Ein lohnendes Investment

Vorausschauendes Handeln in der Immobilienverwaltung zahlt sich aus. Teil 1 einer Serie zur Wertentwicklung von Immobilien.

Lage, Lage, Lage – diese drei Worte las und hörte ich in Städten wie München, Hamburg und Berlin mehr als oft. Doch ist die Lage einer Immobilie tatsächlich noch maßgebend, um ihren realistischen Marktwert zu bestimmen?

Mit Bezug auf den Berliner Immobilienmarkt und dessen Entwicklung im Kontext politischer Entscheidungen, insbesondere solcher zur Erhaltung gewachsener Bewohnerstrukturen in den Stadtbezirken, möchte ich einen Einblick in die aktuelle Wertermittlung aus Sicht eines Immobilienentwicklers geben. Dabei geht es vor allem um das Ergreifen präventiver Maßnahmen in der Hausverwaltung, die maßgeblich für den Werterhalt und die Wertsteigerung der Immobilien sein können. Dazu zählt z. B. eine frühzeitig beantragte Abgeschlossenheitserklärung nebst grundbuchlich vollzogener Teilung nach § 8 Wohnungseigentumsgesetz.

Die Bewertung der Mikrolage braucht ­Feingefühl.

Seit nunmehr acht Jahren bin ich in der Immobilienwirtschaft tätig und habe unterschiedlichste Bereiche dieser Branche kennengelernt. Nach einer Ausbildung zur Immobilienkauffrau und einem abgeschlossenen Studium der Kommunikationswirtschaft übernahm ich die Leitung des Marketings eines weltweit tätigen Immobilienunternehmens in Hamburg. Später zog es mich zurück nach Berlin und ich vermittelte als selbstständige Immobilienmaklerin Eigentumswohnungen, bis ich als Leiterin des Bereichs Akquise und Ankauf eine neue Herausforderung bei der FORTIS Group fand.

Von Gesellschaftern mit ausgewiesener Immobilien­expertise 2013 gegründet, ist die FORTIS Group als Bestandsentwickler auf wohnwirtschaftlich nutzbare Immobilien und Grundstücke im Großraum Berlin-Brandenburg spezialisiert. Seit Gründung wurden insgesamt 15 Objekte mit einem Umsatzvolumen von ca. 135 Mio. Euro angekauft und vielfältige Projekte, u. a. in Charlottenburg, Tiergarten, Schmargendorf, Friedrichshain, Schöneberg, Kreuzberg, Steglitz und Mitte, umgesetzt. Der Ankauf im ersten Halbjahr 2017 beläuft sich auf ca. 29 Mio. Euro. Im vergangenen Juli und August wuchs das Portfolio um vier weitere Objekte, u.a. in Berlin-Pankow mit einem Wert von über 25 Mio. Euro. Gemeinsam mit dem Mitgesellschafter, einer berufsständischen Versorgungskasse, wird die Struktur der FORTIS Gruppe stets ausgebaut, um über den Ankauf von Einzelobjekten hinaus auch bei Zinshauspaketen und Portfoliotransaktionen ein attraktiver Marktteilnehmer zu sein

Getreu dem Credo „Mit Erfahrung und Sachverstand Werte schaffen, entwickeln und erhalten“ revitalisiert die FORTIS das Gemeinschaftseigentum der Objekte und veräußert die einzelnen Wohn- und Gewerbeeinheiten im sogenannten „Ist-Zustand“ an Kapitalanleger und Selbstnutzer. Der Innenausbau kann anschließend von den Erwerbern selbst oder durch Fachfirmen nach eigenen Ideen und Möglichkeiten gestaltet werden. Fokussiert auf Altbauten aus den klassischen Gründerzeitjahren sowie auf Häuser der 1930er bis 1960er Jahre, hat die FORTIS im Ankauf von geeigneten Liegenschaften einen hohen Anspruch an die Substanz der Gebäude. Der Unternehmensphilosophie entsprechend ist entscheidend, dass von der Hausfassade bis zu den Stuckelementen die ästhetische Grundlinie des Baujahres erkennbar ist.

