Die Wohnungsvermittlung in der Mietverwaltung

Wie verhält es sich mit der Provision, wenn Verwaltungen Wohnraum aus ihrem Bestand vermarkten?

In der Mietverwaltung weiß man naturgemäß oftmals, wann eine Wohnung neu vermietet werden kann. Daher erscheint es auf den ersten Blick nahe­liegend und lukrativ, dieses Wissen im Wege der Wohnungsvermittlung finanziell nutzbar zu machen. Doch hierbei ist äußerste Vorsicht geboten, wollen Mietverwalter nicht am Ende trotz erbrachter Leistung mit leeren Händen dastehen oder sogar wegen einer Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld sanktioniert werden. Vorliegender Beitrag will die (engen) Grenzen der Wohnungsvermittlung durch Mietverwalterinnen und -verwalter deutlich machen.

Gänzlicher Ausschluss von Provisionsvereinbarungen

Grundsätzlich darf für die Vermittlung „eigener“ Wohnun­gen keine Provision verlangt werden. Aus dem früheren Recht hat § 2 Abs. 2 Nr. 2 des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermittG) den Ausschluss von provisionspflichtigen Vermittlungen für Wohnun­gen übernommen, deren Vermittler der Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter ist. Dies gilt gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 3 WoVermittG auch dann, wenn der Vermittler wirtschaftlich oder rechtlich an einer juristischen Person beteiligt ist, die Eigentümer, Mieter oder Vermieter der Wohnung ist. Im Ergebnis dürfen Mietverwalter also für die Vermittlung von Mietverträgen über eine von ihnen verwaltete Mietwohnung eine Provision weder vereinbaren noch annehmen.

Aufteilung Wohnungsverwaltung und Wohnungsvermittlung

Wohnungsvermittlung und Wohnungsverwaltung lassen sich somit nur dann unter einem Dach vereinen, wenn zwei verschiedene natürliche oder rechtliche Personen hiermit betraut sind. Dabei ist auf eine rechtliche und wirtschaftliche Trennung zu achten. Es darf also die natürliche oder juristische Person, die Wohnungen verwaltet, weder nach Gesellschaftsanteilen noch durch Führungspositionen an der Gesellschaft beteiligt sein, die Wohnungen vermittelt.

Weitere Ausschlüsse

Von geringerer Relevanz für Mietverwaltungen ist ein weiterer Ausschluss von Provi­sionen gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 1 WoVermittG. Demnach ist die Vereinbarung bzw. Annahme von Provisionen auch für die Verlängerung oder Erneuerung von Mietverträgen über Wohn­raum unzulässig. Gleiches gilt nach § 2 Abs. 3 WoVermittG für preisgebundenen oder öffentlich geförderten Wohnraum.

Provision von Wohnungssuchenden

Im Jahr 2020 wurden weitere Beschränkungen der provisionspflichtigen Vermittlung von Wohnraum durch das WoVermittG neu eingeführt. Nach § 2 Abs. 1a WoVermittG dürfen gewerbliche Vermittler von Wohnungssuchenden grundsätzlich kein Entgelt für die Vermittlung eines Miet­vertrages über Wohnraum fordern, sich versprechen lassen oder annehmen.

Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn der Vermittler ausschließlich wegen des Vertrages mit diesem Wohnungssuchenden vom Vermieter den Auftrag erhält, die Wohnung anzubieten. Im Ergebnis hat er somit bei Wohnungssuchenden nur einen Versuch. Schließt der erste Wohnungssuchende, dem er die Wohnung anbietet, keinen Mietvertrag ab, kann der gewerbliche Wohnungsvermittler von anderen Wohnungssuchenden keine Provision mehr verlangen. Selbst bei einer gleichzeitigen Beauftragung durch mehrere Wohnungssuchende kann der Vermittler keine Provision für eine erfolgreiche Vermittlung mehr verlangen, da er diese Wohnung nicht ausschließlich wegen des Vertrages mit diesem Wohnungssuchenden vermittelt hat.

