Die Treppe ist nicht geputzt!

Außerdem grillt der Nachbar auf dem Balkon, Kinder stören die Ruhezeiten und, und, und – Hausordnung hilf!

Wer kennt das nicht? Regelmäßig laufen Mieter per E-Mail, Telefon oder Brief klagend Sturm, weil die lieben Nachbarn einfach tun, was sie wollen – und damit immer nur stören. Zum Glück gibt es ja die Hausordnung. Mit ihr haben wir – ­hoffentlich – alles geregelt, was das Zusammenleben aller Hausbewohner ­miteinander betrifft. Haben wir?

Vorsicht: Fallen!

Soll die Hausordnung mehr sein als eine ordnende Regelung, muss sie zwingend Teil des Mietvertrags sein – zum Beispiel dann, wenn Mietern bestimmte Arbeiten wie Schneeräumen oder die Treppenhausreinigung übertragen werden sollen.

Oft finden wir in Hausordnungen folgende Regelungen: Das Halten von Haustieren ist verboten, ebenso das Duschen oder Baden nach 22:00 Uhr oder grundsätzlich auch das Musizieren. Das sind Verbote, die nach herrschender Rechtsprechung den Mieter in seinen Rechten zu sehr einschränken. Sie durchzusetzen bereitet erhebliche Probleme, insbesondere dann, wenn andere Mieter auf die Einhaltung dieser Regeln pochen.

In Mehrfamilienhäusern regelt die Hausordnung typischerweise verschiedene Punkte wie Ruhezeiten, die Nutzung von Gartenflächen und Gemeinschaftsräumen sowie die Haussicherheit. Sie soll eine Leitlinie sein, die ein friedliches, bestenfalls rücksichtsvolles Zusammenleben ermöglicht.

Wie setze ich die Hausordnung durch?

Wir überlassen den Mietern eines Hauses die Mietsache vertragsgemäß. Schert ein Mieter aus und stört durch sein Verhalten andere Mieter nachhaltig, ist der Vermieter und somit der Verwalter klugerweise gehalten, die Störung abzuwenden, da sonst Mietminderung drohen kann. Wie aber stellt man das an? Welche Mittel hat man als Verwalter, wieder Ruhe und Frieden im Haus zu schaffen? Nachfolgend einige Beispiele, wie gegen Störungen vorgegangen werden kann:

■ Die Treppenhaus­reinigung
Die den Mietern übertragene Verpflichtung zur Treppenhausreinigung führt oft zum Streit unter Nachbarn. Ein Beispiel aus der Praxis: In einem Sechsparteienhaus wohnen auf drei Etagen je zwei Mieter. Sie sollen im wöchentlichen Wechsel jeweils ihren Abschnitt des Treppenhauses reinigen. Bei einer Partei im 1. Stock klappt das einfach nicht mehr, woraufhin sich die zweite Partei auf derselben Etage beschwert, dass sie nun immer auch den Dreck des Nachbarn mit putzen muss. Als Verwalter fordern wir also die nicht putzende Partei auf, ihren mietvertraglichen Pflichten – nämlich der Treppenhausreinigung – nachzukommen. Leider führt dies weder schriftlich per Brief noch telefonisch zum Erfolg. Die Beschwerdeführer drohen nun mit Mietminderung. Was tun? Der Gedanke liegt nahe, die gesamte Kehrwoche an einen Dienstleister zu vergeben, denn der nachbarschaftliche Treppenputz hat ja auch in der Vergangenheit schon manchmal nicht funktioniert. So einfach ist das nun aber leider nicht: Den Mietern, die ihrer Verpflichtung nachkommen, kann diese mietvertragliche Vereinbarung nicht einseitig entzogen werden. Im beschriebenen Fall greifen wir zur Abmahnung. Damit fordern wir die Partei unter Fristsetzung auf, ihre Pflichten zu erfüllen. Fruchtet auch dies nicht, kann danach Klage auf Erfüllung der Pflichten erhoben werden. Bekommen wir Recht, kann die „Vollstreckung auf Ersatzvornahme“ betrieben werden.Schneller ginge es, wenn man dem Mieter schon im Abmahnschreiben mitteilte, dass nach Ablauf der Frist die Treppenhausreinigung an einen Dritten übertragen werde und er die entstehenden Kosten zu tragen hat. Auch dieses Vorgehen ist von Gerichten schon abgesegnet worden.

