Die Mietkaution

Was gilt für die Hinterlegung von Mietsicherheiten, ihre Verwaltung und für die Verjährung von Ansprüchen? Ein Praxistipp.

Bei Mietobjekten genau so unum­gänglich wie thematisch vielfältig: die Mietkaution. Wie hat sie auszusehen, wann ist sie in welcher Höhe zu leisten, wie ist sie anzulegen und wann muss sie zurückgezahlt ­werden? ­Fragen, die sich zu Beginn und am Schluss eines jeden Mietverhältnisses sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter stellen.

Vorab ist klarzustellen, dass die Mietkaution nur dann vom Vermieter verlangt werden kann, wenn sie im Mietvertrag oder in einem Nachtrag schriftlich vereinbart worden ist. Sollte keine schriftliche Vereinbarung über eine Mietkaution getroffen worden sein, hat der Vermieter keinen Anspruch. Das Mietrecht sieht keinen gesetzlichen Anspruch des Vermieters auf eine Mietkaution vor. Folgende Grundsätze sind – ohne Anspruch auf Vollständigkeit – im Zusammenhang mit der Mietkaution (§ 551 BGB) zu beachten:

Formen der Mietkaution

Die Höhe der Mietsicherheit ist bekanntlich auf das Dreifache der Nettokaltmiete begrenzt (§ 551 Abs. 1 BGB). Mögliche Formen ihrer Leistung ergeben sich aus § 232 BGB; festgelegt wird sie durch eine schriftliche Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter. Die in der Praxis wohl am häufigsten vorkommende ist die Barkaution. Alternativ ist jedoch auch eine Leistung in Form von Wertpapieren, der Verpfändung von (im Landes- oder Bundesschuldbuch) eingetragenen Forderungen oder beweglicher Sachen, von ­Hypotheken an im deutschen Schiffs- oder Schiffsbauregister eingetragenen Schiffen oder inländischen Grundstücken oder der Verpfändung von Forderungen für eine Hypothek, eine Grund- oder Rentenschuld an inländischen Grundstücken möglich. Als Letztes ist auch die Stellung eines tauglichen Bürgen ­zulässig.

Verwahrung der Mietkaution

Die Aufbewahrung der Mietkaution hat in allen Fällen getrennt vom Vermögen des ­Vermieters/Verwalters zu erfolgen. Die ­Barkaution ist außerdem bei einem Kredit­institut anzulegen. Wichtig hierbei: Die Kündigungsfrist darf maximal drei Monate (korrespondierend zur ordentlichen Kündigungsfrist von Mietverträgen durch den Mieter) betragen. Außerdem ist die Barkaution zu dem für solche Anlagen üblichen Zinssatz zu verzinsen (Ausnahme: Bei Studenten- und Jugendwohnheimen ist keine Verzinsung erforderlich, § 551 Abs. 3 S. 5 BGB). Der Mieter hat hier das Recht, einen Nachweis über eine solche Anlageform zu verlangen.

Fälligkeit, Anlage, Wertentwicklung

Die Zahlung der Barkaution wird mit Beginn des Mietverhältnisses fällig und kann auf Verlangen des Mieters in drei gleichen Raten erfolgen (§ 551 Abs. 2 S. 1 BGB). Die Fälligkeit der zweiten und dritten Rate ist jeweils auf die unmittelbar folgende Mietzahlung zu datieren. Die Kaution kann auch in Form eines Sparbuchs des Mieters geleistet werden. Hiermit besteht jedoch für den Vermieter das Risiko, dass der Mieter der Auszahlung der Kaution widerspricht. Aus diesem Grund sollte vorzugsweise die ­Barkaution gewählt werden.

Sollte eine andere Art der Mietkaution ausgehandelt werden, muss der Vermieter den Mieter über die damit verbundenen Risiken aufklären. Auch hier stehen dem Mieter die Zinsen zu, wobei er auch das Risiko eines eventuellen Wertverlustes der gewählten Anlageform trägt. Ein Ausgleich des Wertverlustes durch den Mieter kann nicht verlangt werden, wodurch auch für den Vermieter das Risiko steigt. Die Anlage der Mietkaution in festverzinslichen Wertpapieren minimiert dieses Risiko immerhin, schließt es jedoch nicht aus.

Die bei allen Anlageformen entstehenden Erträge der Verzinsung stehen dem Mieter zu und erhöhen die Mietkaution. Der Bescheid über die Einbehaltung des Steuerabzugs ist an den Mieter weiterzuleiten. Daher empfiehlt es sich, sofern es sich um eine Barkaution handelt, separate Konten oder Unterkonten zu beantragen, um eine eigenständige Berechnung des Steuerabzugs jedes Mieters zu vermeiden. Sie müssen der Bank als Treuhandkonten angezeigt werden. Eine Verletzung der Anlagepflicht durch den Vermieter führt zu Schadensersatzansprüchen und strafrechtlicher Verfolgung wegen Untreue (bei einer GmbH ist hiervon der Geschäftsführer betroffen). Eventuelle Gewinne, die nicht durch die Verzinsung der Mietkaution entstehen, z. B. Provisionen von Kreditinstituten, stehen dem Vermieter zu.

