Dürfen die das?

Was gilt bei Mehrheitsbeschlüssen über bauliche Veränderungen: Unter welchen Voraussetzungen
können Eigentümer sie überhaupt fassen, und wie hat sich der Verwalter zu verhalten?

Es gibt viele Gründe, warum Gemeinschaften oder einzelne Eigentümer per Beschlussfassung eine bauliche Veränderung genehmigen lassen wollen. Geht es dabei nicht um Instandhaltung oder Instandsetzung, fällt vieles in den Bereich der baulichen Veränderung nach § 22 Abs. 1 WEG, die andere Eigentümer in irgendeiner Weise beeinträchtigt: z. B. der Wunsch, durch das Anbringen von Markisen, Parabolantennen o. ä. die eigenen Wohnvorstellungen umzusetzen. Das greift in das gemeinschaftliche Eigentum ein und ist nicht ohne Weiteres möglich.

Verwaltung gemeinschaftlichen Eigentums Zum besseren Verständnis der Problematik von Mehrheitsbeschlüssen über bauliche Veränderungen muss man sich die Grundstruktur oder auch Gliederung einer Wohnungseigentümergemeinschaft nochmals vor Augen führen:

Nach § 20 WEG obliegt den Wohnungseigentümern die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach den Maßgaben der §§ 21 bis 25 WEG, dem Verwalter nach Maßgabe der §§ 26 bis 28 EWG sowie dem Verwaltungsbeirat nach Maßgabe des § 29 WEG. Die Wohnungseigentümer sind daher Souverän der Gemeinschaft. Sie entscheiden überwiegend im Wege der Beschlussfassung nach § 23 Abs. 1 WEG immer dort, wo ihnen das Gesetz oder eine entsprechende Vereinbarung in der Teilungserklärung ausdrücklich die Kompetenz zur Beschlussfassung zuweist (vgl. BGH v. 20.9.2000 – V ZB 58/99). Sofern den Eigentümern eine Beschlusskompetenz durch das Gesetz oder die Teilungserklärung eingeräumt wurde, können sie grundsätzlich im Wege des Mehrheitsbeschlusses nach § 25 Abs. 1 WEG beschließen, wenn das Gesetz selbst nicht besondere Mehrheiten (Qualifizierte Mehrheiten, z. B. §§ 16 Abs. 4, 18 Abs. 3, 22 Abs. 2 WEG) festlegt.

Die Entstehung des Beschlusses

Neben den Voraussetzungen der ordnungsgemäßen Ankündigung des Tagesordnungspunktes mit der Einladung, der Beschlussfähigkeit der Versammlung nach § 25 Abs. 3 WEG und der Beschlusskompetenz hat der Bundesgerichtshof mehrfach deutlich gemacht, dass erst mit der Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses durch den Vorsitzenden der Versammlung, i.d.R. der Verwalter, ein Beschluss tatsächlich zustande gekommen ist. Die Verkündung ist daher konstitutiv und Voraussetzung für die Rechtswirksamkeit (vgl. BGH V ZB 10/01), unabhängig davon, ob er ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, wozu auch gehört, ob er mit der erforderlichen Mehrheit gefasst wurde. Seine Wirkung kann ab dem Zeitpunkt der Verkündung nur noch im Wege der Anfechtungsklage binnen eines Monats nach § 46 WEG angegriffen und der Beschluss selbst somit für ungültig erklärt werden. Ist die Anfechtungsklage erfolglos oder wird sie gar nicht erst bei Gericht anhängig gemacht, erwächst der Beschluss in Bestandskraft und bindet die Wohnungseigentümer. Im Unterschied dazu kann ein mangels Beschlusskompetenz nichtiger Beschluss niemals in Bestandskraft erwachsen und somit auch keine Rechtswirkung entfalten.

Mehrheitsbeschluss bei baulichen Veränderungen?

Genau hier setzt die Problematik der Mehrheitsbeschlussfassung baulicher Veränderungen an. § 22 Abs. 1 WEG gibt vor, dass bauliche Veränderungen beschlossen werden können, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahme über das in § 14 Nr. 1 WEG genannte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Die Eigentümer haben ausweislich des Gesetzestextes grundsätzlich die Kompetenz, im Wege der Beschlussfassung eine bauliche Veränderung zu genehmigen. Hierauf wurde schon in der Gesetzesbegründung (BT-Drucksache 16/887 zu § 22 Abs. 1 WEG) ausdrücklich hingewiesen, wo es heißt: „Die Beschlusskompetenz haben die Wohnungseigentümer, […] unabhängig davon, ob die Beeinträchtigten […] zustimmen. Sie dürfen nur keine Beschlüsse fassen, denen diese nicht zugestimmt haben. Fassen sie gleichwohl einen solchen Beschluss, so ist dieser anfechtbar, aber nicht unwirksam.“

