Die Verwalterbestellung

Wie kommt der Verwalter ins Amt? Vom Beschluss zur Beschlussfassung durch die Eigentümerversammlung.

Die Wohnungseigentümerversammlung und der Verwalter bilden die wichtigsten Organe in der Wohnungseigentümergemeinschaft, wobei der Verwalter das Geschäftsführungsorgan der Gemeinschaft ist. Trotz dieser besonderen Bedeutung hat der Gesetzgeber es nicht für erforderlich gehalten, die Bestellung des Verwalters gesetzlich vorzuschreiben. Nach § 20 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist es aber auch nicht zulässig, die Bestellung eines Verwalters per Vereinbarung oder Beschluss auszuschließen, zu erschweren oder aufzuschieben. Entsprechend einschränkende Beschlüsse oder Vereinbarungen sind von Anfang an nichtig bzw. unwirksam. Eigentümern ist es allerdings unbenommen, die Aufgaben des Verwalters selbst zu übernehmen und auf eine Verwalterbestellung zu verzichten. Wenn allerdings auch nur ein Eigentümer darauf besteht, ist die Gemeinschaft verpflichtet, einen Verwalter zu bestellen.

Persönliche Anforderungen des Verwalters

Das Amt des Verwalters kann grundsätzlich jede natürliche oder juristische Person ausüben. Selbst ein Wohnungseigentümer kann dazu bestellt werden, sofern er nicht auch Mitglied des Verwaltungsbeirats ist. Ausgeschlossen ist es hingegen, eine GbR zum Verwalter zu bestellen. Ein solcher Beschluss ist nichtig, zumal es kein öffentliches Register gibt, das dokumentiert, wer zum Gesellschafterkreis gehört (BGH, NJW 2006,2160).

Unzulässig und damit zur Beschlussnichtigkeit führend ist es ferner, zwei oder mehr Personen zum Verwalter zu bestellen (BGH, NJW 2012, 3232).

Mehrheiten und Stimmrecht

Die Bestellung des Verwalters in der Eigentümerversammlung erfolgt durch Mehrheitsbeschluss gemäß § 26 Abs. 1 S. 1 WEG. Erforderlich ist also eine einfache Stimmenmehrheit, mehr Ja- als Nein-Stimmen innerhalb der Eigentümerversammlung, wobei nach § 25 Abs. 1 WEG Stimmenthaltungen nicht mitzuzählen sind. Abweichende und auch zulässige Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung, wonach beispielsweise Stimmenthaltungen als Nein-Stimmen zu werten sind, müssen bei der Ermittlung des Ergebnisses allerdings berücksichtigt werden.

Bewerben sich mehrere Personen für das Amt des Verwalters, bleibt es für das Zustandekommen eines positiven Beschlusses bei der einfachen Stimmenmehrheit. Wird über mehrere Bewerber abgestimmt, so ist der Bewerber gewählt, der als erstes mehr Ja- als Nein-Stimmen erhält. Die Beschlussfassung zur Verwalterbestellung wäre damit beendet. Dies gilt selbst dann, wenn es noch weitere Bewerber gibt, über die noch nicht abgestimmt wurde. Deshalb ist bei einer solchen Vorgehensweise stets dazu zu raten, im Rahmen einer Probeabstimmung eine Vorauswahl zu treffen, um den daraus hervorgehenden aussichtsreichsten Kandidat in der anschließenden Beschlussfassung zum Verwalter zu bestellen.

Auch ein Wohnungseigentümer, der zum Verwalter bestellt werden soll, ist stimmberechtigt (BGH ZWE 2003, 64). Ein Ausschluss des Stimmrechts nach § 25 Abs. 5 WEG kommt in einem solchen Fall nicht in Betracht, da allein mit der Bewerbung um das Amt keine Privatinteressen verfolgt werden. Selbst wenn zeitgleich über den Abschluss des Verwaltervertrages mit dem kandidierenden Wohnungseigentümer abgestimmt wird, überwiegen die Gemeinschaftsinteressen das Eigeninteresse des Kandidaten, sodass auch in einer solchen Konstellation kein Stimmrechtsausschluss nach § 25 Abs. 5 WEG in Betracht kommt.

