Die Mieterhöhung und ihre Fristen

Die Fristen zur Aussprache und dem Inkrafttreten einer Mieterhöhung sind gesetzlich geregelt. Ein Überblick.

Mit Blick auf die gerade in Ballungsgebieten rasant steigenden Mietpreise stehen vermietende Eigentümer, aber auch Mietverwalter in der Praxis heute mehr denn je vor der Frage, ob und, wenn ja, in welchem Umfange eine Mietanpassung möglich ist. § 558 Abs. 1 BGB ermöglicht es Vermietern, unter bestimmten Voraussetzungen die Miete in Bestandsmietverhältnissen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen. Die gesetzliche Regelung bezweckt, dass sich die Miete für die einzelne Wohnung im Rahmen der üblichen marktwirtschaftlich orientierten Entgelte bewegt. Sie soll einerseits dem Vermieter einen angemessenen, am Markt ausgerichteten Ertrag sichern, anderseits den Mieter vor nicht berechtigten oder überzogenen Mieterhöhungen schützen. Sie gilt allerdings lediglich für Wohnraummietverhältnisse, nicht für gewerbliche Mietverhältnisse.

Im Zusammenhang mit dem Ausspruch einer Mieterhöhung sind vom Vermieter bzw. dessen Mietverwalter eine Reihe unterschiedlicher Fristen zu berücksichtigen:

Die Wartefrist

Gemäß § 558 Abs. 1 S. 1 BGB kann die Zustimmung zur Mieterhöhung frühestens zu einem Zeitpunkt verlangt werden, zu dem die Miete seit 15 Monaten unverändert ist. Maßgeblich ist insoweit, dass die Wartefrist zu dem Zeitpunkt abgelaufen ist, an dem die erhöhte Miete erstmals fällig wird. Sie muss jedoch nicht bereits bei Erklärung des Mieterhöhungsverlangens verstrichen sein.

Der Beginn der Wartefrist bestimmt sich nach dem Zeitpunkt, zu dem die bisherige Miete aufgrund einer Vereinbarung erstmals zur Zahlung fällig war. Hierbei kann es sich auch um eine vorangegangene Mieterhöhung nach § 558 BGB handeln. In Betracht kommt allerdings auch eine auf sonstige Weise zustande gekommene Mieterhöhung durch Vereinbarung. Eine Reduzierung der Miete in den letzten 15 Monaten, eine Erhöhung der laufenden Betriebskostenvorauszahlungen oder eine Mieterhöhung aufgrund durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen ist insoweit unbeachtlich.

Wird die Wartefrist nicht gewahrt, führt dies nicht zur Unwirksamkeit des Erhöhungsverlangens. Die Angabe des Zeitpunktes, zu dem die erhöhte Miete verlangt wird, zählt gerade nicht zu den Wirksamkeitsvoraussetzungeneines Mieterhöhungsverlangens, so dass eine fehlerhafte Angabe keinen Einfluss auf die Wirksamkeit hat. Es gilt dann der in § 558 Abs. 1 S. 1 BGB vorgesehene Zeitpunkt.

Die Sperrfrist

Die Sperrfrist gemäß § 558 Abs. 1 S. 2 BGB bestimmt, dass das Mieterhöhungsverlangen selbst nur wirksam ist, wenn seit der letzten Mieterhöhung bei Zugang des Erhöhungsverlangens ein Jahr vergangen ist. Wird diese Sperrfrist von einem Jahr nicht gewahrt, ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam und muss zu einem späteren Zeitpunkt wiederholt werden. Es kann nicht mit einer Wirkung zu einem späteren Zeitpunkt aufrecht erhalten werden. Die Sperrfrist greift nur bei rechtsgeschäftlichen Veränderungen der Miete. Ähnlich wie bei der Wartefrist kommt es also darauf an, dass die bisherige Miete ein Jahr lang unverändert fortbestand. Bei einer Neuvermietung ist insoweit der Mietvertragsbeginn maßgeblich, nicht der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses.

Bei vorangegangenen Mieterhöhungen nach § 558 BGB kommt es auf den Zeitpunkt an, zu dem die vorangegangene Mieterhöhung wirksam geworden ist und die erhöhte Miete geschuldet wird. Die Sperrfrist von einem Jahr ist dann gewahrt, wenn bei Zugang des Erhöhungsverlangens die Jahresfrist abgelaufen ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann also bereits vor Ablauf der Sperrfrist erklärt werden, jedenfalls solange es dem Mieter nach Ablauf der Jahresfrist zugeht.

Die Zustimmungsfrist

Ist das ordnungsgemäß begründete und unter Berücksichtigung der Warte-/Sperrfrist erklärte Mieterhöhungsverlangen zugegangen, löst dies die sogenannte Zustimmungsfrist des Mieters gemäß § 558b Abs. 2 S. 1 BGB aus. Der Mieter ist dann gehalten, der Mieterhöhung bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens zuzustimmen. Die Frist beginnt mit dem Zugang des Erhöhungsverlangens. Sie dauert also damit mindestens zwei, höchstens jedoch drei Monate. Geht das Erhöhungsverlangen also beispielsweise am 15. Mai eines Jahres zu, läuft die Zustimmungsfrist am 31. Juli des gleichen Jahres ab. Die Zustimmungsfrist ist bei einer Personenmehrheit auf Mieterseite allerdings nur dann gewahrt, wenn alle Mieter dem Erhöhungsverlangen zugestimmt haben, wobei auch eine Stellvertretung möglich ist. Allerdings kann auch noch nach Ablauf der Zustimmungsfrist eine Zustimmung erfolgen, sofern der Vermieter sein Erhöhungsverlangen weiterverfolgt, wovon in der Regel auszugehen ist.

Die Klagefrist

Hat der Mieter seine Zustimmung zur Mieterhöhung nicht innerhalb der Zustimmungsfrist erklärt, schließt an die Zustimmungsfrist die Klagefrist des § 558b Abs. 2 S. 2 BGB für den Vermieter an. Diese beträgt drei Monate. Hiermit soll dem Vermieter hinreichend Gelegenheit gegeben werden, die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung angemessen vorzubereiten, insbesondere dann, wenn noch Verhandlungen zwischen den Mietvertragsparteien über die Mieterhöhung geführt werden. 
Endet die Zustimmungsfrist also zum Beispiel am 31.7. eines Jahres, beginnt die Klagefrist am 1.8. des gleichen Jahres zu laufen und endet am 30.10. des gleichen Jahres. Bis zum letzten Tag der Klagefrist muss also die entsprechende Klage bei Gericht eingehen. Nur dann ist die Frist gewahrt. Wird die Klagefrist versäumt, führt dies dazu, dass das zuvor erklärte Erhöhungsverlangen keinerlei Wirkung mehr entfalten kann. Eine Nachholung der Klageeinreichung ist dann nicht mehr möglich. Die Klagefrist kann auch nicht verlängert werden.

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