Durchbruch bei der WEG-Finanzierung

Lediglich 16,5 Prozent der Gebäude, die vor der ersten Wärmeschutzverordnung von 1978 erstellt wurden, haben gedämmte Außenwände. Und die Wohnungseigentümergemeinschaften liegen bei der energetischen Sanierung von Mehrfamilienhäusern auf dem letzten Platz – und das nicht ohne Grund. Doch dies soll sich bald ändern.

Für Eigentümergemeinschaften ist die Finanzierung umfangreicher Sanierungen oder Modernisierungen von Wohnanlagen bislang schwierig. In der Regel reichen die Rücklagen für aufwendige Maßnahmen nicht aus, eine Sonderumlage muss erhoben werden. Nach den einmal gefassten Sanierungs- und Kostenbeschlüssen gilt der Grundsatz: Geld hat man zu haben. Nun muss jeder Eigentümer sehen, woher er das Geld bekommt. Gerade bei großen Wohnanlagen, in denen die Gemeinschaft aus Kapitalanlegern sowie selbstnutzenden Singles, Familien und Senioren besteht, ist die Finanzierung oft ein Problem. Die finanzierenden Banken fordern meist, dass die Gemeinschaft gesamtschuldnerisch haftet und der Kredit über die einzelnen Grundbücher abgesichert wird.

Auch der Einsatz von Fördermitteln war bislang nur selten möglich, weil KfW-Darlehen nicht direkt bei der Förderbank abgerufen werden können. Deshalb muss die Kreditabwicklung über eine Bank erfolgen. Der Finanzierungsbetrag, in der Regel zwischen 5.000 und 25.000 Euro, ist jedoch gemessen am Aufwand, der den Banken entsteht, meist zu gering. Weil sich dieses Geschäft nicht rentiert, haben die Banken solche Darlehensanträge in der Vergangenheit abgelehnt.

Dass darunter die Sanierungsquote leidet, hat die Politik erkannt – und gehandelt. Seit Mai 2012 forscht das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung zu „Investitionsprozessen bei Wohnungseigentümergemeinschaften mit besonderer Berücksichtigung energetischer und altersgerechter Sanierungen“. Die Studie wird 2014 veröffentlicht. Doch es bleibt nicht bei dem Forschungsansatz. Inzwischen bieten sechs Bundesländer über ihre Landes- oder Förderbanken spezielle Programme für Eigentümergemeinschaften an, seit Ende 2012 sind zwei Banken hinzugekommen.

Berlin

Die Investitionsbank Berlin (IBB) leitet seit 2013 KfW-Programme durch und bietet eigene Programme mit zusätzlicher Zinsverbilligung. Die IBB WEG-Finanzierung richtet sich Eigentümer, deren Wohnimmobilie in einem Gebäude mit mehr als drei Wohneinheiten liegt, und die Mitglieder von Wohneigentümergemeinschaften sind. Das neue IBB-Programm fördert jeden einzelnen Eigentümer innerhalb der Gemeinschaft. Wer anders finanzieren will, kann dies auch tun.

Der Immobilienverwalter muss einen Finanz- und Investitionsplan für die Sanierungsmaßnahme aufstellen und die Geschlossenheit der Gesamtfinanzierung nachweisen. Zudem obliegt ihm die Sammlung der einzelnen Anträge der Eigentümer mit allen dazugehörigen Unterlagen. Der Verwalter muss er bestätigen, dass es in den letzten drei Jahren keine Wohngeldrückstände gegeben hat und keine Umstände bekannt sind, die einer Rückzahlung eines Kredites im Wege stehen könnten, zum Beispiel Sicherungshypotheken. Abgesehen davon muss natürlich ein rechtmäßiger Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über die geplante Modernisierung vorliegen.

Gefördert werden die KfW-Programme „Energieeffizient Sanieren“ (151, 152), „Altersgerecht Umbauen“ (159) sowie die IBB-Programme „Wohnraum Modernisieren“ und „Förderergänzungsdarlehen“.