Vor diesem Hintergrund ist die Akquisition eine äußerst sensible Aufgabe, die mehr erfordert als den Blick auf die Zahlen: nicht nur eingehendes Verständnis einzelner Stadtquartiere, sondern auch Feingefühl für die vielschichtigen Entwicklungen einer Stadt. Anders als noch vor fünf Jahren hat längst nicht mehr nur der geographische Ort und dessen Umfeld großen Einfluss auf den Marktwert einer Immobilie, insbesondere politische und städtebauliche Eigenheiten einer Lage sind neben der Betrachtung kultureller und soziodemographischer Aspekte mittlerweile feste Bestandteile der Immobilienbewertung.

Wie „weiche“ Faktoren die Wertentwicklung beeinflussen

Ein Wohn- und Geschäftshaus direkt am Kollwitzplatz im Berliner Bezirk Prenzlauer Berg ist zwar für Wohnungssuchende eine Rarität, von den allermeisten Immobilienentwicklern wird das Quartier aber mittlerweile gemieden, weil Restriktionen auf Bezirksebene die Entwicklungspotenziale von Bestandsimmobilien einschränken. Unter diesem Aspekt gewinnt oder verliert ein Objekt verstärkt über seine „weichen” Faktoren, die im Unterschied zu „harten” Faktoren im Rahmen einer Investitionsrechnung nicht messbar sind.

Als per definitionem unbewegliches Sachgut ist eine Immobilie zwei wesentlichen Einflussfaktoren ihrer Umgebung unterworfen: Einerseits wird sie in ihrer Wertentwicklung von der Eigendynamik der sie umgebenden Mikrolage beeinflusst, andererseits von politischen und juristischen Entscheidungen der jeweiligen Bezirksverwaltung. In den vergangenen Jahren wurden beispielsweise verstärkt Quartiere als sogenannte „Milieuschutzgebiete“ ausgewiesen. In ihnen gilt eine soziale Erhaltungsverordnung, die vor allem die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung sichern soll, woraus sich für Immobilien­eigentümer Einschränkungen für die Entwicklung ihrer Objekte ergeben.

Die soziale Erhaltungssatzung

Eine vom zuständigen Bezirk erlassene soziale Erhaltungsverordnung nach § 172 Abs. 1 S. 4 Baugesetzbuch, z. B. für das Erhaltungsgebiet „Kollwitzplatz“ vom 1. Juli 2014, verfolgt das Ziel, „die gewachsenen Strukturen der angestammten Bevölkerung zu schützen”. Dabei dient ein solcher Erlass nach Aussage der Bezirksverwaltungen keineswegs dem aktiven Mieterschutz, vielmehr ist es ein städtebauliches Regularium, um solchen Quartieren mit besonders hohem Aufwertungspotenzial ihren ursprünglichen Charakter zu bewahren.

Um der möglichen sozialen Verdrängung in diesen Gebieten vorzubeugen, bedürfen sämtliche Rückbaumaßnahmen (Abriss) sowie Nutzungsänderungen von Gebäuden und Grundstücken einer erhaltungsrechtlichen Genehmigung gemäß § 173 Baugesetzbuch. Als Rahmenwerk dienen den Bezirken eigens erstellte Prüfkriterien, nach denen entschieden wird, ob die Umsetzung einer solchen Maßnahme die Ziele der Erhaltungsverordnung unterstützt oder ihnen entgegensteht. So werden z. B. Anträge auf Veränderung der Gebäudehülle oder Eingriffe in die historische Gebäudestruktur wie grundlegende Grundrissveränderungen abgelehnt, wenn „ein zeitgemäßer Ausstattungsstandard wesentlich überschritten wird“. Fußbodenheizungen, Panoramafenster, ein zweiter Balkon oder die Zusammenlegung zweier Einheiten zu einer großzügigeren Wohnung entsprechen nicht den sozialpolitisch definierten Zielen. Auch Nutzungsänderungen im Sinne der Umwandlung von Wohnraum in Gewerbe werden nicht genehmigt, um den ohnehin knappen Wohnraum im Stadtgebiet zu erhalten. Des Weiteren hat der Berliner Senat im März 2015 eine Verordnung über den Genehmigungsvorbehalt für die Begründung von Wohn- oder Teileigentum in Erhaltungsgebieten nach § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB (UmwandV) erlassen. Die Privatisierung von Liegenschaften wird danach genehmigungspflichtig – in Einzelfallentscheidung. Immobilieneigentümer sollten sich also rechtzeitig fragen: Wie gehe ich mit diesen Entwicklungen um, und was kann ich vorausschauend für die Werterhaltung ­meiner Immobilie tun?