Die Maklerprovision beim Immobilienkauf: Wer zahlt?

Seit 2015 heißt es bei der Wohnraumvermietung „Wer bestellt, der bezahlt“. Wenn es nach der Bundesministerin der Justiz und für Verbraucherschutz Katarina Barley geht, wird diese Maxime künftig auf den Immobilienkauf übertragen. Nachdem die Koalitionspartner im Eckpunktepapier zum Wohngipfel festhielten, dass die Bundesregierung „eine Senkung der Kosten für den Erwerb selbstgenutzten Wohnraums bei den Maklerkosten“ anstrebt, legte die Bundesjustizministerin Ende Januar 2019 einen entsprechenden Referentenwurf im Bundeskabinett vor.

Dem zufolge hätten Kaufinteressenten aufgrund des speziell in Ballungsräumen knappen Angebots keine andere Wahl, als den festgelegten Provisionssatz zu zahlen – obwohl sie weder bei der Wahl des Maklers noch bei der Verhandlung der Provisionshöhe involviert waren. In besonders angespannten Wohnungsmärkten sei es zudem üblich, dass die Provision nicht zwischen Käufer und Verkäufer geteilt werde, sondern der Erwerber die volle Provision alleine trage. „Wer sich weigert, scheidet faktisch aus dem Bewerberkreis aus“, heißt es im Referentenentwurf. Mit der Ausweitung des Bestellerprinzips sollen Käufer bei den Nebenkosten des Immobilienerwerbs entlastet werden. Zudem entstünde ein stärkerer Preis- und Qualitätswettbewerb zwischen den Maklerunternehmen, „weil die Pflicht zur Zahlung der Maklercourtage nicht mehr auf den Käufer abgewälzt werden kann und dies zur Folge haben wird, dass der Verkäufer den Makler auch unter Preis- und Leistungsaspekten auswählt.“

Für Immobilienkäufer erwartet das Ministerium „Einsparungen von bis zu drei Milliarden Euro“. Bei Maklern hingegen rechnet es mit Umsatzeinbußen von jährlich zwischen 600 und 752 Millionen Euro, da zum einen weniger Makler beauftragt und zum anderen niedrigere Provisionssätze als bislang verhandelt werden dürften. Wie das Ministerium diese Zahlen ermittelt hat, bleibt im Referentenentwurf allerdings unklar.

Lob und Tadel aus der Maklerbranche

Äußerst uneinheitlich fällt die Resonanz der Makler zu dem Vorstoß der Bundesjustizministerin aus. Zu den klaren Befürwortern zählt der deutsche Ableger der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS Deutschland). Dieses Vorgehen sei transparent, fair und zudem international geübte Praxis – und es helfe damit dem deutschen Markt, sich weiter zu professionalisieren. In der für die Vermarktung gültigen Richtlinie des weltweit tätigen Berufsverbands sei das Bestellerprinzip bereits seit geraumer Zeit verankert. Auch das international tätige Makler- und Beratungshaus JLL befürwortet das Bestellerprinzip und verweist ebenfalls auf die internationale Praxis.

Rundweg ab lehnt hingegen der RDM Ring Deutscher Makler die Bestrebungen. Er kündigte noch vor Veröffentlichung eines Entwurfs eine Verfassungsbeschwerde gegen eine entsprechende Gesetzesänderung an und legte eine Stellungnahme von Prof. Dr. Wolf-Rüdiger Bub vor, der einen Verstoß gegen die in Art. 12 des Grundgesetzes festgeschriebene Berufsfreiheit konstatiert und die Wirksamkeit des Bestellerprinzips zur Senkung der Erwerbsnebenkosten in Frage stellt (mehr hierzu lesen Sie im nachfolgenden Interview).

Fürsprecher findet auch eine Kompromisslösung. So spricht sich die Maklervereinigung bvfi für eine Aufteilung der Provision zwischen Verkäufer und Käufer aus. Sie schlägt zudem vor, die Courtage für Käufer auf drei Prozent zu begrenzen, die für den Verkäufer solle frei verhandelbar sein. Durch die verbindliche Aufteilung der Courtage wären Makler Mittler zwischen beiden Parteien – nach dem Bestellerprinzip seien sie ausschließlich dem Verkäufer und der Maximierung des Verkaufserlöses verpflichtet. Dem stimmt auch der Franchise­makler Engel & Völkers zu. Nachdem sich der Maklerverband IVD zunächst klar gegen eine gesetzliche Regelung der Provisionspflicht positioniert hatte, schloss er sich später dem Vorschlag zur verpflichtenden Aufteilung der Provision zwischen Verkäufer und Käufer an. Gleichzeitig startete er die Petition „Das Bestellerprinzip ist eine Lüge“, mit der er die Bundesregierung auffordern will, die bestehende Vertragsfreiheit beizubehalten.

