Eine besondere Herausforderung - Die Sanierung von Tiefgaragen erfordert spezielles Know-how, denn es drohen Risiken, auch für die Gebäudestatik.

Der Sanierungsbedarf an Tiefgara­gen hat in den letzten Jahren spürbar zuge­nommen. Dass sie zu den Spitzenreitern bei Bauschäden zählen, kommt daher, dass die Ursachen oft schon in der fehlerhaften Planung, Ausführung und Instandhaltung angelegt sind, zu Schädigungen führen und die Nutzungsdauer deutlich verkür­zen können. Bestes Beispiel ist die Loch­korrosion an der Bewehrung. Verursacht wird sie z. B. durch chloridhaltige Taumittel, die von Fahrzeugen eingetragen wer­den, auf ungeschützte Stahlbetonbauteile wirken und die Tragsicherheit des gesam­ten Gebäudes gefährden können. Die Haf­tungsrisiken für Immobilienverwalter sind hoch, vor allem weil Schäden häufig nicht sichtbar sind und erst spät erkannt werden.

Besonderheiten der Instandhaltung
Aus der schon im Jahr 2017 in Kraft getretenen Richtlinie des Deutschen Aus­schusses für Stahlbeton (DAfStb-Instandhaltungs-Richtlinie) geht hervor, mit welch einem sensiblen Gebäudeteil man es bei Tiefgaragen zu tun hat. Was sorgsame Instandhaltung bedeutet, zeigt die fol­gende Auflistung relevanter Aspekte der Verwaltung einer Tiefgarage:

• erhöhter Untersuchungsaufwand z. B. in der Restnutzungsdauer von Bauteilen wie Stützen und Betonplatten
• umfangreichere Planung von Instandsetzungsmaßnahmen sowie von Inspektion und Wartung
• umfassende Kenntnis baurechtlicher Vorschriften
• erhöhtes Haftungsrisiko

Zur Einbindung eines sachkundigen Pla­nungsteams, das über spezielles Know-how für die Tiefgaragensanierung verfügt, ist daher nur zu raten.

Häufige Schadensursachen
Zu den häufigsten Schadensursachen an Parkbauten zählen oft schon bauseitig angelegte Mängel, etwa unzureichender Fahrbahn-Oberflächenschutz, fehlende Gefälle, falsch platzierte Entwässerungsan­lagen oder falsch dimensionierte Dehnfu­gen. Auch unsachgemäße Ausführung wie eine zu geringe Betonüberdeckung, Schütt-und Verdichtungsfehler oder die unzuläng­liche Nachbehandlung der Betonflächen zum Schutz vor Hitze bzw. Frost kann prob­lematisch sein. Mancherorts unterzieht man relevante Bauteile noch nicht einmal der regelmäßigen Wartung. So werden Risse, Abnutzungen an Oberflächen, verstopfte Abläufe oder undichte Entwässerungsins­tallationen oft viel zu spät erkannt.

Es gibt jedoch Anzeichen, die auf mögli­ches Gefahrenpotenzial hindeuten: Pfützen, Salzränder, Betonabplatzungen, Korrosions­spuren, abgenutzter Oberflächenschutz im Fahrbahnbereich sowie Bodenrisse sind Auf­fälligkeiten, die eine zeitnahe Untersuchung der Bausubstanz erforderlich machen.

Verwaltungen solcher Objekte stehen dann vor der Aufgabe, die Behebung der Schäden einzuleiten. Hier empfiehlt sich unbedingt die Einbindung eines Planers, der über Erfahrung in der Sanierung von Tiefgaragen verfügt. Denn diese beste­hen in der Regel fast ausschließlich aus tragenden Bauteilen, deren Instandhal­ tung durch klare gesetzli­che Vorschriften geregelt ist und die Haftungsrisiken im Falle ihres Versagens bergen. Ein fachkundiges Planungsteam wird Schä­den und Gefahren früh­zeitig erkennen, geeignete Instandsetzungsmaßnah­men empfehlen und kom­petent ausführen.
 

