Ein sperriges Problem

Die Entrümpelung von Gemeinschafts­­flächen kann ­rechtlich zur Heraus­forderung werden.

In Mehrparteienhäusern sammeln sich auf Gemeinschaftsflächen häufig – wie von Geisterhand – Gegenstände an, und man weiß dann nicht: Ist das Sperrmüll, oder wird das noch gebraucht? Möbel, Holzreste, Bauschutt, manchmal auch Abfall und häufig Fahrräder in jedwedem technischen Zustand versperren Raum und Wege, meist nicht gerade eine Zierde. Wird dann an die Verwaltung die Bitte oder Forderung herangetragen, für die Entrümpelung bzw. Sperrmüllbeseitigung zu sorgen, wirft das Probleme auf. Die drei drängendsten Fragen sollen hier erörtert werden:

Was darf der Verwalter?

Differenzierter gefragt: Welche Befugnis hat der WEG-Verwalter, insbesondere unter welchen Voraussetzungen kann er die Entrümpelung des gemeinschaftlichen Eigentums beauftragen? Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 und 2 WEG ist der Verwalter gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft berechtigt, aber auch verpflichtet, Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen, für die Einhaltung/Durchführung der Hausordnung zu sorgen und die für eine ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen.
Die Nichterfüllung ist als vertragswidriges Verhalten des Verwalters einzustufen und kann im Extremfall zur Kündigung des Verwaltervertrages und/oder zu Schadenersatzforderungen führen. Daneben kommen Schadenersatzansprüche wegen Verletzung der Verkehrssicherungspflicht gegen den Verwalter schon dann in Betracht, wenn er die Ablagerung von Sperrmüll bis zur Abholung duldet (LG Mannheim, Urteil vom 18.9.1996 – 4 S 62/96, NJW-RR 15/1997, 921).
Verschiedene Konstellationen sind zu unterscheiden: Haben die Wohnungseigentümer konkret beschlossen, bestimmte Gegenstände zu entsorgen, so greift § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG. Der Verwalter setzt lediglich den Beschluss der Gemeinschaft um. Er darf dann die Entsorgung durchführen (AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 28.4.2017 – 980b C 69/16 WEG, ZWE 2018, 140).

Problematischer ist die Sachlage, wenn noch kein Beschluss gefasst wurde. Resultiert aus der Abstellung des Sperrmülls eine Gefahr, z. B. für spielende Kinder, so kann der Verwalter, wie im Übrigen auch jeder Eigentümer, gemäß § 21 Abs. 2 WEG i. V. m. § 229 BGB zur Abwendung eines drohenden Schadens die erforderlichen Maßnahmen treffen, wobei abzuwägen ist, ob zunächst eine Verbringung auf andere Gemeinschaftsflächen, etwa im Keller, genügt oder tatsächlich bereits eine Abfuhr ­notwendig ist.

Handelt es sich dagegen lediglich um herkömmlichen Sperrmüll oder sonstige Gegenstände, wie alte Fahrräder usw., von denen keine Gefahr ausgeht, so ist der Verwalter ohne gesonderte Ermächtigung grundsätzlich nicht berechtigt, Maßnahmen zulasten der Gemeinschaft zu beauftragen. Die Befugnis kann sich aber auch aus einer Generalklausel im wirksam beschlossenen Verwaltervertrag ergeben, wenn der Verwalter z. B. befugt ist, Maßnahmen bis zu einer bestimmten Größenordnung auch ohne Beschluss der Eigentümer, ggf. nach Zustimmung durch den Beirat, auszuführen.

Wer trägt die ­Kosten?