Das heterogene Meinungsbild spiegelt sich auch in einer Anfang des Jahres durchgeführten Umfrage der Immobilien Zeitung wider, an der knapp 1 000 Personen teilnahmen. 48 Prozent von ihnen begrüßten die Ausweitung des Bestellerprinzips, 20 Prozent sprachen sich für das Teilen der Provision von Verkäufer und Käufer aus. Damit erkennen gut zwei Drittel der Teilnehmer bei der herrschenden Praxis einen möglichen Reformbedarf.

Kontroverses Stimmungsbild in der Politik

Auch die Bundespolitik reagiert uneinheitlich auf den Vorstoß. Um Käufer beim Immobilien­erwerb zu entlasten, wären dem parlamentarischen Staatssekretär im Bundesinnenministerium Marco Wanderwitz zufolge eine Begrenzung oder Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer hilfreich. Der Stellvertretende rechtspolitische Sprecher der CDU/CSU-Bundestagsfraktion Jan-Marco Luczak befürchtet, dass die Provision künftig auf den Kaufpreis aufgeschlagen wird. Zudem gehe das Bundesjustizministerium mit dem Argument der „faktischen Zwangslage” von einer falschen Ausgangssituation aus. Diese treffe nur auf Ballungsräume mit angespannten Wohnungsmärkten zu, in vielen Regionen aber würden händeringend Käufer gesucht. Auch die FDP reagiert ablehnend: „Da die Maklerkosten beim Bestellerprinzip auf den Kaufpreis aufgeschlagen werden, erweist Ministerin Barley dem Hauskäufer einen Bärendienst.”

Zuspruch gibt es von Bündnis 90/Die Grünen: Schließlich sprachen sie sich bereits im Sommer 2018 für die Ausweitung des Bestellerprinzips auf den Immobilienkauf und zudem die Deckelung der Maklerprovision auf zwei Prozent aus (BT-Drs. 19/4557). Bei Den Linken hieß es im Sommer 2018 von der stellvertretenden Fraktionsvorsitzenden Caren Lay: „Wer bestellt, muss auch bezahlen”.

Mit ihrem Vorstoß, das Bestellerprinzip auf den Erwerb von Wohneigentum auszuweiten, dürfte die SPD auf die Schärfung ihres sozialdemokratischen Profils abzielen – so wie auch mit den Themen Grundrente, Arbeitsbedingungen bei Paketdiensten oder Korrekturen bei Hartz IV. Von Bedeutung ist dieser Schritt sowohl mit Blick auf die Europawahl und Barley als Spitzenkandidatin der SPD als auch auf die in diesem Jahr anstehenden Landtagswahlen in Bremen, Brandenburg, Sachsen und Thüringen. Zudem dürfte die weitere Entwicklung Einfluss auf die für Herbst 2019 geplante „Halbzeitbilanz“ der Bundesregierung haben. Die sogenannte Revisionsklausel hatte die SPD während der Koalitionsverhandlungen vertraglich festhalten lassen – überprüft werden sollen die Ergebnisse der Koalition zur Mitte der Legislaturperiode. Angesichts der konträren Auffassungen in der Regierung könnte die Zeit bis zur Sommerpause als zu knapp angesehen werden, um beim Thema Bestellerprinzip eine Einigung zu erzielen.

Nicht Symptome, sondern Ursachen bekämpfen

Aus Sicht des DDIV ist eine gesetzgeberische Regelung der Provisionszahlung beim Immobilienerwerb kritisch zu betrachten. Schließlich ist es durchaus wahrscheinlich, dass Verkäufer die Provisionszahlung künftig einpreisen – wodurch Erwerber höhere Mittel für Grunderwerbsteuer und Notargebühren aufbringen müssten. Um Interessenkollisionen zu vermeiden, wäre Käufern mit einer Verpflichtung des Maklers zu Transparenz und ausdrücklicher Zustimmung bei Doppeltätigkeit womöglich mehr geholfen.

Sofern tatsächlich die Käuferprovision reduziert werden soll, spricht sich der DDIV für eine hälftige Teilung der Courtage auf freier Verhandlungsbasis aus. Da allerdings weiterhin das Marktprinzip von Angebot und Nachfrage gilt, bleibt fraglich, ob die Kaufpreise hierdurch sinken werden. Das dürfte eher durch ein größeres Angebot zu realisieren sein. Um das Problem der zu geringen Neubauquote zu bekämpfen, sind Bund, Länder und Kommunen gefordert: mehr Bauland bereitzustellen, Baugenehmigungen schneller auf den Weg zu bringen und den Wust an Vorschriften zu minimieren.

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