Die Sonderumlage

Laut VDIV-Branchenbarometer 2024 ist sie eine der häufigsten Hürden für energetische Sanierungen.

Hierzulande befinden sich 21,52 Prozent des Wohnungsbestandes in der Hand von Wohnungs-eigentümergemeinschaften (WEG). 71,25 Prozent der Wohngebäude wurde vor 1990 errichtet. Weitere 12,20 Prozent zwischen 1990 und 1999. Bei den meisten Häusern herrscht Sanierungsstau, der nun angegangen werden muss. Bevor ein Gebäude überarbeitet wird, sollte immer eine Gesamtbetrachtung des energetischen Zustandes vorgenommen werden. Daher ist der individuelle Sanierungsfahrplan wichtig. Einfach drauflos zu sanieren, kann auf Dauer noch teurer werden. Der Verwalter nimmt bei der Sanierung eine wichtige und beratende Rolle ein.

Vielen Gemeinschaften fehlt das Geld.

Bei aller Detailbetrachtung des Sanierungsgeschehens darf nicht vergessen werden, dass fast jede vierte WEG-Verwaltung (39,1 Prozent) im vergangenen Jahr keine Sanierungen begleitet hat. Dafür nannten die Unternehmen unterschiedliche Ursachen: Hinderungsgrund Nummer 1 ist mit 15,3 Prozent mehr Nennungen als im Vorjahr bei insgesamt 69,2 Prozent (Vorjahr: 60 Prozent) die unzureichende WEG-Erhaltungsrücklage. In einer Blitzumfrage, die der VDIV Deutschland dazu im März 2023, nach Bekanntwerden des Entwurfs der Novellierung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) durchführte und an der 1.563 Verwaltungsunternehmen teilnahmen, gaben 96,4 Prozent an, dass die Rücklagen in den von ihnen betreuten WEG nicht hoch genug oder eher nicht hoch genug sind, um ihre Gebäude umfassend zu sanieren. Bei 87,3 Prozent reichten sie nicht einmal aus, um den Einbau einer Wärmepumpe oder anderer mit erneuerbaren Energien gespeister Heizsysteme zu finanzieren. Daher planten 87,5 Prozent der Befragten, ihren WEG eine Erhöhung der Rücklagenzahlungen vorzuschlagen.¹ 

Weitere Gründe, nicht zu sanieren

Als weiteres Hindernis nannte die Hälfte der Befragten fehlende Kapazitäten der ausführenden Unternehmen (50 Prozent, Vorjahr: 50,2 Prozent). 58,3 Prozent bezeichneten mangelnde Beschlusslagen als Hürde, sicher auch aufgrund fehlender Erhaltungsrücklagen oder Schwierigkeiten einzelner Eigentümer, eine Sonderumlage zu finanzieren. 41,7 Prozent bemängelten die bestehenden Fördermöglichkeiten, jedes fünfte Unternehmen (21,7 Prozent) die ungenügende Informationslage über die infrage kommende Förderung, was auch zu einer abwartenden Haltung beigetragen haben dürfte. Laut Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) gingen 2023 mit 120.000 deutlich weniger Förderanträge für Energieberatungen ein als 2022 (134.000). Auch die Anträge auf Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) gingen auf weit mehr als die Hälfte zurück: von über 740.000 in 2022 auf 329.000 in 2023 und damit auf das Niveau von 2021.² 

2023 gab es diverse Änderungen an den Förderbedingungen und Zuständigkeiten. So befand sich der Entwurf für die Richtlinie zur künftigen Förderung der Heizungserneuerung und anderer Einzelmaßnahmen Ende September 2023 noch in der Ressortabstimmung. Die nun geltende Richtlinie wurde erst am 21. Dezember 2023 veröffentlicht. Auch nach Verabschiedung der BEG wurden Eigentümer in Mehrfamilienhäusern und Vermietende wieder hintangestellt, da die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) mit dem gestaffelten Antragsstart Besitzern von Einfamilienhäusern den Vorrang gab. Eigentümer von Mehrfamilienhäusern (einschließlich WEG) konnten so erst seit Ende Mai 2024 einen Antrag stellen, sofern die Maßnahme das Gemeinschaftseigentum betrifft. Für Eigentümer von vermieteten Einfamilienhäusern sowie von selbstbewohnten oder vermieteten Eigentumswohnungen in WEG begann der Antragsstart Ende August 2024, sofern Maßnahmen am Sondereigentum umgesetzt werden.