Von der Bestandsanalyse zum Sanierungskonzept
Zunächst erfolgt eine umfassende Grundla­genermittlung und Bestandsanalyse: Wann wurde die Tiefgarage erbaut, existieren Bau­pläne? Welche Bauteile sind statisch rele­vant? Wurde schon einmal saniert? Bei einer Begehung vor Ort werden alle Probleme und Gebäudedaten erfasst. Sie bilden die Basis für die weitere Maßnahmenplanung.

Ist diese Analyse abgeschlossen, folgt die Ausarbeitung von Vorschlägen für ein Sanierungskonzept. Hier werden auch die Wünsche der Eigentümer – z. B. opti­sche Verschönerung – als sogenannte Kann-Maßnahmen berücksichtigt. Vor­rang haben allerdings die Muss-Maßnah­men, all jene, die notwendig sind, um die Mindestanforderungen an die statische Sicherheit, Gebrauchstauglichkeit und Ver­kehrssicherheit der Tiefgarage zu erfüllen.

Erfahrene Planer kennen die baurechtlichen Vorschriften inklusive der Haftungs- und Gewährleistungsproblematik und können kompetent beraten sowie Wartungs- und Inspektionspläne erarbeiten.

Zusätzlich werden in der Regel weitere Sanierungsmaßnahmen empfohlen, die dazu beitragen, den Zustand einer Tief­garage langfristig und nachhaltig zu opti­mieren. Diese Soll-Maßnahmen können beispielsweise zur Erhöhung der Lebens­dauer von Bauteilen beitragen oder die Energieeffizienz steigern.

Jede Tiefgarage weist zudem bauliche Besonderheiten auf, z. B. unterschiedliche Fundamente oder Stützen, und muss daher stets individuell betrachtet werden. Kom­petente Planer werden stets ein auf den jeweiligen Bedarf zugeschnittenes Konzept erarbeiten, verschiedene Sanierungsalter­nativen inklusive der jeweiligen Kostenszenarien vorschlagen und eine Empfehlung aussprechen, welche Lösung als die tech­nisch und wirtschaftlich sinnvollste erscheint.

Vom Konzept zur Planung
Ist die Entscheidung für ein Sanierungskonzept gefallen, folgt die Planung der Ausführungsschritte. Wie und in welchem Umfang sollen Maßnahmen umgesetzt wer­den? Wie ist allen technischen Aspekten und gesetzlichen Vorgaben Rechnung zu tragen? Auch der Kosten- und Zeitrahmen wird in dieser Phase näher definiert, wozu auch die Ausarbeitung verschiedener Finanzierungsva­rianten gehört.

Anschließend geht es an die Auswahl geeig­neter Projektpartner. Ein Leistungsverzeichnis samt der Rahmenbedingungen wird erstellt und die Ausschreibung der Vergabeleistungen vorbereitet. Dieser Prozess wird ebenfalls vom Planungsbüro gesteuert und in engem Aus­tausch mit dem Auftraggeber abgestimmt. So erhält dieser jederzeit kompetente Unterstüt­zung bei der Beurteilung der Kostenangebote, der Auswahl der Gewerke, der Einbindung von Sonderfachleuten wie Statikern, Brandschutzexperten, Elektrikern und bei den anschließen­den Vergabeverhandlungen.

Sind alle Vorbereitungen getroffen und liegt eine saubere Planung vor, steht der Sanierung nichts mehr im Wege. Ein kompetentes Pla­nungsteam wird den Auftraggeber auch in die­ser Phase bis zur Fertigstellung begleiten, die Arbeit aller Projektbeteiligten sowie den Bau­fortschritt überwachen, Kosten kritisch prüfen und die ordnungsgemäße Umsetzung aller bau­rechtlichen Richtlinien und Instandhaltungs­vorschriften sicherstellen. Für Verwaltungen bedeutet dies eine deutliche Entlastung, wobei zudem Haftungs- und Gefährdungsrisiken mini­miert werden.