Die Nebenkostenabrechnung für Mieter - Der BGH hat sich mit den Zuständigkeiten für die fristgerechte Vorlage und der Abrechnung der Grundsteuer befasst.

RECHTZEITIGE NEBENKOSTENABRECHNUNG IST VERMIETERRISIKO!
(BGH, Urteil vom 25.1.2017, Az. VIII ZR 249/15)

DAS THEMA

Ausgangspunkt für das Problem des Vermieters ist auch hier die strenge Abrechnungsfrist für Nebenkosten in § 556 Abs. 3 S. 2 BGB. Nach dieser (nur für das Wohnraummietrecht gültigen, im Gewerberaummietrecht nicht analog anwendbaren) Vorschrift muss die formal ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung dem Mieter spätestens ein Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraums zugehen. Wird diese Frist überschritten, kann der Vermieter jedenfalls keine Nachzahlungen mehr verlangen. Der Vermieter einer Eigentumswohnung ist für die Nebenkostenabrechnung in aller Regel auf die Zuarbeit der WEG-Verwaltung angewiesen. Der BGH hat nun entschieden, inwieweit dem Vermieter ein Fristversäumnis gegenüber seinen Mieter auch dann zur Last gelegt wird, wenn die Abrechnung der WEG bzw. der hierüber zu fassende Beschluss der Eigentümergemeinschaft bei Ablauf der Abrechnungsfrist für die Mietnebenkosten noch nicht vorliegt. Bereits vor zwei Jahren hatte der BGH klargestellt, dass insoweit der WEG-Verwalter nicht Erfüllungsgehilfe des Vermieters ist, sodass dem Vermieter ein entsprechender Verzug nicht zuzurechnen ist und ihn damit auch nicht entlasten kann. Die Versäumnisse des WEG-Verwalters gehen auch nach dieser neuen Entscheidung weitestgehend zu Lasten des Vermieters.

DER FALL

Der Vermieter einer Eigentumswohnung hatte im Mietvertrag sogar mit handschriftlicher Ergänzung vereinbart, dass die Betriebskosten gegenüber der Mieterin jährlich „nach Genehmigung der Abrechnung in der Eigentümerversammlung“ abgerechnet werden. Die frühere WEG-Verwaltung hatte über die Jahre 2010, 2011 und 2012 nicht abgerechnet, diese Abrechnung wurde erst von einer neuen WEG-Verwaltung bis August 2013 erstellt und sodann von der Gemeinschaft beschlossen. Noch im Dezember 2013 rechnete der Vermieter gegenüber seiner Mieterin auf Basis der WEG-Abrechnung alle drei Jahre ab. Die Mieterin verweigerte die Nachzahlung für die Jahre 2010 und 2011. Alle Instanzen und ebenso der BGH haben der Mieterin Recht gegeben.

Zunächst stellt der BGH fest, dass die handschriftliche Ergänzung des Mietvertrags, wonach erst nach Vorliegen des WEG-Beschlusses über die Abrechnung abgerechnet werden müsse, der gesetzlichen Abrechnungsfrist im Wohnraummietrecht nach § 556 Abs. 3 S. 2 BGB widerspricht und deshalb nach § 556 Abs. 4 BGB unwirksam ist, hiernach sind Abweichungen von der strengen Abrechnungsfrist zulasten des Mieters, also insbesondere eine Verlängerung, nicht möglich.

Zunächst stellt der BGH fest, dass die handschriftliche Ergänzung des Mietvertrags, wonach erst nach Vorliegen des WEG-Beschlusses über die Abrechnung abgerechnet werden müsse, der gesetzlichen Abrechnungsfrist im Wohnraummietrecht nach § 556 Abs. 3 S. 2 BGB widerspricht und deshalb nach § 556 Abs. 4 BGB unwirksam ist, hiernach sind Abweichungen von der strengen Abrechnungsfrist zulasten des Mieters, also insbesondere eine Verlängerung, nicht möglich.