Um auch kleinere Darlehensbeträge vergeben zu können, hat die IBB effiziente Kreditbearbeitungsprozesse etabliert, bei denen bei einer vereinfachten Bonitätsprüfung auch Zusagen bis zu 25.000 Euro pro Eigentümer möglich sind. Bis zu einem Betrag von 50.000 Euro pro selbstnutzendem Eigentümer wird auf die Eintragung einer Grundschuld verzichtet, so dass keine zusätzlichen Kosten entstehen. Die Auszahlung des Kreditbetrags erfolgt gesammelt auf das Konto der WEG bei der Hausverwaltung.
www.ibb.de

Saarland

Die Saarländische Investitionskreditbank (SIKB) bietet seit Dezember 2012 Wohnungseigentümergemeinschaften günstige Kredite für die Modernisierung, die energieeffiziente Sanierung sowie altersgerechte Umbauten an. Die Kreditvergabe erfolgt ebenfalls über den Verwalter direkt an die Gemeinschaft.

Gefördert werden Maßnahmen in wohnwirtschaftlich genutzten Immobilien im Saarland nach den Programmvorgaben der KfW. Für sonstige Modernisierungsarbeiten bietet die SIKB ein Ergänzungsdarlehen an. Auch hier werden die Darlehen nicht über Grundpfandrechte abgesichert.

Der Verwalter muss zum Zeitpunkt der Darlehensgewährung noch mindestens zwei Jahre lang bestellt sein. Weitere Voraussetzungen sind eine ausreichende Bonität der Wohnungseigentümergemeinschaft und das Sicherstellen der Finanzierung der Gesamtmaßnahme. Der Verwalter stellt die Rückzahlung des Darlehens durch das Aufnehmen einer entsprechenden Position im Wirtschaftsplan sicher. Außerdem muss er die Beschlüsse zu der finanzierenden Maßnahme und für die Kreditaufnahme vorlegen. Über die Art und Höhe der Sicherheiten wird im Einzelfall entschieden.
www.sikb.de

Bremen

Seit März 2012 gibt die Bremer Aufbau-Bank (BAB) Wohnungseigentümergemeinschaften günstige KfW-Kredite für energieeffizientes Sanieren, Modernisieren und altersgerechtes Umbauen. Gefördert werden energieeffiziente Sanierungen, die zum KfW-Effizienzhaus führen und Einzelmaßnahmen sowie barrierereduzierende Umbaumaßnahmen.

Die Wirtschafts- und Strukturförderbank des Landes Bremen nutzt die Mittel der KfW aus den Programmen „Energieeffizient Sanieren“ (151, 152) und „Altersgerecht Umbauen“ (159). Sie gewährt Kredite bis zu einem Gesamtbetrag von 500.000 Euro oder 20.000 Euro je Wohneinheit über den Verwalter direkt an die WEG.

Die BAB wird im Rahmen der Bonitätsprüfung Schufa-Auskünfte der einzelnen Eigentümer einholen. Dies ist bei der Beschlussfassung zu berücksichtigen. Eine Beschlussvorlage stellt die BAB zur Verfügung. Die Bank verlangt bestandskräftige Beschlüsse über die Maßnahme und die Finanzierung sowie 10 Prozent Eigenkapital. Der Verwalter muss zum Zeitpunkt der Darlehensgewährung noch mindestens zwei Jahre bestellt sein. Außerdem muss ein von der BAB bestimmter unabhängiger Sachverständiger der die Maßnahmen und das Objekt bewerten.

Nicht gefördert werden Miteigentumsanteile von nicht zu Wohnzwecken genutzten Immobilien und Miteigentumsanteile von Eigentümern, die bereits eine Förderung für dieses Vorhaben beantragt beziehungsweise erhalten haben.
www.bab-bremen.de

Hamburg

Die Hamburgische Wohnungsbaukreditanstalt (WK) bietet Seit Januar 2012 mit WK-WEGfinanz ein vereinfachtes Verfahren für Wohnungseigentümergemeinschaften an, die zinsvergünstigten KfW-Kredite mit geringen Darlehenssummen nutzen wollen. Auch im Konzept der Förderbank des Hamburger Senats übernimmt der Verwalter die koordinierende Rolle. Unterstützt werden die KfW-Programme „Energieeffizient Sanieren“ und „Altersgerecht Umbauen“. Diese Fördermittel können mit den WK-Zuschüssen aus den Programmen „Wärmeschutz im Gebäudebestand“ und „Barrierefreier Umbau“ des Hamburger Klimaschutzprogramms kombiniert werden. Diese Darlehen werden nicht grundpfandrechtlich gesichert. Das Beantragen ist unkompliziert, und die Kreditentscheidung erfolgt zügig.

