Einberufung einer WEG-Versammlung zur typischen Reisezeit

Der Verwalter einer kleinen Wohnungseigentümergemeinschaft, bestehend aus 13 Mitgliedern, lud mit Schreiben vom 06. August zu einer Eigentümerversammlung am 21. August ein. Der überwiegende Teil der Wohnungseigentümer hatte seinen Wohnsitz in Baden, wo während des gesamten Monats August Schulferien waren. Nach der Teilungserklärung der WEG war der Verwalter dazu verpflichtet, die WEG-Versammlung mindestens einmal pro Jahr einzuberufen und zwar im Laufe des ersten Kalendervierteljahres. Der Kläger, der wegen einer Urlaubsreise an der Teilnahme verhindert war, focht mit seiner Klage die in der Versammlung gefassten Beschlüsse an. Er machte einerseits Einladungsmängel geltend, andererseits aber auch, dass die Versammlung nicht in den Sommerferien hätte stattfinden dürfen.

Die Meinung des Gerichts

Das LG Karlsruhe hat der Anfechtungsklage in vollem Umfang stattgegeben. Nach Auffassung des Gerichts hat der Verwalter die Wohnungseigentümerversammlung zur Unzeit einberufen. Durch die Vereinbarung in der Teilungserklärung hatten die Wohnungseigentümer (in zulässiger Ergänzung der gesetzlichen Regelung des § 24 WEG) einen Zeitraum vorgeschrieben, in dem die Versammlung in der Regel stattfinden sollte. Wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft einen derartigen zeitlichen Rahmen vorgibt, trifft den Verwalter eine gesteigerte Pflicht, bei einer Terminierung außerhalb dieses Zeitraums auf die Belange der Eigentümer Rücksicht zu nehmen. Ausgehend von der getroffenen Vereinbarung mussten sich die Mitglieder der WEG nur im ersten Quartal für eine Versammlung zur Verfügung halten. Weil der Verwalter den vorgeschriebenen Zeitraum verließ, hätte er sowohl durch die Wahl des Zeitpunkts als auch durch die Gestaltung der Einberufung (im Sinne einer angemessenen Einberufungsfrist) dafür Sorge tragen müssen, dass die Mitglieder von ihrem Teilnahmerecht Gebrauch machen konnten. Das Gericht betonte, dass es in dem Teilnahmerecht eines der Kernelemente der Mitgliedschaft in einer WEG sieht. Die Verwaltung hätte daher die Versammlung nicht so kurzfristig innerhalb der Sommerferien einberufen dürfen – insbesondere dann nicht, wenn auch die Einladung selbst innerhalb dieser Reisezeit versandt wird. Die Mindestfrist von zwei Wochen gem. § 24 Abs. 2 WEG genügte daher vorliegend den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Ladung nicht. Die Verwaltung nahm hier billigend in Kauf, dass einige WEG-Mitglieder sogar erst nach ihrer Urlaubsrückkehr von der Versammlung Kenntnis erhielten.

Nach Ansicht des Gerichts konnte nicht ausgeschlossen werden, dass sich der Fehler der zur Unzeit stattfindenden Versammlung auf die Beschlussfassung auswirkte. Dieser Ursachenzusammenhang wird widerleglich vermutet; er fehlt ausnahmsweise nur, wenn feststeht, dass der betreffende Beschluss bei ordnungsgemäßer Einberufung ebenso gefasst worden wäre. Dabei darf nicht übersehen werden, dass das Abstimmungsverhalten durch die vorhergehende Diskussion beeinflusst werden kann. Das Gericht sah den Ursachenzusammenhang zwischen der Versammlung zur Unzeit und der Beschlussfassung hier für gegeben an.

Dokumentation: LG Karlsruhe, Urteil vom 25.10.2013 – 11 S 16/13 = NZM 2014, 168

Ratschlag für den Verwalter

Da der Versammlungszeitpunkt nicht das Recht der Wohnungseigentümer an der Teilnahme vereiteln darf, entspricht es in der Regel nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, eine Wohnungseigentümerversammlung in der klassischen Hauptreisezeit abzuhalten, anderes kann nur für außerordentliche, dringliche Versammlungen gelten. Jedenfalls muss eine solche Versammlung mit ausreichendem Vorlauf angekündigt werden, die gesetzliche Mindestvorgabe von zwei Wochen genügt dann nicht. Der Verwalter sollte es also in der Regel vermeiden, eine WEG-Versammlung kurzfristig zur Hauptferienzeit, etwa auch um die Weihnachtsfeiertage herum, anzuberaumen. Nur so kann der Verwalter sicherstellen, dass die Mitglieder ihre Teilnahme an der Versammlung einrichten können.

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