Die variable Verwaltervergütung

Was gilt für Erhaltungsmaßnahmen und ihre Finanzierung durch Darlehen?

Bereits nach altem Recht konnten Wohnungseigentümer ihrer Verwaltung durch Beschluss über deren gesetzliche Befugnisse hinausgehende Entscheidungskompetenzen für Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung sowie für die Einschaltung von Sonderfachleuten übertragen, wenn die Kompetenzverlagerung für den einzelnen Wohnungseigentümer zu einem nur begrenzten und überschaubaren finanziellen Risiko führt. Die Entscheidung über die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums und die Hinzuziehung von Sonderfachleuten obliegt als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung grundsätzlich vorrangig den Wohnungseigentümern. Ohne Beschlussfassung der Wohnungseigentümer ist die Verwaltung nicht berechtigt, Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung zu ergreifen, die weder dringlich sind noch zu den untergeordneten Maßnahmen zählen.

Die gesetzliche Zuständigkeitsverteilung dient der selbstbestimmten Verwaltung durch die Wohnungseigentümer. Sie gewährleistet, dass jeder Wohnungseigentümer die Möglichkeit hat, bei der Entscheidung über Erhaltungsmaßnahmen auf die Willensbildung der Wohnungseigentümer und die mit der Maßnahme verbundene Kostenbelastung sowie deren Finanzierung Einfluss zu nehmen. Lediglich für weniger bedeutsame Maßnahmen ist eine eigene Entscheidungsbefugnis der Verwaltung bereits im Gesetz angelegt.

Kleinere Erhaltungsmaßnahmen

Die Kompetenz der Wohnungseigentümer umfasst auch, den gesetzlichen Aufgabenkreis der Verwaltung durch Beschluss zu definieren, einzuschränken oder auch zu erweitern, und so den Verwaltungsaufwand für nicht vorhergesehene und im Verhältnis zur Größe der Gemeinschaft kleinere Erhaltungsmaßnahmen gering zu halten sowie deren zügige Erledigung sicherzustellen. Maßstab für die Beurteilung, ob sich eine Erweiterung der Befugnisse der Verwaltung auf Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung bezieht, ist das finanzielle Risiko der Wohnungseigentümer.

Die Einräumung der Entscheidungskompetenz darf nur zu einem begrenzten und überschaubaren finanziellen Risiko für den einzelnen Wohnungseigentümer führen. Ansonsten sind vor der Vergabe von Aufträgen jeweils ermächtigende Beschlüsse der Eigentümer einzuholen.

Gebot der Wirtschaftlichkeit

Die Verwaltervergütung entspricht nach Höhe und Ausgestaltung jedenfalls dann den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn sie dem Gebot der Wirtschaftlichkeit genügt. Dies gilt auch für Sondervergütungen, die für einzelne Leistungen der Verwaltung vorgesehen sind. Die Zubilligung einer Sondervergütung für die kaufmännische Betreuung von größeren Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen kann regelmäßig auch ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Bei den Aufgaben, die in jeder Wohnungseigentümergemein-schaft laufend anfallen, muss der tatsächliche Gesamtumfang der Vergütung erkennbar sein.

Wann die Sondervergütungsregelung greift

Bei der von der Sondervergütungsregelung erfassten kaufmännischen Betreuung größerer Erhaltungsmaßnahmen und Tätigkeiten der Verwaltung im Zusammenhang mit einer Bankfinanzierung der Kosten einer Maßnahme handelt es sich aber nicht um Aufgaben, die laufend zur Erledigung anstehen. Gerade die Finanzierung einer Erhaltungsmaßnahme durch Darlehensaufnahme ist wohl als Ausnahme zum Grundsatz zu sehen, wonach sich die Wohnungseigentümergemeinschaft in der Regel aus eigenen Mitteln bzw. aus der Ausstattung mit Mitteln ihrer Mitglieder finanziert; darüber hinaus verursacht diese Art der Finanzierung bei der Verwaltung, die ja die Angebote verschiedener Kreditinstitute einzuholen und vergleichbar darzustellen haben wird, einen mehr als unerheblichen Aufwand. Dieser Aufwand entsteht umso mehr, als noch eventuelle Fördermöglichkeiten durch Bund, Land oder Kommune im Raum stehen können.

So entschied der BGH

Dem Bundesgerichtshof (BGH) lag im Verfahren V ZR 215/20 folgende Regelung eines Verwaltervertrages zur rechtlichen Beurteilung vor: „Die Wohnungseigentümer-gemeinschaft zahlt dem Verwalter zusätzlich [...] – für die kaufmännische Betreuung von Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum ab einer Bausumme von € 10.000,00 im Einzelfall ein Honorar von 4 % der Bruttobausumme; das Honorar reduziert sich auf 2 % der Bruttobausumme, wenn ein externer Ingenieur bzw. Architekt mit der Bauleitung beauftragt wird.“

Nicht zu prüfen hatte der BGH, ob die Regelung einer AGB-rechtlichen Überprüfung standhalten würde. Dem Grunde nach aber bestätigt der BGH, dass

• Eine solche Regelung dem Vergütungsgefüge auch bei vereinbarter Grundvergütung für die originären Verwaltungsaufgaben entsprechen kann und
• die der variablen Vergütung zugrunde liegenden Tätigkeiten der Verwaltung im Rahmen der Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht ihren originären Pflichten entsprechen, da sie nicht laufend zur Erledigung anstehen.

Empfehlung für die Praxis

Unbedingt zu beachten ist aber, dass bei der Verquickung von Pauschalvergütung und variabler Vergütung konkret und transparent zu definieren ist, welche Tätigkeiten der Verwaltung mit der Grund- oder Pauschalvergütung abgegolten sind und für welche Arten und Umfänge von Tätigkeiten eine variable (Sonder-)Vergütung an sie entrichtet werden muss.

Unter Berücksichtigung der hier nicht erfolgten AGB-rechtlichen Überprüfung muss erneut darauf hingewiesen werden, dass im Falle wertabhängiger variabler Vergütungen kaum auszuschließen sein wird, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Verbraucher angesichts des bei der Verwaltung tatsächlich entstandenen Aufwands im Einzelfall übervorteilt werden könnte.

Der Rat muss also dahingehen, von variablen Vergütungsmodellen Abstand zu nehmen, die nicht auf dem tatsächlich entstandenen Aufwand basieren, sondern auf einem anhand eines prozentualen Anteils an der Bausumme errechneten Vergütungsansatz.

Ungeachtet der rechtlichen Problematik ersparen sich Verwaltungen mit der auf dem tatsächlich erbrachten Aufwand beruhenden Sondervergütung zudem den Vorwurf, teuer vergeben zu wollen, um die eigene Sondervergütung zu maximieren.