermieteten Eigentumswohnung gegenüber seinem Mieter. Vielmehr muss der Vermieter einer Eigentumswohnung über die Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB abrechnen, wenn zu diesem Zeitpunkt der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung des Verwalters noch nicht vorliegt. Soweit es allerdings später Änderungen zur Jahresabrechnung gibt, wären Ansprüche gegen Verwalter u. a. denkbar.

Betriebsstrom für die Heizung

In der Jahresabrechnung einer WEG müssen die Kosten des Betriebsstroms der zentralen Heizungsanlage nach Maßgabe der Heizkostenverordnung verteilt werden, nicht als Allgemeinstrom, so der BGH mit Urteil vom 3.6.2016 (V ZR 166/15). Wird der Betriebsstrom nicht über einen Zwischenzähler, sondern über den allgemeinen Stromzähler erfasst, muss geschätzt werden, welcher Anteil am Allgemeinstrom hierauf entfällt.

Kosten für Heizölvorrat

Hinsichtlich der Umlage bezahlter Kosten für angeschaffte, aber noch nicht verbrauchte Brennstoffe wie Heizöl enthält die Heizkostenverordnung keine Regelung. Diese Kosten sind daher zunächst nach dem allgemeinen, in § 16 Abs. 2 WEG bestimmten, oder nach einem anderen Kostenschlüssel zu verteilen. Sie müssen im Jahr des Kaufs und nicht im Jahr des Verbrauchs in die Jahresabrechnung eingestellt werden. Der Vorrat ist nicht anzugeben, denn es handelt sich nicht um einen Geldfluss in dem betreffenden Jahr. Der Ölbestand soll für die Wohnungseigentümer aus der Heizkostenabrechnung im Vergleich mit dem in der Gesamtabrechnung dargestellten Aufwand für den Einkauf von Brennstoffen erkennbar und damit nachvollziehbar sein (LG Köln, Urteil v. 27.10.2016, 29 S 91/16).

Geschuldete Jahresabrechnung bei Zwangsvollstreckung

Die Verurteilung eines WEG-Verwalters zur Erstellung einer Jahresabrechnung für Kalenderjahre, in denen er die Verwaltung geführt hat, ist durch Androhung von Zwangsmitteln gegen den Verwalter zu vollstrecken. Der Verwalter muss die Abrechnung selbst erstellen. Die Wohnungseigentümer können sich nicht ermächtigen lassen, die Abrechnung anderweitig erstellen zu lassen (BGH, Beschluss v. 23.6.2016, I ZB
5/16).

Bestimmtheitsgrundsatz

Beim Beschluss über die Jahresabrechnung bedarf es entweder einer Bezugnahme auf die dem Protokoll anliegende Gesamtabrechnung und die Einzelabrechnungen oder die Abrechnung muss durch Datums­angabe präzise beschrieben werden. Fehlt beides und lautet der Beschluss lediglich, dass die (vorliegenden) Jahresabrechnungen genehmigt werden, ist dieser Beschluss mangels Gültigkeit anfechtbar (AG Dortmund, Urteil v. 29.10.2015, 514 C 40/15, bestätigt durch AG München, Urteil v. 21.12.2016, 485 C 9796/16).

Wegen der Bindung von Rechtsnachfolgern muss in einem Beschluss das in Bezug genommene Dokument zweifelsfrei bestimmt sein, damit auch ein Rechtsnachfolger dem Beschluss entnehmen kann, welchen Inhalt er hat. Das bedeutet für die Jahresabrechnung: Die Gesamt- und Einzelabrechnungen sind dem Protokoll beizulegen oder aber zumindest nach dem Datum genau bezeichnet sein, damit der Beschluss für einen zukünftigen Erwerber nachvollziehbar ist. Hat der WEG-Verwalter mehrere Jahresabrechnungen für ein Jahr erstellt, sollte in dem Beschluss zur Vermeidung von Verstößen gegen den Bestimmtheitsgrundsatz ­zusätzlich das Erstelldatum aufgenommen werden.

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