■ Die Lärmbelästigung
Lärm ist vielschichtig und ebenfalls ein häufiges Streitthema. Verwaltern kommen dann die Beschwerden zu Ohren – über spielende Kinder im Hof oder schreiend und trampelnd in Nachbars Wohnung. Insbesondere wenn es sich um kleine Kinder handelt, sollten sich beschwerende Mieter darüber informiert werden, dass dies hinzunehmen ist. Verschiedene Gerichte entschieden, dass Kleinkindergeschrei und gelegentliches Kindergetrampel zum „gewöhnlichen Gebrauch einer Wohnung“ gehören. Derartiger Lärm berechtigt weder zur Mietminderung noch zur Kündigung.
Anders verhält es sich, wenn aus der Nachbarwohnung permanent laute Musik oder Partylärm dröhnt. Hier hilft es, den Beschwerdeführer über seine Möglichkeiten aufzuklären: den störenden Mieter direkt ansprechen oder die Polizei rufen. Der sich gestört Fühlende kann auch mithelfen: Er soll Verstöße gegen die Hausordnung dokumentieren, damit sie der Verwaltung schwarz auf weiß vorliegen – für die dann fällige Abmahnung. Sollte sie nichts bewirken, ist es ratsam, einen mietrechtlich bewanderten Rechtsanwalt einzuschalten, um gegebenenfalls eine (fristlose) Kündigung auszusprechen.

■ Grillen auf Balkon und Terrasse
Pünktlich zum Auftakt der Grillsaison ist in vielen Nachbarschaften schnell die „Wurst warm“. Während sich die einen genussvoll an Röstaromen erfreuen, klagen die anderen über Rauchentwicklung, Fett- und Bratendunst. Hier hilft der Blick in den Mietvertrag bzw. die Hausordnung: Ist vereinbart, dass Grillen verboten ist, ist die Abmahnung das Mittel der Wahl, um grillenden Mietern Einhalt zu gebieten. Nach wohl herrschender Meinung kann das Grillen durch eine entsprechende Regelung im Mietvertrag verboten werden. Besteht das Verbot nicht ausdrücklich, darf durchaus gegrillt werden – allerdings grundsätzlich mit Rücksicht auf die Nachbarn. Was aber heißt das konkret? Wo kann man als Verwalter ansetzen? Natürlich kommt es hier auf den Einzelfall an. In verschiedenen Gerichtsurteilen sind ein oder zwei Grilltermine im Monat als zumutbar festgestellt worden. Dies ist sich beschwerenden Nachbarn darlegen. Wird häufiger gegrillt, muss dies erst wieder dokumentiert werden, um dann auf dem Wege der Abmahnung grillende Mieter in ihre Schranken zu verweisen. Zu empfehlen ist allerdings, notorische Griller zuvor im persönlichen Gespräch über die Konsequenzen ihres Tuns zu informieren.

PRAXISTIPP

Bevor man den formellen Weg einschlägt, sollte man als Verwalter mit Störern und Beschwerdeführern reden. Manchmal ist es auch sinnvoll, alle Beteiligten an „einen Tisch“ zu bitten. So gelingt es oft, Probleme im Gespräch zu lösen. Nicht immer liegen „Störfälle“ so klar und eindeutig auf der Hand wie hier beschrieben. Und bevor sich Mieter an gegenseitigen Schuldzuweisungen ereifern, die dann in immer neuen Vorwürfen per E-Mail und in Briefen eskalieren und auch unbeteiligte Nachbarn involvieren, ist die Zeit für Gespräche gut investiert.
Führt an einer Abmahnung tatsächlich kein Weg vorbei, sollte sie den Sachverhalt möglichst genau schildern, d. h. konkret auf­führen, wann sich Störungen ereignet haben, mit welcher Dauer und Intensität. Eine Abmahnung ist letztlich die Vorstufe zur Kündigung. Damit störende Mieter wissen, dass es ernst ist, sollte sie eine Kündigungsandrohung ­enthalten – und eine angemessene Frist, bis zu der die Störung zu unterlassen ist.

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