Die Regelungen der Mietrechtsnovelle

Der Bundesrat am 1. Februar 2013 den Entwurf des Mietrechtsänderungsgesetzes (MietRÄndG) verabschiedet. Die Fachwelt diskutiert über erste Entwürfe bereits seit Frühjahr 2011. In allerletzter Minute wurde der Gesetzentwurf noch um eine weitere Regelung zu den Kappungsgrenzen ergänzt. Unsere Autorin beleuchtet die Änderungen näher.

Der Bundesrat hat bereits Anfang Februar über den Gesetzentwurf beschlossen, voraussichtlich tritt das Gesetz am 1. April in Kraft. Die Neuregelungen gelten ab Inkrafttreten sofort für alle Mietverhältnisse, nicht betroffen sind lediglich zu diesem Zeitpunkt bereits getätigte Modernisierungsankündigungen. Die darauf folgenden Modernisierungen und Mieterhöhungen werden noch nach altem Recht behandelt. Es empfiehlt sich daher für einen modernisierungswilligen Vermieter, zu prüfen, ob noch das Inkrafttreten der Mietrechtsreform abgewartet werden kann, um gegebenenfalls Erleichterungen, auch Zeiteinsparungen in Anspruch zu nehmen.

Modernisierungsmaßnahmen

Die Maßnahmen der energetischen Modernisierung werden erstmals definiert. Diese Definition wird auch in andere Gesetze, so dass WEG, aufgenommen. Die Voraussetzungen und Fakten, die bezüglich der Modernisierung mitgeteilt werden müssen, werden vereinfacht, insbesondere wird die Bezugnahme auf Pauschalwerte erlaubt; so verweist die Gesetzesbegründung ausdrücklich auf die Pauschalwerte in der „Regelung zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand“, veröffentlicht vom Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung vom 30. Juli 2009. Der Vermieter muss dies bereits in seiner Modernisierungsankündigung darstellen, da die Einordnung als energetische Modernisierungsmaßnahme weitreichende Auswirkungen hat. Nach der neuen Regelung muss der Vermieter außerdem die voraussichtlichen Betriebskosten nach Durchführung der Modernisierung angeben.

Insbesondere wurde zur Erleichterung der energetische Modernisierung eingefügt, dass der Mieter die Miete während einer zusammenhängende Dauer von drei Monaten nicht mindern darf. Dies gilt allerdings nur, wenn der Gebrauch der Wohnung noch möglich ist. Wenn die Wohnung unbewohnbar ist, bleibt der Mieter von der Zahlung der Miete befreit.

Werden gleichzeitig andere Sanierungsmaßnahmen durchgeführt, gilt bezüglich dieser Maßnahmen nach wie vor das Minderungsrecht des Mieters. Welche Anteile der Minderung auf welche Maßnahmen entfallen, ist gegebenenfalls von den Gerichten zu schätzen. Außerdem sind sonstige Ansprüche des Mieters wie Aufwendungsersatz- oder Schadensersatzansprüche (Einlagerungskosten/Hotelkosten) nicht ausgeschlossen.

Anpassung der Härtegründe

Bislang konnte der Mieter die Zustimmung zu einer Modernisierung aus persönlichen oder finanziellen Härtegründen verweigern. Eine finanzielle Härte soll nun nicht mehr die Durchführung der Baumaßnahmen hindern, sondern lediglich dazu führen, dass die Mieterhöhung nicht auf die Mieter umgelegt werden kann. Um dem Vermieter insofern ausreichende Kalkulationsgrundlagen zu geben, ist der Mieter auch hier gehalten, diese finanziellen Härtegründe innerhalb der bislang üblichen Fristen (bis zum Ablauf des übernächsten Monats nach Zugang der Modernisierungsankündigung) mitzuteilen. Weiter ist in die Abwägung bei den Härtegründe auch die voraussichtliche Höhe der künftigen Betriebskosten einzubeziehen.