Im Rahmen von WK-WEGfinanz werden Darlehen in Höhe von 5.000 bis 25.000 Euro gewährt. Bei Darlehen bis 15.000 Euro ist kein Eigenkapital erforderlich; bei Darlehensbeträgen bis 20.000 Euro sind 10 Prozent, darüber hinaus 15 Prozent Eigenmittel erforderlich. Höhere Darlehenssummen gibt es gegen bankübliche Sicherheiten.

Der Verwalter koordiniert und organisiert das Antragsverfahren, erhebt die erforderlichen Daten und übermittelt diese an die Bank. Nach der Kreditzusage ruft der Verwalter die Darlehen zentral ab. Die WK berät Immobilienverwalter und steht der WEG für Finanzierungsfragen bei Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen zur Verfügung. Finanzierungsberater nehmen auf Wunsch an einer WEG-Versammlung teil, damit alle Fragen direkt vor Ort geklärt werden können. Dann erstellt die WK ein Finanzierungskonzept und stimmt die Details des Antrags mit dem Verwalter ab.

Für die Begleitung einer Finanzierung über WK-WEGfinanz erhebt die WK einen nach Gesamtzahl der Wohnungen gestaffelten pauschalierten Kostenbeitrag. Er ist förderfähig und kann im Kostenplan berücksichtigt werden. www.wk-hamburg.de

Baden-Württemberg

Auch Baden-Württemberg hat reagiert. Im Oktober 2011 hat die dortige Landesregierung nach Gesprächen mit dem VDIV Baden-Württemberg beschlossen, Gemeinschaften einen erleichterten Zugriff auf KfW-Mittel zu gewähren. Im Rahmen des Landeswohnraumförderungsprogramms können seit April 2012 Wohnungseigentümergemeinschaften auf einfachem Wege KfW-Darlehen für Sanierungen und Modernisierungen in Anspruch nehmen.

Die L-Bank fördert Investitionen von Wohnungseigentümergemeinschaften in die energetische Sanierung und die barrierearme oder barrierefreie Modernisierung ihrer Wohngebäude in Baden-Württemberg. Hierzu leitet die L-Bank die Darlehen der KfW aus den Programmen „Energieeffizient Sanieren“ (151, 152) und „Altersgerecht Umbauen“ (159) an die Wohnungseigentümergemeinschaft durch. Voraussetzung für eine Förderung ist, dass die Maßnahme die aktuellen Anforderungen dieser KfW-Programme erfüllt, und dass die Finanzierung der Gesamtmaßnahme gesichert ist. 
www.l-bank.de

Schleswig-Holstein

Vorreiter dieser Entwicklung ist die Investitionsbank Schleswig-Holstein (IB). Bereits seit 2008 bietet sie Eigentümergemeinschaften ein Konzept an, mit dem energetische Maßnahmen finanziert werden können. Um kostendeckend arbeiten zu können, hat die IB das gesamte Kreditprüfverfahren inklusive Schufa-Abfragen automatisiert. Nachdem die Finanzierung genehmigt ist, ruft der Verwalter die Darlehen für alle Wohnungseigentümer gesammelt ab. Die Darlehen werden nicht im Grundbuch abgesichert. Für diese Dienstleistung zahlt die Wohnungseigentümergemeinschaft 2 Prozent plus Mehrwertsteuer von der Investitionssumme. Der Verwalter kann seinen zusätzlichen Aufwand gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern gesondert in Rechnung stellen. Die IB ermöglicht ihm dies über ein besonderes Feld in ihren Formularen.
www.ib-sh.de

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