Wenn Eigentümer nicht zahlen

Für viele Eigentümer stellt sich die Erhebung einer Sonderumlage problematisch dar, das zeigt die Grafik der Ergebnisse aus der VDIV-Blitzumfrage 2023. Wie sollten Verwaltungen vorgehen, wenn nicht alle Eigentümer die beschlossene Sonderumlage zahlen?

Hinweise zur Beschlussfassung

Es bietet sich an, ggf. mehrere getrennte Beschlüsse zu fassen. Der reine Beschluss zur Sonderumlage sollte Folgendes beinhalten: Er muss konkret erkennen lassen, für welche Maßnahme die Sonderumlage erhoben wird. Zudem sollen die Eigentümer vor der Beschlussfassung abwägen, welche Finanzierungsmittel der Gemeinschaft ansonsten zur Verfügung stehen und warum die Erhebung der Sonderumlage gewählt wird. Auszuweisen ist der Gesamtbetrag und der Schlüssel, nach dem sich dieser auf die einzelnen Eigentümer verteilt.

In manchen Fällen mag es angezeigt sein, die Maßnahme, für die die Sonderumlage beschlossen ist, erst anzustoßen, wenn eine bestimmte Mindestsumme der Sonderumlage auf dem Konto der Gemeinschaft eingegangen ist. Ein weiteres Problem stellen mögliche Rücklastschriften dar, die ja noch nach Monaten eingehen können. Ob zur Finanzierungssicherheit die Beträge dann direkt eingezahlt werden sollten oder Verwalter schlicht noch einen längeren Zeitraum für die Umsetzung abwarten sollen, ist nicht generell zu beantworten. Dies hängt von den Umständen ab. Damit Verwalter aber nicht in die Situation geraten, einen Beschluss ohne eingegangene Zahlungen unverzüglich umsetzen zu müssen, kann der Aufschub gleich mitbeschlossen werden, z. B. so: „Den Beschluss über die [Maßnahme] setzt der Verwalter erst um, wenn [****100 % oder im Einzelfall abweichend****] der beschlossenen Summe der Sonderumlage auf dem Konto der GdWE eingegangen sind.“

Über die Sonderumlage wird mit der Jahresabrechnung ab­gerechnet. Eine „Sonderabrechnung Sonderumlage“ wird nicht erstellt. Maßnahmen, die sich über mehrere Abrechnungsperioden erstrecken, werden zudem im Vermögensbericht ausgewiesen: „Zur Finanzierung der [****Maßnahme****] wird eine Sonderumlage in Höhe von [****Euro] beschlossen. Diese tragen die Eigentümer nach MEA [****abweichender Schlüssel****].“ Die Zahlung ist mit Beschlussfassung fällig. Der Verwalter zieht die Beträge binnen 14 Tagen ab Beschlussfassung über das Lastschriftverfahren ein. Eigentümer, die nicht am Lastschriftverfahren teilnehmen, zahlen die Summe binnen dieser Frist auf das Konto der Eigentümergemeinschaft. Alternative: „Die Zahlung erfolgt in [****drei gleichen****] Raten zum [****01.10.202*, 01.01.202* und 01.04.202* ****]. Der Verwalter zieht die Beträge zu diesen Terminen über das Lastschriftverfahren ein. Eigentümer, die nicht am Lastschrift-verfahren teilnehmen, zahlen die Beträge zu den genannten Terminen auf das Konto der GdWE.“ Die Abrechnung über die Sonderumlage erfolgt im Rahmen der Jahresabrechnung.

1. Blitzumfrage des VDIV Deutschland: „Finanzieller Aufwand für energetische Sanierungen in Wohnungseigentümergemeinschaften”; März 2023; https://vdiv.de/publikationen
2. BAFA Jahresrückblick; https://www.bafa.de/DE/Bundesamt/ Ereignisse/2023/2023_node.html; zuletzt abgerufen: 10.7.2024