Eher großes Einmaleins

Wohl dem, der richtig rechnen kann: Die Modernisierungsmieterhöhung nach Inkrafttreten des neuen GEG ist komplex.

Auch ohne die Änderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) sind Modernisierungsmiet­erhöhungen komplizierte Angelegenheiten. Anrechenbare Kosten, abzugsfähige Instand­setzungsarbeiten, die Berücksichtigung von Fördermitteln, die Einbeziehung von Betriebskostenvorauszahlungen und die mathematisch korrekte Umlage auf Wohnungen garan­tierten ein erhebliches Streitpotenzial. Nach Fertigstellung einer Modernisierung können Vermieter die Erhöhung der Miete mit Wirkung zum Beginn des dritten Monats nach Zugang einer Modernisierungsmieterhöhung verlangen. Finden sich aber Fehler in der ursprünglichen Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme oder übersteigt die Miet­erhöhung die Ankündigung um mehr als zehn Prozent, dann verlängert sich diese Frist um sechs Monate.

Kostenumlage und -deckelung

Im Rahmen des GEG wurden auch die einschlägigen Normen aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) für die Modernisierungsmieterhöhung geändert. Es wird noch etwas komplizierter.

Für Modernisierungen „im Allgemeinen“ gilt zunächst, dass der Vermieter acht Prozent der aufgewendeten Kosten jährlich auf die Kaltmiete aufschlagen kann. Die Gesamthöhe des Zuschlags ist gedeckelt. Innerhalb von sechs Jahren darf sich die monatliche Kaltmiete durch Modernisierungen nicht um mehr als drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche der betroffenen Wohnung erhöhen, zahlen Mieter weniger als sieben Euro pro Quadratmeter, dürfen es nicht mehr als zwei Euro pro Quadratmeter sein. Bei umfangreichen Modernisierungs­maßnahmen mit entsprechenden Gesamtkosten sind diese Deckelungen in der Praxis schnell erreicht.

Wenn die Heizung erneuert wird ...

Auch früher galt eine Heizungsmodernisierung als Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB. Wesentlich war und ist die nachhaltige Einsparung von Endenergie. Der neue § 555b Nr. 1a BGB hingegen nennt eine Maßnahme, „durch die mittels Einbaus oder Auf­stellung einer Heizungsanlage zum Zwecke der Inbetrieb­nahme in einem Gebäude die Anforderungen des § 71 des Gebäudeenergiegesetzes erfüllt werden“.

Wie aber verhält es sich mit der Umlage der Kosten? Jedenfalls werden die oben beschriebenen Deckelungen pro Quadratmeter nicht erweitert – in vielen Fällen werden sie stattdessen verringert.

Mit dem GEG findet sich ein neuer Erhöhungsdeckel für Modernisierungen an der Heizungsanlage in § 559 Abs. 3a BGB. Für diese darf sich die monatliche Miete um nicht mehr als 50 Cent pro Quadratmeter der be­troffenen Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren erhöhen. Dies bezieht sich nicht lediglich auf den Einbau einer Heizungsanlage im Sinne von § 555b Nr. 1a BGB, sondern zugleich auf solche, die dem § 555b Nr. 1 BGB unterfallen. Zum Vergleich: Vermieter konnten für eine energetische Modernisierung die Kosten der Heizungsanlage einschließ­lich erforderlicher Zusatz- und Nebenarbeiten bis zum Kostendeckel von zwei Euro pro Quadratmeter bzw. drei Euro pro Quadratmeter auf die Kaltmiete aufschlagen. Für dieselben Arbeiten nach dem 31. Dezember 2023 ist die Erhöhungsmöglichkeit insgesamt auf 50 Cent pro Quadrat­meter gedeckelt. Bei einem Modernisierungsbündel (z. B. Wärmedämmverbundsystem, Fenster, Erneuerung der Heizungsanlage) findet keine Addition der jeweiligen Deckel auf 2,50 Euro bzw. 3,50 Euro pro Quadratmeter statt. Es bleibt stets beim Deckel zwei Euro bzw. drei Euro pro Quadratmeter, allerdings für die Gewerke „Heizungs­anlagen“ ist innerhalb dieser Summe zusätzlich der Deckel von 50 Cent pro Quadratmeter zu beachten.