Verwalterbestellung und Verwaltervertrag

Bei der Verwalterbestellung ist zwingend zwischen der Bestellung des Verwalters einerseits und dem Abschluss des Verwaltervertrages andererseits zu unterscheiden. Der BGH verlangt allerdings, dass mit dem Beschluss über die Bestellung des Verwalters zugleich auch in derselben Eigentümerversammlung die wichtigsten Eckdaten des Verwaltervertrags festgelegt werden. Dazu gehören die Laufzeit und die Vergütung (BGH NJW 2015, 1378), die aber nicht zwingend in den Beschluss mit aufzunehmen sind. Sie müssen lediglich in der Eigentümerversammlung festgelegt werden, in der beide Beschlüsse erörtert und gefasst werden (BGH NZM 2012,660). Stehen sie bei Bestellung des Verwalters nicht fest, so ist der Bestellungsbeschluss anfechtbar. Daraus folgend ist im Rahmen der Beschlussfassung über die Verwalterbestellung und über den Verwaltervertrag ebenfalls darauf zu achten, dass die Vertragsbedingungen bzw. -inhalte sämtlichen Wohnungseigentümern zur Kenntnis gelangen, weil es zur Kernkompetenz der Eigentümerversammlung zählt, die Rahmenbedingungen der Verwaltertätigkeit auszuhandeln (OLG München, NJW-RR 2008, 1182). Gängige Praxis ist es, in den Beschluss zur Verwalterbestellung mit aufzunehmen, dass der Verwaltungsbeirat beauftragt wird, mit dem Verwalter die Einzelheiten seines Vertrags auszuhandeln und im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft abzuschließen. Ein solcher Beschluss ist anfechtbar. Denn auch in diesem Fall stehen die Vergütung und der Bestellungszeitraum nicht fest.

Laufzeiten, Neu- und Wiederbestellung

Nach § 26 Abs. 1 S. 2 WEG kann die Bestellung des Verwalters für höchstens fünf Jahre vorgenommen werden, im Falle der Erstbestellung nach der Begründung von Wohneigentum sogar höchstens drei Jahre, jeweils mit Beginn der Amtszeit. Diese Zeiträume dürfen im Bestellungsbeschluss nicht überschritten werden. Geschieht dies dennoch, so führt das nicht zur Unwirksamkeit des Beschlusses insgesamt, sondern nur zur Unwirksamkeit in Bezug auf den die gesetzliche Regelung überschreitenden Zeitraum. Wird ein Verwalter für einen kürzeren Zeitraum bestellt und zugleich beschlossen, dass sich seine Bestellung jeweils automatisch um ein Jahr verlängert, ist der Beschluss nicht insgesamt unwirksam, sondern nur in Bezug auf Verlängerungen, die die Höchstbestelldauer überschreiten.

Die Neubestellung eines Verwalters erfordert vor der Beschlussfassung die Einholung von mindestens drei Vergleichsangeboten, die den Eigentümern mit der Ladung zur Eigentümerversammlung übersandt werden sollten. Wird in der Eigentümerversammlung einer der drei Bewerber zum Verwalter bestellt, gestaltet es sich am einfachsten und auch am ­sichersten, gleich den Beschluss über den ­Verwaltervertrag zu fassen.

Soll der amtierende Verwalter lediglich wiederbestellt werden, sind Vergleichsangebote anderer Verwalter nicht notwendig. Auch hier müssen jedoch die Eckdaten des Verwaltervertrages bereits feststehen, wobei ein ausdrücklicher Hinweis auf die bestehenden Konditionen reicht – zumindest wenn das Honorar nicht neu vereinbart werden soll. Gesetzlich ist die Wiederbestellung in § 26 Abs. 2 HS 2 WEG geregelt, wonach sie frühestens ein Jahr vor Ablauf des Bestellungszeitraums erfolgen darf. Ein Verstoß hiergegen führt zur Nichtigkeit des gefassten Beschlusses.

Der maximale Bestellungszeitraum von fünf Jahren kann in zwei Fällen erweitert werden: Zum einen dann, wenn der neue Bestellungszeitraum mit der Beschlussfassung beginnt, zum anderen dann, wenn der neue Bestellungszeitraum spätestens ein Jahr nach der Beschlussfassung zur Wiederwahl beginnt. Für die Wohnungseigentümer besteht ferner die Möglichkeit, den Verwalter schon mehr als ein Jahr vor Ablauf des Bestellungszeitraums neu zu wählen, wenn der alte und der neue Bestellungszeitraum zusammen nicht über fünf Jahre hinausgehen.

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