Das Gesetz stellt außerdem in § 559 b Absatz 2 Satz 2 BGB klar, welche Folgen eine unterlassene oder mangelhafte Modernisierungsankündigung für die geplante Mieterhöhung hat: die Mieterhöhung greift erst sechs Monate später.

Schließlich verweist das Gesetz in § 555 f BGB, der neu eingefügt wurde, ausdrücklich darauf, dass die Mietparteien jederzeit beidseitige Vereinbarungen über Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen treffen können.

Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten

Zur Energieeinsparung greifen Vermieter und auch größere Wohnungseigentümergemeinschaften auf gewerbliche Wärmelieferungen (Contracting) zurück. Diese Kosten konnten bisher vor allem in Altmietverträgen von vor 1989 nicht ohne Weiteres als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. Nun wird in § 556 des neuen Gesetzes geregelt, unter welchen Voraussetzungen diese Contracting-Kosten als Betriebskosten umlegbar sind. Dies setzt zum einen voraus, dass Effizienzgewinne erzielt werden, entweder durch Errichtung einer neuen Anlage oder Bereitstellung innerhalb eines Wärmenetzes, oder aber bei Beibehaltung der bisherigen Anlage mit einem Jahresnutzungsgrad von mindestens 80 Prozent und einer verbesserten Betriebsführung. Darüber hinaus muss die Umstellung für den Mieter zunächst kostenneutral bleiben, näheres hierzu regelt eine noch zu erlassende Verordnung.

Darüber hinaus gilt eine dreimonatige Ankündigungspflicht des Vermieters.

Mieterhöhung und Kappungsgrenze

In § 558 BGB wird ein weiteres Wohnwertmerkmal eingefügt, nämlich die „energetische Ausstattung und Beschaffenheit“. Voraussichtlich werden sich auch die meisten Mietspiegel dieser Forderung anpassen und energetische Kriterien in der einen oder anderen Form abbilden.

Noch in der Beratung im Dezember 2012 wurde ganz kurzfristig ein weiteres politisches Thema aufgegriffen: die so genannte Kappungsgrenze, also der Prozentsatz, um den die Miete nach § 558 BGB (außerhalb einer Modernisierung) maximal erhöht werden darf, betrug bisher 20 Prozent. Die Länder werden nunmehr ermächtigt, durch Rechtsverordnung Gebiete zu bestimmen, in denen diese Kappungsgrenze auf 15 Prozent abgesenkt wird. Es ist davon auszugehen, dass jedenfalls in allen größeren Städten, in denen eine Mietpreisexplosion droht, die Kappungsgrenze gesenkt werden wird. Auch hier empfiehlt es sich daher, die Möglichkeit zur Mieterhöhungen noch vor Inkrafttreten der Mietrechtsreform beziehungsweise entsprechender landesrechtlicher Verordnungen zu überprüfen.

Kündigung wegen nicht erbrachter Mietkaution

Bislang war in der Rechtsprechung umstritten, ob die Nichtzahlung der Kaution gerade bei Wohnraum einen Grund für die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses darstellt, oder ob der Vermieter eine entsprechende Mahnung und Kündigungsdrohung mitteilen musste. Dies wird nun gesetzlich geregelt, die Nichtzahlung der Kaution in Höhe von zwei Monatsmieten (oder mehr) reicht für eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung. Zu Gunsten des Mieters gilt allerdings die gleiche Regelung wie bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs: Der Mieter ist auch noch während des Räumungsverfahrens bis zu zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage berechtigt, die ausstehenden Beträge nachzuzahlen. In diesem Falle wird die Kündigung unwirksam.