Inanspruchnahme von Fördermitteln

Vermieter werden Positionen bei der Berechnung aufsplitten müssen. Zunächst werden die Kosten der Heizungsanlage herausgerechnet und auf 50 Cent pro Quadratmeter gedeckelt. Die verbleibenden Kosten der Gesamtmaßnahme dienen als weitere Be­rechnungsgrundlage für eine Mieterhöhung um xy Euro pro Quadratmeter. Beide Beträge addiert dürfen dann wieder die bereits genannten zwei bzw. drei Euro pro Quadratmeter nicht überschreiten. Tendenziell ist das für Vermieter eine Verschlechterung. Einen ge­wissen Ausgleich hat der Gesetzgeber vorgesehen, sofern Vermieter die zur Verfügung stehenden Förderungen (Drittmittel) in Anspruch nehmen. In diesem Fall können sie die jährliche Miete um zehn Prozent (statt acht Prozent) der für die Wohnung aufgewendeten Kosten (abzüglich der in Anspruch genommenen Drittmittel) erhöhen. Es bleibt allerdings auch in diesem Fall bei einer Deckelung auf 50 Cent pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren, in nicht wenigen Fällen wird es also für Vermieter nicht erheblich sein, ob sie acht Prozent oder zehn Prozent der Kosten heranziehen.

Kostenblöcke einzeln betrachten

Modernisierungswillige Vermieter sollten also schon im Vorfeld die unterschiedlichen Kostenblöcke herausarbeiten und die jeweiligen Erhöhungsmöglichkeiten mit den Kosten­deckeln ermitteln. Die ursprünglich angedachte „einheitliche“ Modernisierungsmaßnahme mag im Hinblick auf die doch eingeschränkten Möglichkeiten der Refinanzierung in unterschiedliche Arbeitsstufen aufgesplittet werden. Möglicherweise werden dann auch verstärkt bestimmte Maßnahmen nicht zur Modernisierungsmieterhöhung heran­gezogen, sondern als Bewertungskriterium bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete, wenn eine entsprechende Erhöhung nach den Grundsätzen des § 558 BGB beabsichtigt wird.

Interpretationsspielraum?

§ 559 Abs. 3a BGB lässt aber auch noch Raum für Inter­pretationen. Dort ist eine Modernisierungsmaßnahme mittels des Einbaus oder der Aufstellung einer Heizungs­anlage zum Zwecke der Inbetriebnahme angesprochen. Nach § 3 Nr. 14a GEG ist eine Heizungsanlage eine Anlage zur Erzeugung von Raum­wärme, Warmwasser oder einer Kombination davon einschließlich Hausüber-gabestation. Folgte man der Gesetzesbegründung, meint „Heizungsanlage“ auch tatsächlich nur die Anlage zur Erzeugung von Wärme, Warmwasser oder einer Kombination davon. Das ge­samte System aus Erzeugung, Speicherung, Verteilung und Übergabe von Wärme soll nach der Gesetzes-begründung dagegen als „heizungstechnische“ Anlage zu verstehen sein. Also ließe sich eine weitere Aufsplittung von Kosten andenken? Für die Ermittlung des Kosten­deckels von 50 Cent pro Quadratmeter werden nur die Kosten für die Anlage zur Erzeugung von Raumwärme, Warmwasser oder einer Kom­bination hiervon ermittelt, das Verteilungsnetz und etwaige Leitungsverlegungen werden hiervon dann aber separat berechnet? Dieser Gedanke ist mit Vorsicht zu genießen. Die Übergänge sind schon technisch nicht scharf trennbar und ob die Rechtsprechung tatsächlich eine derartige Kostentrennung zulassen wird, kann bezweifelt werden.