Bei Mietbürgschaften ist darauf zu achten, im Vertrag festzuhalten, dass es sich um eine selbstschuldnerische Bürgschaft handelt. So wird der Anspruch des Bürgen auf eine gerichtliche Durchsetzung des Anspruchs gegen den Mieter verhindert. Eine Mietbürgschaft umfasst grundsätzlich nur die aus dem Mietvertrag resultierenden Verpflichtungen – es sei denn, es handelt sich um eine Bürgschaft für alle Ansprüche; dann ist auch der Ersatz von Mietausfall eingeschlossen. Eine Bürgschaft auf erstes Anfordern ist bei Gewerbemietverträgen zulässig, nicht jedoch bei Wohnraummietverträgen.

Die Mietkautionsversicherung ist im Vergleich zu den oben genannten Formen der Hinterlegung einer Mietsicherheit ein relativ junges Produkt. Hierbei handelt es sich um eine Versicherung des Mieters, die dem Vermieter, ähnlich einer Bürgschaft, die Zahlung der Mietkaution bei Fälligkeit garantiert. Wie bei einer normalen Bürgschaft entfällt somit die Anlagepflicht der Mietkaution. Ob sich der Vermieter hiermit einverstanden erklärt, ist Verhandlungssache zwischen ihm und dem Mieter.

Verjährung von Ansprüchen

Die Mietkaution kann bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist zurückbehalten werden, im Regelfall sechs Monate, die aber auch überschritten werden können. Zudem kann ein Teil der Mietkaution wegen noch nicht fälliger Ansprüche nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückbehalten werden, da sich das Sicherungsbedürfnis des Vermieters auch hierauf erstreckt. Bereits verjährte Forderungen allerdings können nicht mit der Mietsicherheit aufgerechnet werden.

So verjährt der Anspruch des Vermieters auf Mietzins, Nutzungsentschädigung und Nachzahlung der Betriebskosten genau wie der Anspruch auf Zahlung der Mietsicherheit selbst gem. § 195 BGB nach drei Jahren auch während des Mietverhältnisses. Die Verjährungsfrist beginnt mit Ablauf des Kalenderjahres, in dem der Anspruch ­entsteht und der Gläubiger von den Umständen Kenntnis erlangt, die den Anspruch begründen (§ 199 Abs. 1 BGB). Auch Leistungsansprüche des Vermieters (z. B. Durchführung von Schönheitsreparaturen), Unterlassungs- und Schadensersatzansprüche verjähren grundsätzlich mit Ablauf von drei Jahren – ebenso wie Mieteransprüche auf Leistung (z. B. Mängelbeseitigung), Rückforderung (z. B. überzahlte Miete), Erstattung der nicht verbrauchten Barkaution oder sonstiger Mietsicherheiten und Schadensersatz.

Schon nach sechs Monaten hingegen verjähren Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache, ebenso die des Mieters wegen Aufwendungen oder Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung. Für den Vermieter beginnt die Verjährung mit der Rückgabe der Mietsache, also dem Zeitpunkt, ab dem der Vermieter in den Mieträumen „frei schalten und ­walten“ darf – selbst wenn er den Mietraum nur vorübergehend zurückerhält, um ihn instand zu setzen. Die Verjährung läuft zudem weiter, wenn der Mieter nach Rückgabe des Mietobjekts den Schlüssel vom Vermieter zurückbekommt, um seinerseits Schönheitsreparaturen auszuführen. Hiervon eingeschlossen ist auch die Möglichkeit, dass der Mieter mit Kenntnis des Vermieters den Besitz aufgegeben hat oder ein Übergabetermin vom Vermieter nicht wahrgenommen wurde, er über einen eigenen Schlüssel verfügt und aufgrund des Auszugs des Mieters selbst eine Besichtigung des Mietobjekts durchführen kann.

Die Verjährung der Ansprüche des Mieters beginnt hingegen mit der Beendigung des Mietvertrags (§ 548 BGB). Eine Ausnahme hiervon bilden lediglich Ansprüche, die in Zusammenhang mit der Rückgabe entstehen. Deren Verjährung beginnt erst mit ihrer Entstehung. Eine Hemmung der Verjährung von Ansprüchen ist durch Rechtsverfolgung (§ 204 Abs. 1 BGB) oder durch Verhandlungen (§ 203 BGB) möglich.

Bei Hemmung durch Rechtsverfolgung ist besonders darauf zu achten, dass durch die Klageerhebung und die Zustellung eines Mahnbescheids nur solche Ansprüche in ihrer Verjährung gehemmt werden, die auch Inhalt der Klage oder des Mahnbescheids sind. Etwaige Ansprüche aus dem Mietverhältnis sind hiervon also nicht betroffen. Ihre Verjährungsfrist läuft folglich weiter.

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