Verbot des sogenannten Münchner Modells

Zur Umgehung des sehr langen Kündigungsschutzes bei Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen (in Großstädten bis zu zehn Jahre) war von Münchner Bauträgern folgendes Modell entwickelt worden: eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts erwirbt ein Mietshaus und wandelt die Wohnungen in Eigentumswohnungen um. Sodann machen die einzelnen Gesellschafter, denen schon bei Erwerb durch die Gesellschaft einzelne Wohnungen zugesprochen wurden, jeweils Eigenbedarf für diese Wohnungen geltend. Obwohl dieses Modell eine Umgehung des Kündigungsschutzes bei solchen Umwandlungen darstellt, hatte die Rechtsprechung, selbst der BGH, keine gesetzliche Handhabe, dieses Vorgehen zu unterbinden. Daher wurde nunmehr der Gesetzgeber tätig. Die Sperrfrist gilt nunmehr auch für die Gesellschafter, eine Ausnahme wird lediglich für Familiengesellschaften gemacht, bei der Eheleute oder eine Hausgemeinschaft das Objekt zur gemeinsamen Eigennutzung erwerben wollen.

Einschränkung des Mietnomadentums

Insbesondere zu Gunsten von Vermietern, die wegen zahlungsunfähiger und möglicherweise betrügerischer Mieter erhebliche finanzielle Einbußen haben, wurde die Zivilprozessordnung geändert und einige neue Instrumente in Räumungsverfahren und Räumungsvollstreckung eingeführt.

In § 283 a ZPO wurde eine Sicherungsanordnung für zukünftige Nutzungsentschädigungen ermöglicht. Voraussetzungen hierfür sind, dass zum einen die Forderungsklage hohe Aussicht auf Erfolg hat, und zum anderen besondere Nachteile für den klagenden Vermieter drohen, hierfür reicht allerdings das allgemeine Insolvenzrisiko des beklagten Mieters nicht aus, der Vermieter muss darüber hinausgehende Interessen dartun.

Daran anknüpfend wurden in § 940 a ZPO verschärfte Regelungen zur Räumung von Wohnraum aufgenommen. Kann der Mieter eine nach § 283 a ZPO (neu) angeordnete Sicherheit nicht leisten, so ist der Vermieter darüber hinaus berechtigt, im einstweiligen Rechtsschutz eine Räumungsverfügung zu beantragen.

Darüber hinaus wird in § 940 a ZPO die Räumung von Wohnraum dahingehend erleichtert, dass gegen – teilweise vorgeschobene – Untermieter und andere erwachsene Mitbesitzer der Wohnung im Rahmen eines einstweiligen Rechtsschutzes kurzfristig ein Titel zu erlangen ist, jedenfalls soweit der Vermieter nachweisen kann, dass er bis zum Ende der mündlichen Verhandlung keine Kenntnis von der Untervermietung hatte.

Weiter wird in § 885 ZPO die eigentliche Räumung erleichtert und für den Vermieter kostengünstiger gestaltet, was zwar schon bisher unter der Bezeichnung Berliner Räumung gängige Praxis, jedoch nicht gesetzlich sanktioniert war: der Vermieter kann den Räumungsauftrag an den Gerichtsvollzieher so beschränken, dass ihm der Gerichtsvollzieher lediglich durch Auswechseln des Schlosses den Besitz an den Räumlichkeiten verschafft. Der Vermieter macht dann an den dort verbliebenen Gegenständen sein Vermieterpfandrecht geltend. Der Gerichtsvollzieher wird den Bestand der Sachen dokumentieren, der Vermieter wird diese einlagern und die Wohnung wieder neu vermieten. Während der Einlagerung, sowie im Hinblick auf die Vernichtung von Sachen an deren Aufbewahrung offensichtlich kein Interesse besteht, haftet der Vermieter nur noch für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit

Dies führt zu einer erheblichen Einsparung von Räumungskosten sowie von Lagerkosten nach Abschluss der Räumung. Auch diesbezüglich sollten laufende Gerichtsverfahren sowie Vollstreckungen daraufhin überprüft werden, wie diese Neuerungen fruchtbar gemacht werden können.

Foto: Wüstenrot