Die Modernisierungs-Mieterhöhung

Wer modernisiert, darf die Miete erhöhen – um wieviel, mit welcher Frist, und welche Maßnahmen und Kosten fallen überhaupt ins Gewicht?

Nach § 559 BGB sind Vermieter von Wohnräumen berechtigt, die Miete zu erhöhen, wenn Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden. Diese Möglichkeit der Mieterhöhung hat den Zweck, einerseits Anreize für Vermieter zu schaffen, ins Wohnobjekt zu investieren, andererseits, als Teil des sozialen Mietrechts, Mieter vor unbegrenzten Mieterhöhungen zu schützen. Darüber hinaus hat sie auch eine wirtschafts- und umweltpolitische Bedeutung.

Um eine Mieterhöhung nach § 559 BGB vornehmen zu können, müssen Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt worden sein.

Was sind Modernisierungsmaßen?

Unter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne der §§ 559 Abs. 1, 555 b Nrn. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB fallen: bauliche Veränderungen, durch die

• in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig ­eingespart (energetische Modernisierung) oder
• der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert oder
• der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird oder
• die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden oder
• die aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat und die keine Erhaltungsmaßnahmen sind.

Hat der Vermieter eine oder mehrere dieser Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, kann er die jährliche Miete um 11 % der in diesem Zusammenhang für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

Welche Kosten zählen?

Zu beachten ist zunächst die Einschränkung nach § 559 Abs. 2 BGB. Hiernach sind Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen ohnehin erforderlich gewesen wären, nicht zu den für die vorgenannten Maßnahmen aufgewendeten Kosten zu zählen. Sie sind, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln und abzuziehen.

Die Vorschrift des § 559a BGB regelt weiter, dass Drittmittel angerechnet werden müssen. Kosten, die vom Mieter oder für diesen von einem Dritten übernommen werden oder die mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckt werden, gehören nicht zu den Kosten für die Durchführung der Sanierungsmaßnahmen, müssen also ebenfalls abgezogen werden. Wurden z. B. für eine vermietete Wohnung Kosten in Höhe von insgesamt 30.000 Euro aufgebracht, wovon 20.000 Euro für Modernisierungsmaßnahmen und 10.000 Euro für Erhaltungsmaßnahmen entstanden sind, und hat der Vermieter 5.000 Euro Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten erhalten, kann er 11 % von den verbleibenden 15.000 Euro auf den Mieter umlegen. Er kann die Grundmiete also um 1.650 Euro im Jahr bzw. um 137,50 Euro monatlich erhöhen.

Schließlich ist zu beachten, dass ein Mieter nach Zugang der Modernisierungsankündigung ein Sonderkündigungsrecht aus § 555 e Abs. 1 BGB und ein Widerspruchsrecht gegen die Mieterhöhung nach § 559 Abs. 4, 5 BGB hat, wenn diese eine unzumutbare Härte bedeuten würde.

Umsetzung und Geltendmachung

Zunächst muss der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme nach § 555 c BGB ankündigen. Dies hat spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme schriftlich zu erfolgen – mit Angaben zu Art und geplantem Umfang der Modernisierung, ihrem ­voraussichtlichen Beginn und der Dauer sowie dem voraussichtlichen Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung und der künftigen Betriebskosten. Die Ankündigung muss durch den vermietenden Sondereigentümer oder dessen Mietverwaltung erfolgen.

Wichtig für WEG- und Mietverwaltung

WEG-Verwalter sollten im Interesse ihrer vermietenden Eigentümer beachten, dass zwischen der Beschlussfassung über die Modernisierungsmaßnahmen und dem Beginn der Arbeiten ein Zeitraum von mindestens drei Monaten und einer Woche liegt, somit ausreichend Zeit für das Verfassen und Zustellen der Modernisierungsankündigung.

Nach dem Abschluss der Arbeiten zur Modernisierung ist Mietern die tatsächliche Mieterhöhung ebenfalls schriftlich zu erklären, § 559 b Abs. 1 BGB. Sie ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung anhand der entstandenen Kosten berechnet und erläutert wird. Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung. Diese Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn der Vermieter den Mieter vorher nicht ordnungsgemäß über die Modernisierungsmaßnahme informiert hat oder die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 % übersteigt. Fehler können hier teuer werden: Bei oben genanntem Beispiel würde eine sechsmonatige Verzögerung pro Wohnung einen Schaden von 825 Euro verursachen, 6 Monate x 137,50 Euro.

Wenn der Mieter nicht zahlt

Sollte der Mieter die erhöhte Miete trotz ordnungsgemäßer Ankündigung nicht zahlen, müssen die sich dann ergebenden Rückstände im Wege einer Zahlungsklage geltend gemacht werden. Im Unterschied zur Mieterhöhung zwecks Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB muss nicht Zustimmungs-, sondern Zahlungsklage erhoben werden.

FAZIT

Bei einer Erhöhung der Miete nach durchgeführten Modernisierungsarbeiten ist schon während der Vorbereitung der Maßnahmen gute Planung geboten. Sofern nicht bereits im Vorfeld Maßnahmen zur Modernisierung und zur Erhaltung sauber voneinander getrennt werden, ist eine solche Mieterhöhung praktisch schwer durchsetzbar. Zudem ist zwischen der Beschlussfassung und dem Beginn der Arbeiten ein Zeitraum von mindestens drei Monaten und einer Woche einzuplanen, damit die vermietenden Sondereigentümer die Ankündigungsfrist nach § 555 c BGB einhalten können bzw. keine finanziellen Nachteile erleiden.

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