Verstöße

Verstößt der Vermittler gegen die Beschränkungen aus § 2 Abs. 1a WoVermittG, hat dies zivilrechtlich gemäß § 5 Abs. 1 Wo-VermittG die Unwirksamkeit des Vermittlungsvertrages zur Folge. Der Wohnungssuchende muss daher die vereinbarte Provision nicht zahlen. Eine bereits geleistete kann er nach Bereicherungsrecht zurückverlangen. Zudem handelt der Vermittler ordnungswidrig. Er riskiert dann ein Bußgeld aus § 8 Abs. 1 Nr. 1 WoVermittG, das gemäß § 8 Abs. 2 WoVermittG bis zu 25.000 Euro betragen kann.

Vermittlung für Vermieter

Weiterhin möglich ist im Rahmen der Beschränkungen durch § 2 Abs. 2 WoVermittG die provisionspflichtige Vermittlung von Wohnraummietverträgen für Vermieter, die dann allerdings auch die Courtage schulden. Dieser Vermittlungsvertrag bedarf zu seiner Gültigkeit gemäß § 2 Abs. 1 S. 2 WoVermittG der Textform. Er muss also gemäß § 126b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) in einem Schriftstück oder einem sonstigen etwa elektronischen Dokument niedergelegt sein, dessen Text reproduzierbar ist. Einer Unterschrift bedarf es nicht.

Zum Inhalt schreibt § 3 Abs. 2 S. 1 WoVermittG eine Ober­grenze von zwei Monatsmieten zuzüglich Umsatzsteuer, aber ohne Nebenkosten vor. Nach § 3 Abs. 1 WoVermittG ist auch die Höhe der Provision als Bruchteil bzw. Vielfaches der Monatsmiete anzugeben.

Folge von Verstößen

Verstöße haben wiederum zivil- und ordnungsrechtliche Folgen. Eine Vereinbarung, nach der eine § 3 Abs. 2 WoVermittG übersteigende Provision geschuldet wird, ist hinsichtlich der über diese Grenze hinausgehende Betrag gemäß § 5 Abs. 1 WoVermittG nichtig. Wohnungssuchende müssen daher die über die gesetzliche Grenze hinausgehende Provision nicht zahlen und können eine bereits geleistete nach Bereicherungsrecht zurückverlangen. Zuden verlangen Vermittler auch in diesem Fall ordnungswidrig, was gemäß § 8 Abs. 1 Nr. 2 WoVermittG mit einem Bußgeld von bis zu 25.000 Euro sanktioniert werden kann. Eine Ordnungswidrigkeit liegt gemäß § 8 Abs. 1 Nr. 1a WoVermittG sogar schon dann vor, wenn Vermittler die Höhe der Provision nicht als Bruchteil bzw. Vielfaches der Monatsmiete angeben.

Besonderheiten für Verwaltungen von Wohnungseigentum

Weitere Gefahren drohen bei der Wohnungsvermittlung durch Wohnungseigentumsverwaltungen namentlich dann, wenn die Gemeinschaftsordnung eine Zu­stimmung der Verwaltung zur Vermietung vorsieht. Zwar verwaltet sie dann nur das Gemeinschaftseigentum, nicht das Sondereigentum an einer Wohnung. Die Ver­waltung wird dann aber ähnlich wie bei Zustimmungen zur Veräußerung gemäß § 12 Wohnungseigentumsgesetz treuhänderisch für die Wohnungseigentümergemein-schaft tätig. Dann kann die Entgegennahme von Provisionen für die Vermittlung von Mietobjekten gegen Loyalitätspflichten verstoßen. Wenn die Verwaltung nämlich zugleich als Makler auftritt, kollidiert ihr Interesse an der Provision mit der Überwachungsfunktion für die Wohnungseigentümergemeinschaft, was sogar die Abberufung rechtfertigen kann. (BGH NJW 1991, 168; BayObLGWuM 1997, 398).

Fazit

Nicht alles, was wie Gold glänzt, erweist sich als Schatz. Mietverwaltungen sind in der Regel gut beraten, die Wohnungsvermittlung in andere Hände zu legen. Ein­ziger Trost: Für Gewerberaumimmobilien gelten die aufgezeigten juristischen Restriktionen nicht.