Eine Verlängerung der Abrechnungsfrist wäre daher nur möglich, wenn der Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hätte. Hierzu prüft der BGH, ob alle Voraussetzungen für die Abrechnung noch während des Laufes der Abrechnungsfrist vorlagen, wobei sich insbesondere die Frage aufdrängt, ob bei der Abrechnung der Nebenkosten einer Eigentumswohnung das Vorliegen des WEG-Beschlusses über diese Abrechnung als ungeschriebene Voraussetzung für die Betriebskostenabrechnung im Mietverhältnis gelten muss. Entgegen der von einem Teil der Literatur vertretenen Ansicht verneint der BGH, dass der WEG-Beschluss über die Abrechnung und die Mietnebenkostenabrechnung in irgendeiner Weise miteinander in Beziehung stehen. Die Rechtsbeziehungen des Wohnungseigentümers zur Eigentümergemeinschaft und deren Verwalter sind vollkommen unabhängig von dessen Rechtsbeziehungen zum Mieter seiner Eigentumswohnung. Weder aus der gesetzlichen Definition von (Miet-) Nebenkosten noch aus der Systematik oder dem Sinn und Zweck lässt sich ein solcher Zusammenhang ableiten. Betriebskosten sind nach der gesetzlichen Definition solche, die dem Eigentümer durch das Eigentum oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch laufend entstehen. Deren Fälligkeit spielt keine Rolle. Entstanden sind die Nebenkosten daher bereits durch ihren Anfall innerhalb der WEG. Dass der Vermieter mit diesen Kosten erst durch einen wirksamen Beschluss und Fälligstellung seitens der WEG belastet wird, ändert nichts an deren Anfall auch im Mietverhältnis. Dieser Beschluss ist vielmehr lediglich ein interner Akt der Willensbildung der Wohnungseigentümer.

Ein Zusammenhang kann auch deshalb nicht hergestellt werden, weil zwischen der Jahresabrechnung der WEG und der Nebenkostenabrechnung im Mietverhältnis erhebliche Unterschiede bestehen. Insbesondere erfolgt die Verteilung nach unterschiedlichen Maßstäben (im WEG nach Miteigentumsanteilen, im Mietrecht in der Regel nach tatsächlicher Fläche), und die WEG-Abrechnung beinhaltet Kosten der Verwaltung sowie der Instandhaltung und Instandsetzung.
Darüber hinaus ist zu beachten, dass das Abwarten eines WEG-Beschlusses dem Sinn und Zweck der engen Abrechnungsfrist im Mietrecht widerspricht, die der Abrechnungssicherheit für die Mieter und der Vermeidung unerwarteter Zahlungen dienen soll, was nur innerhalb eines überschaubaren Zeitraums gewährleistet ist. Für die WEG-Abrechnung gibt es dagegen solche gesetzlichen Fristen nicht, sodass diese beliebig verschoben werden könnte. Der Mieter einer Eigentumswohnung wäre dann hinsichtlich des Mieterschutzes schlechter gestellt als der Mieter einer Wohnung in einem sonstigen Gebäude.

Der Vermieter könnte der Frist nur entgehen, wenn er gemäß der weiteren gesetzlichen Voraussetzungen für eine Fristverlängerung darlegen würde, dass er die verspätete Geltendmachung der Nachforderung nicht selbst zu vertreten hat. Nach der erwähnten BGH-Entscheidung aus dem Jahr 2016 wird ihm zwar das Verschulden des Verwalters nicht automatisch zugerechnet, weil der WEG-Verwalter insoweit nicht Erfüllungsgehilfe des Vermieters ist. Der BGH erwähnt hier nochmals, dass sich die Tätigkeit des WEG-Verwalters nur auf das Gemeinschaftseigentum bezieht und gerade nicht auf Verbindlichkeiten, die der Vermieter gegenüber dem Mieter eingegangen ist. Der Vermieter muss jedoch umgekehrt nachweisen, dass er sich bemüht hat, die WEG-Abrechnung rechtzeitig vorlegen zu können. Hierzu fehlte im entschiedenen Fall jeglicher Vortrag. Der Vermieter hätte darlegen müssen, was er konkret veranlasst hatte, um sicherzustellen, dass die WEG-Abrechnung von der Hausverwaltung erstellt wurde. Hierzu reicht es jedenfalls nicht aus, dass die WEG – auch kurzfristig nach Vorliegen der Abrechnungen – den entsprechenden Beschluss gefasst hat.

Verwalter­strategie

Der Verwalter vermieteter Eigentumswohnungen muss sich konkret darum bemühen, die WEG-Verwaltung zur pünktlichen Abrechnung anzuhalten. Gegebenenfalls müssen entsprechende WEG-Beschlüsse bis hin zum Entzug des (WEG-) Verwaltermandats gefasst werden. Obwohl der WEG-Verwalter nicht Erfüllungsgehilfe des einzelnen Miteigentümers und Vermieters ist, könnten ein entsprechender Angang seitens der WEG und entsprechende Beschlussfassungen doch auch eine Haftung des WEG-Verwalters für Nebenkosten-Nachzahlungen des Mieters auslösen, die wegen Fristablaufs nicht mehr durchgesetzt werden können. Falls der Vermieter weder eine zeitgerechte Abrechnung des WEG-Verwalters noch entsprechendes Vorgehen und Beschlüsse der WEG bewirken kann, ist zu prüfen, ob nicht eine Nebenkostenabrechnung auf geschätzter Basis ggf. unter Ansatz der letzten bekannten Kosten sinnvoll wäre. Diese ist jedenfalls nur materiell unrichtig, kann formal aber so gestaltet werden, dass sie ­jedenfalls die Abrechnungsfrist einhält.

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