Beauftragt der Verwalter die Maßnahme und begleicht die Rechnung des Entsorgungsunternehmens vom gemeinschaftlichen Konto, gilt § 16 Abs. 2 WEG, und sämtliche Eigentümer haben die Kosten im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile bzw. nach dem in der Teilungserklärung geregelten ­Schlüssel zu tragen.
Verständlicherweise wird oft der Wunsch laut, die Kosten dem Verursacher anzulasten. Infrage käme ein Beschluss über eine Einzelfallregelung gemäß § 21 Abs. 7 WEG oder die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG, ebenfalls im Beschlusswege. Letztlich ist von einer solchen Beschlussfassung abzuraten. Die Kosten der Sperrmüllentsorgung sind zumindest dann als Betriebskosten i. S. d. § 16 Abs. 3 WEG anzusehen, wenn sie in einer gewissen Regelmäßigkeit anfallen (BGH, Urteil vom 10.2.2016 – VIII ZR 33/15, ZMR 2016, 434). Sie könnten unter Umständen auch als besonderer Verwaltungsaufwand i. S. d. § 21 Abs. 7 WEG eingestuft werden. Gleichwohl handelt es sich im Grunde nicht um eine Kostenverteilungsregelung, sondern um eine Einzelanlastung. Dem Verursacher sollen Kosten für ein pflichtwidriges Verhalten auferlegt werden, was einer Schadenersatzforderung gleichkommt. Mit dieser Intention ist die Beschlussfassung dann aber sogar nichtig, da die Wohnungseigentümer keine Anspruchsgrundlage schaffen können (BGH, Urteil vom 10.10.2014 – V ZR 315/13, BGHZ 202, 346-354). Es bleibt der Gemeinschaft daher nichts anderes übrig, als die Kosten im Wege einer Schadenersatzklage vom Verursacher einzufordern. Ob die Voraussetzungen gegeben sind, ist dann durch das erkennende Gericht zu prüfen.

Schadensersatz für abhandengekommene Gegenstände?

Wie ist damit umzugehen, wenn sich einzelne Eigentümer über abhandengekommene Dinge beschweren? Ist der Verwalter schadensersatzpflichtig? Im Nachgang einer solchen Entsorgung, insbesondere bei „herrenlosen“ Fahrrädern, kommt es oft zu Auseinandersetzungen. Plötzlich wird der Eigentümer wach: Wo ist mein teures Stück? Schadenersatzansprüche des Eigentümers kommen aus § 823 Abs. 1 BGB infrage, wenn widerrechtlich und schuldhaft das Eigentum verletzt wird.

Das Problem ist unkritisch, wenn das Eigentum gemäß § 959 BGB aufgegeben wurde. In diesem Fall ist die Sache als herrenlos zu betrachten, wovon im Allgemeinen ausgegangen werden kann, wenn es sich offensichtlich um Sperrmüll handelt (LG Bonn, Urteil vom 25.6.2002 – 18 O 184/01, NJW, 2003, 673). Kann nicht genau festgestellt werden, ob eine solche Eigentumsaufgabe vorliegt oder ob der Berechtigte den Gegenstand (z. B. angeschlossenes Fahrrad) einfach über längere Zeit nicht genutzt hat, so ist Vorsicht geboten. Wird eine offensichtliche „Fahrradleiche“ entsorgt, dürften die obigen Erwägungen gelten. In anderen Fällen drohen Schadenersatzforderungen (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 20.7.2012 – 23 C 9/12). Selbst wenn es sich dort um einen mietrechtlichen Fall gehandelt hat, gilt der Rechtsgedanke auch für den WEG-Verwalter. In jedem Fall sollte eine Entsorgung mit gehöriger Frist angekündigt werden, um dem Betroffenen die Möglichkeit einzuräumen, den Gegenstand selbst zu verbringen. In einem späteren Schadenersatzprozess kann dem Anspruchsteller dann u. U. zumindest ein Mitverschulden entgegengehalten werden. Zu beachten ist aber, dass im Schadenersatzprozess in Hinblick auf die Höhe des Schadens eine Beweiserleichterung bis hin zur Beweislastumkehr eintreten kann, da die Entsorgung des Gegenstandes dem Geschädigten den Beweis des Vorhandenseins und des Zeitwertes unmöglich macht (LG Lübeck, Beschluss vom 21.4.2010 – 14 T 33/10, NZM 2010, 439).

Praxistipp

Es bestehen für den Verwalter erhebliche Risiken, in die Haftung zu gehen. Daher empfiehlt es sich, zumindest eine ausdrückliche Handlungsermächtigung beschließen zu lassen und die Entsorgung langfristig anzukündigen. Von ad-hoc-Aktionen ist abzuraten.

Foto: © paul prescott / Shutterstock.com