Die Pflicht des Verwalters

Der Brandschutz ist und bleibt eines der wichtigsten Themen im Zusammenhang mit Immobilien und ihrer Verwaltung.

Gerade in größeren Mehrfamilienhäusern kann vernachlässigter Brandschutz verheerende Folgen haben. Wer aber trägt die Verantwortung für die Einhaltung und Überprüfung der erforderliche Maßnahmen in solchen Anlagen, und wie weit reichen diese Verpflichtungen?

Sofern Eigentümergemeinschaften einen Verwalter beauftragen, obliegt ihm gemäß § 27 WEG die Pflicht, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Hierunter werden auch Maßnahmen des Brandschutzes gefasst. Dem OVG NRW zufolge (Beschluss vom 15.4.2009, Az. 10 B 304/09) auch solche Maßnahmen, die nicht in erster Linie mit dem Brandschutz in Verbindung gebracht werden. Zu nennen ist hier z. B. die Beseitigung von Gegenständen in Fluchtwegen, die die Brandgefahr erhöhen und im Brandfall zum Hindernis werden können, insbesondere Kleider- und Schuhständer in Treppenhäusern vor Wohnungseingängen. Bleibt die Aufforderung zur Beseitigung erfolglos, muss der Verwalter sie an einem in Bezug auf den Brandschutz sicheren Ort verwahren. Dies entschied das OVG aufgrund der Beschwerde eines Verwalters; die zuständige Behörde hatte eine Verfügung gegen ihn erlassen. Eine WEG kann ihren Verwalter zudem mit der Umsetzung von Maßnahmen zum Brandschutz beauftragen, häufig die Installation und Wartung von Feuerwarnmeldern.

Hier nehmen die Behörden den ­Verwalter in die Pflicht

Eine Besonderheit ergibt sich in diesem Zusammenhang für Schleswig-Holstein aus § 59 der Landesbauordnung (LBO): Die Bauaufsichtsbehörden haben bei der Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und Beseitigung sowie bei der Nutzung und Instandhaltung von Anlagen nach pflichtgemäßem Ermessen darüber zu wachen, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften und die aufgrund dieser Vorschriften erlassenen Anordnungen eingehalten werden. Ähnlich lautende Paragrafen finden sich in fast allen LBO. Hierunter fasst das Schleswig-Holsteinische Innenministerium auch die Erbringung eines Nachweises der verbauten Außenwandverkleidungen und Fassadendämmungen. Dies ordneten die unteren Bauaufsichtsbehörden letztes Jahr infolge des Brandes in London gemäß der Hochhausrichtlinie für alle Hochhäuser an. Die entsprechenden Bescheide der Behörde gingen an die Verwaltungen.

Bauliche Veränderungen sind außen vor

Nicht mehr von den Aufgaben des Verwalters umfasst sind hingegen bauliche Veränderungen zur Schaffung eines zweiten Fluchtwegs. Dies entschied das saarländische OVG in Folge einer Anordnung, die den Verwalter dazu verpflichtete, einen zweiten Rettungsweg zu schaffen, da dieser aufgrund einer Änderung der LBO im Nachhinein vorgesehen sei. Für den Fall nicht fristgerechter Umsetzung wurde ein Zwangsgeld von 5.000 Euro vorgesehen. Ein solcher Eingriff in die Rechte der Eigentümer sei nicht mehr von § 27 WEG umfasst, womit auch keine Verpflichtung des Verwalters besteht (OVG Saarland, Beschluss vom 3.9.2014, Az. 2 B 318/14).

Fazit

Zusammenfassend kann man sagen, dass der Brandschutz auch aus behördlicher Sicht eine übergeordnete Rolle spielt und somit weitreichende Verpflichtungen des Verwalters von den Gerichten angenommen werden. Insofern muss der Verwalter ggf. einen Brandschutzbeauftragten bestellen, um den Auflagen der Behörde nachzukommen. „Nichts veranlassen und abheften“ könnte zu einem Bußgeldbescheid führen.

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