Steht eine Beschlussfassung zur baulichen Veränderung an und stimmen nicht alle Eigentümer zu, aber die einfache Mehrheit ist erreicht, stellt sich daher die Frage: Soll der Verwalter diesen Beschluss positiv oder negativ verkünden? Der Verwalter ist hier das Zünglein an der Waage und entscheidet darüber, ob der Beschluss überhaupt die Möglichkeit hat, aufgrund bestehender Beschlusskompetenz in Bestandskraft zu erwachsen. Dies gänzlich unabhängig von der Frage, ob alle davon beeinträchtigten Eigentümer zugestimmt haben. Sie kann nur dahingehend beantwortet werden, dass der Beschluss unter den o. g. Voraussetzungen als positiv zu verkünden ist.

Die entscheidenden Argumente sprechen dafür: Souverän sind die Eigentümer, die über ihre Stimmabgabe die Geschicke des gemeinschaftlichen Eigentums lenken. Der Verwalter ist nicht Aufsichtsorgan der Eigentümer, sondern ausführendes Organ. Rechtmäßigkeitskontrollen hat das Gericht vorzunehmen, nicht der Verwalter (vgl. AG Oberhausen v. 22.12.2009 – 34 C 55/09). Der Verwalter muss daher einem Beschluss die Möglichkeit geben, in Bestandskraft zu erwachsen, auch wenn nicht alle Eigentümer zugestimmt haben. Dies scheint auch insoweit interessengerecht, da in vielen Fällen schlicht nicht ohne Weiteres feststellbar ist, ob es sich einerseits um eine bauliche Veränderung handelt, und andererseits, wessen Zustimmung tatsächlich erforderlich ist. Die Entscheidung des LG Hamburg v. 29.5.13 – 318 S 5/13 zeigt das sehr schön in der Auseinandersetzung darüber, wann die Fällung eines Baumes eine bauliche Veränderung darstellen kann und welche Eigentümer beeinträchtigt werden, weil ihnen der „Blick ins Grüne“ verwehrt wird. Es ist daher nicht Aufgabe des Verwalters, eine Inhaltskontrolle vorzunehmen, da andernfalls ein sogenannter „Zitterbeschluss“ nicht mehr möglich wäre. Der Bundesgerichtshof geht aber davon aus, dass es einen solchen geben kann, da über die Bestandskraft eines Beschlusses bei Unanfechtbarkeit die erforderliche Rechtssicherheit und Rechtsklarheit für die Eigentümer mit Ablauf der Anfechtungsfrist von einem Monat erreicht wird (vgl. BGH v. 2.10.09 – V ZR 235/08).

Uneinheitliche Rechtsprechung

Die Rechtsprechung zur Frage der Haftung des Verwalters nach § 49 Abs. 2 WEG und damit zur Auferlegung der Prozesskosten in einem Anfechtungsverfahren bei fehlerhafter Verkündung eines Mehrheitsbeschlusses über bauliche Veränderungen ist derzeit noch sehr uneinheitlich.

Das LG Karlsruhe lehnte die Haftung nach § 49 Abs. 2 WEG ab, da angesichts der umstrittenen Rechtslage ein grob fahrlässiges Handeln nicht gesehen werden kann, denn „auch von einem professionellen Verwalter können nicht die Kenntnisse eines Volljuristen erwartet werden“ (LG Karlsruhe v. 15.9.11 – 11 T 302/11).

Das LG Bamberg allerdings hatte dem Verwalter die Kosten des Verfahrens in Folge der Verkündung trotz fehlender Zustimmungen nach § 49 Abs. 2 WEG auferlegt, obwohl er dies auf ausdrückliche Weisung der Eigentümer tat und sie explizit auf die Anfechtbarkeit des Beschlusses hingewiesen wurden. Dieser Entscheidung ist aus den o. g. Gründen nicht zuzustimmen, und es bleibt zu wünschen, dass es sich hierbei um einen Einzelfall handelt.

Ein Restrisiko bleibt bis zu einem endgültigen BHG-Entscheid. Verwaltern ist vorerst dringend zu raten, in einer solchen Situation die Eigentümer stets auf das Anfechtungsrisiko hinzuweisen und einen entsprechenden Hinweis ins Protokoll aufzunehmen, um das Haftungsrisiko zu minimieren.

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